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房管中心的楼都烂尾了,“烂尾楼之都”“烂”在政策执行上

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绕开国家对用地出让、规划管制、项目报建流程,这里面既有当地政府部门的责任,也有政策绿灯下开发商违法而得不到惩罚,造成普遍违法乱象的责任。

近些年,南阳被外界冠以“烂尾楼之都”的称号。据中国新闻周刊报道,官方数据显示,截至目前,南阳302个问题楼盘中,已整治完成90%,还剩下28个项目难以推动。据报道,问题楼盘的实际数字要远远大于302。连房管中心的团购房都烂尾了,可见烂尾楼处理的难度远比想象的困难。作出这一判断,有几个重要逻辑:

一方面是经济基本面并不支持,但南阳在2008年后开启了旧城改造运动。由于政府在改造上无力投入财政资金,以推进拆迁和净地出让,被迫以口头承诺、用地规划绿灯等绕开程序,让开发商垫资推进拆迁。问题是,开发商资金很困难,这必然导致地方政府授意下边拆、边建、边销售、边完善手续的“多边工程”。

区域规划、用途管制、地价款缴纳、证照办理、预售获批等,从上到下存在严格的程序性规定,这与“多边工程”格格不入。特别是,有的政策随意性强、区域规划经常变更,甚至得不到上级审批。比如《南阳新区发展总体规划(2010–2030)》没有得到国家层面的批准。最后,“边完善手续”就演化为手续遥遥无期了,这也是烂尾项目久拖不决的原因之一。

↑南阳房管中心的团购房美丽佳苑,夜幕下的建筑楼群漆黑一片。该项目2013年7月启动,约定2016年1月11日前交房,至今只建好了主体框架。图据中国新闻周刊

另一方面,政府规划的发展蓝图过大,除了城中村改造,还有很多地标建筑、新区开发建设等,导致城市骨架被拉大,这是这样的城市所不能承受的。由此,当过去十几年房地产市场比较繁荣,再加上政府政策扶持,市场自然形成的错觉就是,遍地都是赚钱机会。于是,小小的南阳市,居然房地产企业超过了500家,但具有一级开发资质的企业不到10%。

开发商鱼龙混杂,而政策一路绿灯也给了空手套白狼的念想。今年6月30日公布的一份专项整治工作总结汇报中指出,2014年市中心城区在建的227个房地产开发项目中,57%的未取得《土地使用权证》,60%的未取得《建设工程规划许可证》,近70%的没有《建设工程施工许可证》,超过50%的未拿《商品房预售许可证》便开始销售。

即便项目报建端被突破,如果终端销售监管流程得到严格执行,或许也不会出现大量烂尾楼。因为,我国对商品房销售有严格的规定:一是预售获批有“三个条件”,即缴清土地出让金、取得规划许可证、投入资金达到总投资的25%;二是预售有“受理-审核-许可-公示”的透明化流程;三是预售资金监管制度,即首付款、按揭贷款严格按照工程形象进度支付。此外,还有严格的竣工交付验收程序等。

因此,烂尾楼根源不在制度本身,而在于政策执行上。总之,绕开国家对用地出让、规划管制、项目报建流程,这里面既有当地政府部门的责任,也有政策绿灯下开发商违法而得不到惩罚,造成普遍违法乱象的责任。

事已至此,如何解决?

过去十几年,由于规划和政策严肃性不够,“多边工程”在不少地方都或多或少存在,只不过南阳矛盾最突出。目前,规划调整、用地出让等都严格起来了,比如项目未审批、未缴纳土地出让金,但已开始建设的项目,按照现在的规定要重新“招拍挂”。目前,地价比项目烂尾前高了很多倍,这是已投入资金的开发商不能接受的。因此,应尊重规划和政策严肃性与推进处理冲突。

突破规划和政策,比如降低地价款补缴标准、证照办理上特事特办、调整规划等,这有利于推进烂尾楼盘处理进度,尽管看上去有合理性,但对其他合法合规拿地的开发商是不公平的,更容易造成“劣币驱逐良币”的效仿。因此,最佳的方法是,先把违规的事情梳理清楚,管理部门、开发商各自承担各自的责任,花钱买教训,处理完责任以后,再来解决业主的权益问题。

作者 李宇嘉(广东省住房政策研究中心首席研究员)

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