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为什么业主拒绝给楼房加电梯?

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(原标题:加装电梯,其实是个沟通活儿)

当初买房,金三银四,为最佳楼层;加装电梯后,五六七层逆袭成最贵楼层;一二楼房价下跌严重

 一二楼居民的思想工作最难做。从目前加装电梯成功的案例来看,一些楼栋的一层是商户,沟通难度低,真正的硬骨头还在后面

“从居民意见征询,到电梯加装成功,需要1年半到2年时间。多数部门很支持,办得就快;个别部门拿不准,审批就慢,需要通过党建结对子、托熟人等方式才能加快进程。”

近期,各地正着力给老楼房加装电梯,多项利好政策正加速提升居民特别是老年群体的居住品质。《瞭望》新闻周刊记者调查发现,群众利益诉求不同、审批流程复杂、行业标准不规范、加梯资金筹措难等四大难题正困扰老旧小区加梯进程。

“堵点” 徐骏图/本刊

老楼房加装电梯提速

上海市漕河泾街道的冠生园小区,加装电梯“破冰”从一幢“刚需楼”开始。该小区251号楼率先完成意见征询后,居民已经陆续将改造费用打进专用账户。

“我们这栋楼进展比较顺利。首先是因为邻里关系处得好,其次是楼上居民生活真的困难。”楼组长沈阿姨说,“二楼住着一个90多岁的老太;四楼和五楼都有住户得大病、刚做完手术,其中一户老伴还患有心梗,不能多运动。在意见征询的时候,一楼居民出乎预料地配合和理解,他们觉得楼上居民若没有电梯,确实太辛苦了。”

目前,上海、成都和济南等地都把加装电梯的业主意愿征询通过比例放宽到了三分之二,并且取消了一票否决制。上海市要求各区在今年内推出加装电梯“作战蓝图”,让老百姓了解到自家楼栋是否符合加梯条件。

为压缩加装电梯周期,上海市徐家汇街道专门成立了加装电梯指导办公室,明确了加装电梯流程:征询-发起申请-推选代表-协商-筹集资金-前期审批-电梯安装-交付养护-申请补贴等九大步骤。

冠生园小区将很多跑腿审批的活交给第三方“显保加梯服务中心”负责。该公司为社区提供“一条龙”服务,包括前期对居民讲解加装电梯的基本流程、帮助协商出资分配方案、联系电梯公司、联系工程公司、到相关部门跑手续,以及电梯完工后的保养维修工作。

各地加装电梯工作普遍提速。济南市既有住宅增设电梯工作开展近3年来,共计开工建设720部,其中562部电梯已竣工验收合格并投入使用,发放财政补助资金9867.75万元;截至目前,北京市加装电梯已完成1273部,上海市2019年立项624部,超过往年累计立项总和。

电梯加装仍存四大难

一是业主利益诉求存冲突。

不少基层工作者表示,加装电梯在技术上不难实现,但涉及居民之间多元利益的冲突与协商。首先是房价的分歧,“当初买房,金三银四,为最佳楼层;二楼排第三,家里有老人上了年纪,一楼也有优势;五至七楼是价值最低的楼层。加装电梯后,五六七层逆袭成最贵的黄金楼层,三四楼不再是黄金楼层,一二楼房价下跌。”

安装电梯客观上对低楼层居民带来诸多不便,如占院落、增干扰,减采光、增噪声等。上海市漕河泾街道冠生园路居委会主任茅伟新说,一二楼居民的思想工作最难做。从目前加装电梯成功的案例来看,一些楼栋的一层是商户,大大降低了沟通难度,真正的硬骨头还在后面。

在实际工作中,多数基层工作者认为,“取消一票否决,可以加快加装电梯的审批流程,但如果不能获得全部居民的同意,未来社区治理的压力只会增不会减。”

