深圳获农用地转建设用地审批 供求矛盾终缓解?

华夏时报（www.chinatimes.net.cn）记者 李未来 见习记者 张慧敏 深圳报道

10月11日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发的《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020——2025年）》（下称“方案”）公布，提出要从土地、劳动力、资本、技术、数据五个方面完善要素市场化配置体制机制。其中在土地要素方面，方案指出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，深圳的住房用地瓶颈，将获得突破，住房供求矛盾会明显缓解。

获得农用地转建设用地审批权

新华社10月11日消息显示，近日，中共中央办公厅、国务院办公厅印发了《深圳建设中国特色社会主义先行示范区综合改革试点实施方案（2020——2025年）》。

支持深圳在土地管理制度上深化探索。方案指出，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项委托深圳市政府批准。

此外，方案支持在符合国土空间规划要求的前提下，推进二三产业混合用地。支持盘活利用存量工业用地，探索解决规划调整、土地供应、收益分配、历史遗留用地问题。探索利用存量建设用地进行开发建设的市场化机制，完善闲置土地使用权收回机制。

同时，方案表示，深化深汕特别合作区等区域农村土地制度改革。支持依托公共资源交易平台建设自然资源资产交易市场，完善一二级市场联动的土地市场服务监管体系。试点实行土地二级市场预告登记转让制度。

深圳住房用地瓶颈将突破

“永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项，国务院在今年3月份就已经下放给广东省了，这次是进一步直接下放给深圳。”合一城市更新集团总经理罗宇对《华夏时报》记者说。

2020年3月，国务院公布的《关于授权和委托用地审批权的决定》（下称“决定”）表示，要进一步深化“放管服”改革，改革土地管理制度。其中，决定明确表示，将国务院可以授权的永久基本农田以外的农用地转为建设用地审批事项授权各省、自治区、直辖市人民政府批准。

“深圳在获取增量属性的建设用地方面有了更大的权限。随着当前深圳土地市场从增量开发到存量盘活，类似存量用地盘活的制度也显得很关键。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示。

“深圳的住房用地瓶颈，将获得突破，住房供求矛盾会明显缓解。”李宇嘉表示，深圳的开发强度已达到天花板，土地稀缺是近年来深圳房价不断上涨的原因。但是，深圳的供地结构，还停留在早期的工业化时代——深圳工业用地占存量建设用地的35%以上，而住宅用地只占不到20%。

“这次，中央把用地的权力给深圳后，在保留270平方公里产业用地红线的前提下，其他工业用地，都可以调整为居住用地。”李宇嘉对《华夏时报》记者说。

炒房基础被动摇

“这一方案的实施，标志着在深圳投资炒房的基础动摇，深圳房价一直涨的神话或将被打破。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示，深圳房价快速上涨的主要原因是人们相信深圳土地供应不足以满足庞大的人口住房需求，以此为基础进行投资。

方案发布激起了深圳购房群里的热烈讨论。“现在大部分的深圳人都相信深圳房价不可能跌，因为历史上深圳房价没跌过。在深圳说房价会跌的，都被当作傻子。”谭水（化名）在一个深圳购房群里这样说。“房价虽然不一定会跌，但是涨价的概率小了。总之以后炒房赚钱不容易了。”尚珊（化名）在一个深圳购房群里表示。

许小乐表示，大量的小产权房不具备上市流通的条件，无法形成有效住房供应，这一历史问题在现行的制度框架下长期得不到解决。如果供地结构改变，将会给深圳房地产市场平稳健康运行带来重大的积极作用。

“小产权房比商品房价格低，这是不争的事实，但是因为没有法律的保护，我们都不敢介入其中。”此前，置业顾问王文（化名）对《华夏时报》记者说。这里的“小产权房”指的是在农村集体土地上建设的房屋，其未缴纳土地出让金，产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或者村集体颁发。

方案颁布后，深圳某购房群里有人讨论“小产权房估计要涨价”。“我没看到对小产权房影响的具体条款，这样的观点只能说是猜想，甚至只是臆想。”罗宇对《华夏时报》记者说。

此外，对于方案优化增量土地与存量土地的循环利用，许小乐表示，一方面，一些闲置、低效工业厂房仓库将能够转化为住宅用途，使工改租、商改租更为顺畅。另一方面，随着深汕特别合作区等区域农村土地制度的深化改革，深圳将从城市圈外部获得可用资源，同时也将惠及周边城市。