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多地推行“交房即交证”: “住权与产权不同步”难题破冰

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近日,《长沙市新建商品房交房交证实施方案》(以下简称《方案》)日前正式印发。根据《方案》,2021年1月1日起,长沙市芙蓉区、天心区、岳麓区、开福区、雨花区内,尚未申请预售许可的新建商品住宅项目必须实施交房交证,这意味着交房交证政策将在上述五区全面推广实施。

“交房即交证”,是指开发建设单位在办结竣工验收备案手续并交房的同时,办理好不动产登记证书(即房产证)。

虽然长沙市给出90天的“办证”期限,但与以往动辄2-3年的周期相比,仍然大大缩短。这不仅给购房者的生活带来诸多便利,在限购、限售等政策多以“交证”为时间准则的前提下,新规也被认为大大提高了政策的合理性。

近年来,江苏、浙江杭州、山东淄博、广西贺州等地均有“交房即交证”的尝试。有专家认为,这一制度正在开始“破冰”,此后,“住权与产权不同步”的问题有望逐渐得到解决。

长沙的“路径”

长沙是最早启动“交房即交证”试点的城市之一。2019年3月28日,长沙市政府发布《长沙市推进新建商品房交房交证改革试点工作方案》,规定在长沙五区试点实施“交房即交证”。2019年11月8日,中建·嘉和城项目的部分业主成为首批享受“交房交证”政策的市民。

截至2020年上半年,长沙共完成市本级“交房即交证”住宅4722户、商业161户。

2020年9月1日,湖南省发布《关于开展“交房即交证”改革试点工作的通知(湘自然资发〔2020〕37号)》文件,其中提到长沙、株洲、湘潭、郴州将成为试点城市,至2020年11月形成“成熟一批、开展一批”的发展思路,由点到面,推广至全省。

按照现有规定,建设单位在办结竣工验收备案手续,并出具相关的材料后,即可达到交房条件。但不动产权证的办理,必须在完成各种审批程序,同时缴纳各项税费的前提下进行。由于流程复杂、手续繁多,加之开发建设单位落实主体责任不到位等原因,一套商品房从预售签约到收房,再到拿证,往往需要3年甚至更长时间。

“长沙‘交房即交证’改革的思路是将合同约定的交房时间作为新房交房交证的关键时间节点,前后分为交房和交证两个阶段。”长沙市住建局相关负责人介绍,所有行政审批手续、相关费用(含报建费、土地价款等)及购房业主的契税、印花税、物业专项维修资金等缴交工作必须在竣工验收备案前完成。

长沙市同时将项目办理房屋竣工验收备案后、不动产首次登记之前的流程前置到房屋竣工验收备案前。项目完成竣工验收备案交房后,即具备办理不动产首次登记的要件资料,可进入交证阶段。

在具体实施上,长沙将统一竣工验收标准,简化验收备案流程,优化登记办证服务,确保“交房即交证”政策落实到位。同时将设立新建商品房“交房即交证”窗口,实行一窗受理和限时办结;各审批阶段实行全市统一的“一份办事指南、一张申请表单、一套申报材料”,所有资料内部流转,提高业务办理效率。

根据《方案》,长沙将“交房”到“交证”的最长周期限定在90天。其中,开发建设单位在办结竣工验收备案手续后交房,交房后60天内办理好不动产首次登记(栋证),首次登记后30天内为资料齐全的业主办理好不动产转移登记(户证)。

倒逼市场走向规范

从交房到交证的“时间差”,是行业长期存在并困扰购房者已久的问题。从具体操作上,这种情况给购房者在落户、子女入学、银行贷款等方面造成了一定困扰。

比如,一些购买了热门学区房的购房者,因迟迟无法拿到不动产权证书,就无法给孩子上户口,从而耽误孩子上学。分析人士普遍认为,在多地为吸引人才而出台落户新政的背景下,这种情况显然会影响到政策效果。

此外,一些开发商将项目的产权抵押给银行获取贷款,一旦出现债务违约,房子也有可能被银行拍卖,从而出现“一房两卖”的情况。在此情况下,由于购房者没有拿到不动产权证,维权之路将会非常艰难。

分析人士认为,这种“时间差”还可能影响楼市调控的效果。当前多地实施的限购、限售等调控政策,多以“交证”为时间准则。“时间差”的存在,导致购房者不得不延长房屋的持有时间,从而影响一部分改善型需求的释放。

“‘住权与产权不同步’等问题已经长期困扰市场发展。”贝壳研究院高级分析师潘浩表示。

2019年3月,国务院办公厅印发了《关于压缩不动产登记办理时间的通知》,提出在2019年底前,流程精简优化到位,全国所有市县一般登记、抵押登记业务办理时间力争分别压缩至10个、5个工作日以内;2020年底前,力争全部压缩至5个工作日以内。

这一文件未对“交房”与“交证”的时间进行统一化管理,但在客观上促进了“交房即交证”的推进。

除湖南外,2019年12月,浙江杭州推出商品房“交房即交证”服务;今年以来,广西贺州、山东淄博先后推行“交房即交证”;6月,江苏宣布将在全省推广“交房(地)即发证”的不动产登记模式,成为首个整省推广“交房(地)即发证”不动产登记模式的省份。

潘浩称,随着制度的逐渐“破冰”,预期“十四五”期间,多地多城市将陆续出台类似办法,将住权与产权的时限对齐。

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