二是加装电梯流程复杂、周期长。

茅伟新说,该辖区的居委会只有4个人,加装电梯可能涉及绿化带、电、煤气、水等管网的移位,需多个部门审批,居委会应付不过来。

“工程设计需要调取原始平面图、建筑图、结构图以及地下管线图,我们多次到城市档案馆调取图纸未成,后来请求区建交委开具介绍信后才顺利拿到。”上海市徐家汇街道潘家宅居民区党总支书记朱瑾说,“从居民意见征询,到电梯加装成功,需要1年半到2年时间。多数部门很支持,办得就快;个别部门拿不准,审批就慢,需要通过党建结对子、托熟人等方式才能加快进程。”

三是行业鱼龙混杂。

据业内人士介绍,由于财政补贴政策给力,居民加装电梯热情较高,吸引了大批企业争相进入老楼加梯市场。

“有的企业就是几人组成的草台班子,从电梯生产企业买来电梯,找一家钢结构公司,再找个干基础工程的,就敢‘挂羊头卖狗肉’,给百姓加装电梯。有的公司一年装不了三五部,疫情期间看到效益不好就跑路了,仅山东半年多来前后已跑路了10多家。”济南一位业内人士透露。

业内人士指出,老楼加梯涉及土建基础施工、钢结构吊装、特种设备安装、电梯后期专业维保等,环节众多,工程复杂,技术要求高。一些小公司不规范的行为,搅乱了市场秩序,也导致部分小区加装电梯出现质量问题,存在安全隐患。

茅伟新认为,“如何选择靠谱的第三方?电梯完工运行后,出了问题该找谁”等后顾之忧,需要进一步加强和明确监管。

上海市房管局局长王桢表示,加装电梯是按栋来做,一个小区最好事先协调好统一电梯品牌和施工方、维修方,避免出现一个小区20栋房子、20个品牌,后期的维护成本也高。

四是加梯资金筹措难。有的地方采取每户平均出资的方式,引发了不少矛盾。

上海市徐汇区凯旋路3031弄小区5号单元楼正在紧张地施工。记者获取的该楼栋的资金筹措方案显示,在不考虑政府财政补贴前提下,所在楼栋业主需自筹资金86万元,按楼层确认出资比例。一楼不缴纳,七楼住户缴纳最多、达11.6万余元。

“这对一些家庭困难的群众来说,是一笔不小的支出。”朱瑾说,“后期的运营维护也需要资金,但物业费又不能随便涨。”

综合施策破解矛盾

不少社区工作者认为,在是否加装电梯的业主征询过程中,基层政府应鼓励居民充分协商,“一二楼业主的意见要充分考虑,并给予其一定权益的保障,避免双方僵持互不相让。”

上海市漕河泾街道办事处副主任杨悦建议,打出一套小区微更新组合拳。“比如改善小区绿化带,集约利用空间增加车位,对低楼层居民在停车上予以更多方便等。”

上海市徐家汇街道办事处副主任吴洪良表示,在加装电梯前,政府首先要摸清家底。“我们把房屋加梯可行性等级分为有条件、有难度、不可行三个等级。在加梯蓝图上分别标示为绿、黄、红三种对应颜色,这样各小区的加装电梯状况一目了然,便于我们挂图作战,也方便居民查询。”

在吴洪良看来,加装电梯不仅是一项民生工程,更是促进居民自治,让更多居民主动参与到社区事务中来的民心工程。杨悦说,加装电梯中的大多数事务都需要居民自己协商解决,如出资方案、乘梯付费方式等。在市区级层面,政府部门需要畅通加梯流程,让居民诉求更好更快落到实处。

业内人士还建议政府制定相关配套政策,引导社会资本积极参与创新电梯加装各种商业模式,如明确社会资本作为“特许经营商”或“垂直交通服务商”的责权利边界,细化居民费用分摊比例、使用收费标准等内容。此外,老楼加装电梯也需要制定统一的技术标准,既让从事电梯加装的企业有据可循,也让监管部门在对电梯加装的规范管理上有规可依。(记者 郑钧天 杜康 邵鲁文)

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