空置率过高，深圳写字楼开启以价换量模式

今年年中时，深圳科技园地标建筑汉京中心将贴了多年的“I love SZ”换成了“全球招商”，不少网友调侃称“凄惨中带着一丝好笑”。

然而，这却是深圳写字楼市场空置率高企的真实写照。从罗湖到宝安，经过福田到南山，一路向西，房价一路高涨的同时，密集伫立着的写字楼们已纷纷在其墙立面上“全球招商”的招租电话。

在北上广深四个一线城市中，深圳写字楼空置率处于最高水平，超过四分之一的写字楼都处于空置。

伴随着不断上涨的空置率，深圳写字楼租金从2019年开始进入下行通道，现在的租金水平甚至不如三年前。

三年前，深圳写字楼租金平均每月232.4元/平方米，如今每月平均租金已下降至192.4元/平方米。

不断下降的租金使得深圳写字楼市场变得更为活跃。科技企业成为下半年深圳写字楼市场的主要需求者。

过量供应

据第一太平戴维斯发布的《2020年第三季度深圳房地产市场概述》显示，高量供应持续累积，未受疫情影响而显著放缓，过量供应仍是空置率上升主因。季内，全市平均空置率环比上升1.6个百分点，至29.7%。

具体到深圳各区域来看，宝安区空置率最高，达到49.6%；南山区空置率达34.7%，空置率水平居全市第二；罗湖区空置率达25.6%；福田区空置率达23.2%。

界面新闻了解到，第一太平戴维斯的写字楼市场样本为甲乙级写字楼。如果调研样本为甲级写字楼，空置率情况相对较好。

戴德梁行的数据显示，在第三季度无新增供应的情况下，存量物业的去化令全市甲级写字楼空置率环比小幅下降0.92个百分点至24.52%。

世邦魏理仕提供的数据则更加乐观：在整体市场需求回暖的带动下，整体市场空置率环比下降0.8个百分点至20.1%。

虽然空置率数据各有差别，但多家机构都认为：过量供应是深圳写字楼市场不断上涨的重要原因，南山成为写字楼市场的供应大户。

第一太平戴维斯的数据显示，2020年第四季度，预计有约39.万平方米的新增甲级写字楼面积交付入市。2020年全年，预计累计共有126万平方米的新增面积交付。目前南山的现有存量首次超越福田，两区同为市场供应主力，共占市场总存量的85%。

世邦魏理仕深圳顾问及交易服务办公楼部主管、资深董事吴洋表示：“未来六个月，预计将有40万平方米新增供应集中入市，主要分布在前海和车公庙片区。”

第一太平戴维斯认为，空置率受过量供应抑制仍将难以修正，其料将突破30%关口达历史新高。

深圳写字楼市场长期处于供过于求的状态，戴德梁行数据显示，向前追溯到2006年，深圳的写字楼市场仅在2006年、2007年、2012年、2013年、2014年出现过供不应求的局面，其他均为供大于求。

面对写字楼市场供过于求的问题，从土地供应端来看，深圳市政府已开始逐渐减少商业用地的供应量。

深圳中原地产统计的数据显示，商业用地从2016年到2020年9月止，分别供应了了25宗、20宗、16宗、7宗、8宗。

高力国际去年曾预测称，深圳未来五年80%的甲级写字楼新增供应都将来自南山和前海。

在深圳商业用地的供应中，南山区是深圳各区域商业用地供应量最多的区域，

中指院统计的2015年到2020年9月为止的商业用地出让情况中，从区域来看，南山区共挂牌出牌了44宗商业用地，宝安16宗，福田3宗，罗湖仅有1宗。从板块来看，前海出让的土地最多，共出让了21宗土地，宝安中心出让土地居第二，出让了15宗土地，后海出让13宗土地。

前海供应大量商业用地后，拔地而起的一座座写字楼们聚集于前海，真正入驻的企业却并不多。

去年年中，有机构统计的数据显示，前海写字楼空置率已超过50%。

戴德梁行华南区及华西区研究部主管张晓端认为：“前海作为新区想要发展，必须要有大量、集中的土地供应，形成一定的规模效应，才能够快速发展，这样造成的问题是供应结构和需求结构可能不够百分百适配，但如果新区没有大量供应的话，又很难发展起来。土地供应的问题还是有两面性。”

