"金九"楼市稳中有升 多城调控"银十"还会来吗

在房地产金融监管持续收紧，多地出台楼市调控，以及人才政策的多重影响下，继8月交易“回正”后，9月楼市仍然稳中有升。从交易走势来看，目前房地产市场已走出疫情影响，好于预期。相比去年，今年楼市的“金九”成色尚好。

不过，调控政策的频繁出现，在制约9月热度的同时，也将影响10月市场。业内人士认为，房价整体上不会出现大幅波动，但涨幅会维持在“恒温”的状态。在信贷宽松的情况下，全年房地产市场仍然有望刷新历史纪录。

“金九”成色好于去年，市场分化明显

今年“金九”的交易量明显高于去年。9月，全国楼市成交面积稳中有升，同环比均涨。分城市来看，一二线代表城市环同比均有不同程度的上升，三线代表城市环比下降，但是同比仍然上升。

具体来看，中指研究院数据显示， 9月一线城市成交面积整体环比上升25.3%，广州升幅较大，约为58%。从同比来看，整体成交上行，升幅为74.6%，广州升幅尤其显著。

而在二线城市成交面积环比上升的城市中，福州升幅显著，升幅近9成。在环比下降的二线城市中，南京降幅明显，为16.22%。三线代表城市成交量环比下降10.9%，扬州升幅较大，为26.46%，但是从同比来看，整体上仍上升了75.6%。

根据国家统计局发布的数据显示，1-8月全国商品房销售额已同比回正。在此背景下，中原地产研究中心认为，9月市场相比之前依然有轻微升温的趋势表现。全国热点城市房地产成交继续活跃，9月大部分城市的新房、二手房成交环同比均继续上涨。

以北京为例，据中原地产研究中心统计数据显示，9月北京楼市成交数据活跃，截至26日，新建住宅完成了4033套，环比、同比均出现了明显上涨，特别是同比数据，新建住宅成交套数上涨了52.6%。

对此，中原地产首席分析师张大伟分析称，全国市场有一定“热度”的主要原因，是因为信贷政策相对宽松。而北京市场连续调整多年，市场已经基本见底。随着不限价项目入市增加，市场活跃度上升。

值得关注的是 ，张大伟认为，各地市场分化也非常明显，最主要上涨的城市集中在一二线城市。整体来看，市场依然是长三角+珠三角活跃，京津冀冷清，北京等地也有回温表现，但因为供应量太大，包括环京在内的市场整体依然很难走出低迷。

数据来源：中指研究院

频繁调控制约市场热度

虽然全国楼市已经走出疫情的影响，但是整体来看，今年三季度新开住宅项目去化仍处于近三年同期较低水平。

据中指研究院数据显示，三季度全国14个重点监测城市新开住宅项目当天去化率均值为61%。自2019年一季度以来，平均去化率一直维持较低水平运行。从项目去化情况来看，三季度共有138个项目开盘售罄，主要集中在杭州、上海和武汉，三个城市合计占比接近全部售罄项目的66%。

在张大伟看来，调控政策的频繁出现，在一定程度上制约了各地9月市场继续火爆的热度。从7月开始，到当下已经超过25城市发布了超过30次收紧调控政策。调控政策主要包括长三角的杭州、无锡、南京、宁波等，珠三角的深圳、东莞等房价上涨过快的城市。预计超过30个城市将发布调控政策。但从目前来看，调控政策的力度仍较弱。

58安居客房产研究院分院院长张波也认为，9、10月份的表现大概率要好于去年同期。但是，对于四季度楼市，因为出台调控的城市将进一步增多，热点城市渐进式调控收紧的步伐还将持续，调控的节奏也会更倾向于“补漏洞”和保障无房户的购房需求，因此，房价整体上不会出现大幅波动。

张大伟表示，疫情对房地产市场的影响已经过去，后续市场将持续升温。考虑到调控政策的频繁出现，虽然力度不足以让房地产市场萧条，但涨幅也会维持在“恒温”的状态。

随着房企抢收“金九银十”，贝壳研究院预计，“十一”黄金周预计出现一波新房成交小高峰将支撑“银十”。

对于全年房地产市场，张大伟预计，2020年全国房地产市场成交量依然会刷新历史纪录，核心原因则是信贷宽松。