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“红线”前夜最后的融资盛宴?三季度房企发债规模创纪录

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数据显示,2020年第三季度房企境内外债券融资发行307次,融资规模约3247亿元,同比增长14%,三季度发债规模刷新历史记录。在融资新规“三道红线”山雨欲来之际,此时房企创下发债高峰,似乎有些在最后窗口期享受“融资盛宴”的味道。

房企紧赶窗口期发债

贝壳研究院数据显示,2020年前三季度房企境内外发债合计约9718亿元(统计截至9月24日),同比上涨1%,疫情下整体规模发行超越原有预期。有观点认为,主要由于上半年国内在“稳经济”的方向下境内融资环境边际宽松所致。也有分析人士认为是网传融资新规即将到来促使房企加速发债。

记者了解到,自今年4月起,LPR便维持在1年期3.85%、5年期4.65%的报价,已连续5个月未作调整。在业内看来,虽然LPR没有变化,但疫情时期“极度宽松”的货币政策,已经开始逐步收紧。贝壳研究院首席市场分析师许小乐对记者表示,上半年,因为对抗疫情冲击经济的影响实施了宽松的货币政策,可能会有一部分的资金通过杠杆的方式进入了房地产市场。他认为,LPR利率5个月没有变化,意味着货币政策在面向下半年的时候,已经开始克制和保守了。

《华夏时报》记者在银保监会官网上看到,今年6月份,银保监会就发出了《中国银保监会关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》,对严查资金流向房地产有明确说明,这也被业内认为是货币政策即将收紧的信号。

“三道红线”则将信号灯充分点亮。许小乐说:“三道红线的政策方向、市场导向已经明确,现在已经开始催动房企进行财务结构优化了,高杠杆模式将深刻转变。”

而在融资压力较小,还能够拿到“相对便宜的钱”的时候,房企在偿债压力下,融资动作显得十分激进。

根据诸葛找房数据研究中心统计的100家上市房企来看,2020上半年房企的有息负债规模进一步提升,达到7.8万亿元,相比2019年末上涨6.82%。TOP20上市房企上半年新增有息负债为4648.8亿元,占100家房企新增负债总额的92.9%,集中度水平处于高位。

因房企融资需求居高,债券利率也相应有所提升。贝壳研究报告显示,与上半年融资利率下降趋势相比,三季度境内、境外外票面利率明显上涨,融资低利率窗口期已过。

“淘汰赛”结果将真实上演

虽然偿债压力大,但融资新规“硬框框”的限制下,未来房企发债仍会受到抑制。

尽管三季度房企加紧发债,仍未赶上债务到期规模增速。贝壳报告统计,年内第三季度到期债务规模2862亿元,较第二季度增长54.4%,相对应的发债规模增长29.7%,虽然二者保持同方向变化,但紧张的金融环境抑制了部分房企的发债需求,导致发债规模低于同期债务到期规模增速。统计显示,8-9月连续两月环比发债规模下降,且降幅逐步扩大,融资监管影响已初步显现。而四季度到期债务规模折合人民币约2707亿元,较三季度下降约5.4%,可以推测四季度在融资新规作用下,房企发债规模增速大概率同势下降,房企压力进一步加大。

贝壳研究院结合房企2020年中期财务数据,选取70家百强房企统计,结果不容乐观。其中仅有6家房企未踩线;24家房企一项指标超阈值;21家房企两项指标超阈值;19家房企三项指标超阈值。

诸葛找房报告显示,从2020上半年有息负债增速TOP20房企来看,中交、苏州高新、力高、城投控股、新鸿基等房企有息负债规模增速明显,均超过30%,其中中交地产有息负债规模同比增加150.5%,位居增速第一。其上半年有息负债规模为330.84亿元,连踩两道红线,净负债率更是达到了239%的超高水平。苏州高新有息负债增速也达到了50%的较高水平。起源泉州的力高集团也深陷债务泥潭。随着其频频发债,其融资利率从2019年的9%上升至11%,未来偿债压力巨大。

可以看出,行业分化也随着“三道红线”的来临而越来越清晰。诸葛找房统计显示,有息负债增速最高的两个阵营来自于1500-2000亿规模的房企,与500亿规模以下的小房企。这其中,小房企在各项压力下,“崩盘”风险无疑更大。诸葛找房统计,上半年全国有220余家房企倒闭,大部分破产原因涉及债务压力增大,资不抵债或是经营不善,最终导致以破产方式来处置。

而大型规模型房企安全性则相对更高。今年4月中旬,穆迪曾将中国房地产行业的评级展望从“稳定”下调至“负面”,为近五年来首次下调。8月穆迪再次将中国房地产行业的评级展望由“负面”调整至“稳定”,原因在于房企销售恢复缓慢增长、库存保持稳定水平,以及国内及离岸融资渠道对财务状况良好的房企保持畅通等因素。9月10日龙湖公告显示,穆迪将龙湖的发行人和高级无担保评级从Baa3上调至Baa2,展望稳定。成为疫情影响下首家获得穆迪正向评级调升的内地房企。9月中旬陆续看到有更多的房企如碧桂园、宝龙等接收到权威机构的发行人及相关债券评级的上调。

行业人士认为,国际权威机构对房企发行人及相关债券评级的上调,将会提振整个行业的信心以及市场预期,对后期房企融资有正向影响。

统计显示,从短期有息负债现金覆盖度来看,2020上半年100家上市房企现金覆盖度均值为102.5%,表明大部分房企现金流能覆盖短期债务情况,短期有息负债现金覆盖度TOP20房企的平均值达到了215%。其中,滨江、保利、万科、旭辉、碧桂园、中海、越秀等规模房企现金流表现优秀,现金覆盖度均在130%以上。

分析人士认为:下半年监管部门已多次释放监管升级、金融收紧的信号,三季度作为收紧的过渡期仍保持较高的发债规模,预计四季度增速将会有所下滑。面对现金流压力,房企或加紧抢占“中秋十一”双节假期市场,多采用促销政策,以回款对冲融资端压力。

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