到目前，前海区域的写字楼，尚处于空置率较高、租金较低的状态。

有中介告诉界面新闻：“前海世贸金融中心目前有四成以上的公司入驻，租金价格180~230元/平方米，看楼层和朝向；卓越前海壹号公司可能更少一些，价格更便宜，130元/平方米能租下来，毛坯的话可能在120元/平方米。”

世邦魏理仕深圳研究部主管、董事郭丽萍告诉界面新闻：“对待新区还是要用发展的眼光来看，前海区域写字楼空置率高的问题，跟其交通情况也有关。去年10月后，前海开通地铁，空置率情况已经改善很多，现在大概到30%左右的水平。并且前海的土地推出后就是有弹性计划，从前期到后期会有动态调整的过程，尤其是这几年针对人才住房的用地需求，以后也可能会增加。”

以价换量

深圳写字楼市场供应量居高不下的问题，仍令甲级写字楼业主面临持续压力，他们开始调整招商策略，对行业、资质等要求减少，实行超前预租、优惠的租赁条件、佣金激励等。

写字楼租户面对租金普降、选择面增加的市场行情，扩租、换租以提升办公空间品质的需求意向较多，但多数并不急于成交、并期待争取更加优惠的承租条件，进一步拉长成交周期。

戴德梁行的数据显示，第三季度，深圳甲级写字楼总存量维持在596.35万平方米。受疫情影响而滞后的租赁需求于二季度集中释放后，三季度新增需求活跃度有所降低，不过整体市场表现仍超预期，吸纳量达到了5.46万平方米。前三季度累计吸纳量19.51万平方米，较去年同期增加131.97%，与2018年同期相比仍然下降了47.17%。

写字楼业主们不仅调整招租政策，同时不断下调租金，从南山到福田，再到罗湖，各区域的租金都有所下调，以价换量现象明显。

第一太平戴维的数据显示，福田区每月平均租金216.8元/平方米，同比下降5.7%；南山区每月平均租金180.7元/平方米，，同比下降8.1%；罗湖区每月平均租金181.1元/平方米，同比下降4.4%；罗湖区每月平均租金152.9元/平方米，同比下降10%。

深圳写字楼租金普降，刺激了市场租赁需求。

今年一、二季度，深圳写字楼的吸纳量一直徘徊在8-9万平方米左右；但第三季度新增出租24.3万平方米，增加近3倍。这些吸纳量90%以上来自国内企业，9.7%来自于外资企业。

今年上半年，深圳写字楼的新增租赁需求，多数聚焦在金融行业上，银行、证券及保险类等传统金融企业的新设立与搬迁升级，支撑近四分之一的市场份额。到下半年，科技巨头寻求扩张，中小型科技企业也萌发出不同相应的需求，成为市场新的支撑主力，大约有56%的需求量来自科技产业。

世邦魏理仕表示：“科技行业是深圳写字楼需求结构中占比最大的板块。一方面，科技企业的需求还在进一步增大；另一方面，科技产业链上下游的各种联动企业也处于租赁扩充阶段。”

大宗交易市场中，写字楼作为被关注的重要交易标的。根据世邦魏理仕统计的数据，第三季度，深圳大宗交易市场录得6宗交易，总额达53.7亿元，环比增长了3.3倍。

其中，写字楼的大宗交易就达到4宗，3宗来自甲级写字楼，1宗为工业型写字楼，交易面积近10万平方米，贡献了约49.4亿元、91.9%的季度成交额。从买家类型进行观察，科技、保险类公司同样是主力。

世邦魏理仕深圳投资及资本市场部主管、资深董事古振鹏告诉界面新闻，“我们发现，这段时间具备购置办公需求的科技企业，基本都是一些处于快速发展阶段或者独角兽的企业，他们尚未达到一定规模，不具备相应条件向相关部门申请企业总部大楼。因此选择大宗交易的方式。”

值得注意的是，尽管深圳写字楼大宗交易市场情况较好，但也仅针对今年情况而言。

张晓端表示：“上半年大宗交易的情况不如去年，第三季度的交易情况也只相对一二季度而言好了很多。深圳写字楼租金持续下降了一两年，新区域的租金数据表现不太好，租金回报率相对一般。内地机构出于看好深圳长远发展的情况，比如先行示范区、粤港澳大湾区等带来的利好，会选择在深圳继续投资。”

世邦魏理仕提供的监测数据显示，当前深圳写字楼的投资回报率仅为3.7%左右。

目前，深圳写字楼市场仍处于供应高峰，年末预计还将有近50万平方米新增供应，短期内，市场各指标承压的态势难以改善。