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高力国际:近八成企业选择降低或维持现有办公租赁成本,灵活办公成为新趋势

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北京,2020年9月24日 - 全球顶尖的房地产服务上市公司高力国际(Colliers International)今日在北京亚洲金融大厦发布写字楼租户调查报告,报告指出近八成企业选择降低或维持现有办公租赁成本,灵活办公成为新趋势。

北京在经历了二次疫情后,企业相继复工复产,疫情防控也进入了常态化阶段。整体北京写字楼市场目前依然处于供需失衡的市场环境下,市场空置率逐渐走高,市场平均租金已经比最高点向下调整超过10%。在经济下行,产业结构调整和疫情防控常态化时期,不同企业的经营状态出现了明显的差异,进而导致其租赁需求也发生了相应变化。无论是业主还是租户都渴望在复杂的市场环境下做出正确的商业租赁决策,然而他们彼此之间存在着天然的信息不对称问题,这种问题在疫情后显得越来越紧迫。高力国际作为业主和企业租户之间的桥梁,我们看到大家普遍都比较关注疫情后企业的生存状态,不同类型企业租赁预算和需求变化,甚至远程办公软件和灵活办公空间设计对于租户后续租赁意愿的影响程度等问题。因此,我们带着这些大家都非常关心的问题,通过一个季度的摸底调查,共走访近百家企业,并希望通过这些调研结果能够为市场拨云见日,解惑释疑,为后续的商业租赁决策提供一定程度的支持。

疫情对于超过一半的被访企业造成冲击,企业租赁决策更加谨慎。疫情的爆发确实对于企业的业务造成了冲击,超过五成的企业业务有所下降。在未来租赁需求上,62%的企业选择了维持现有面积,也有40%的企业未来办公租赁预算有所降低。当进一步综合疫情影响和需求变化的结果时,我们发现无论疫情对于企业的业务造成了怎样的影响,绝大多数的企业都选择了维持现有的办公面积。即使企业的业务疫情后有所增长,企业选择扩租或增加预算的比例都不高。由此可见,在疫情常态化后,企业在租赁选择上更偏谨慎,维持现状,是当前企业办公租赁需求的主旋律。

更多的新项目入市和市场租金下调为企业提升办公环境和降低租赁成本提供了更好的时间窗口。值得注意的是,在当前租金下行且持续高供应的环境下,企业在市场面临了更多的选择,有更好的机会去选择性价比更高的办公楼,因此目前有搬迁意愿的企业占比达到了34%。如果再进行细分,在当前租约1年以内到期的企业中,有搬迁意愿的比例更是达到了62%,而这里面有58%的企业目前在乙级写字楼中办公。究其背后的潜在原因主要有两个,其一,当甲级写字楼向下调整租金时,对于低级别的楼宇明显产生了更高的性价比和竞争优势,经营状态较好的乙级楼宇租户有意愿进行搬迁;其二,乙级楼宇中普遍多是抗风险能力较差的中小企业,疫情的影响反映到其办公需求层面是在三季度,企业根据自身经营情况调整下一阶段的经营策略,不排除一些企业会搬迁并缩减面积到更便宜的产业园区办公。

被访企业中,国企依然“稳”字当头,外企普遍受冲击较大,互联网企业在民企中扩租意愿最强。当我们聚焦到企业性质时,可以看到不同性质的企业受到疫情影响程度有所不同,因此租赁需求和预算的变化也各有不同,其中:

  • 国有企业:“稳”字当头。疫情对于国有企业的业务影响有限,业务提升或没有影响的比例高达63%;同时租赁需求以维持现状为主,86%选择维持面积,并有半数企业预计维持预算。

  • 外资企业:受到全球疫情持续扩散的影响,外资企业业务受到较大冲击,业务下降的比例达69%。同时,62%的外资企业选择降低租赁预算。在租赁面积需求上,38%的外资企业预计缩减面积并有54%企业选择维持现有面积。所以,在多数外企选择维持面积且降低预算的前提下,我们预计搬迁到更便宜的写字楼或成为首选(具有搬迁意愿的外企占比达到54%)。

  • 民营企业:相对国企和外企,民企在疫情后扩租的意愿相对更强,计划扩租的比例为26%(外资8%,国企7%)。继续细分我们发现,这些扩租意愿较强的民企大部分都集中在互联网行业(占民营扩租企业的73%),包括在线教育、在线社交、在线办公、线上营销等。

成本因素为企业最重要租赁决策考量,交通便利性和楼宇硬件设施紧随其次。调查结果显示被访企业在办公选址时最看重的还是成本因素,租金和搬迁成本分别位于第一和第四位,分别达到82%和36%。其次,项目周边的交通情况和硬件设施也排名较高,分别在第二和第三位,分别达到67%和41%。由于目前整体北京写字楼市场依然为租户市场,所以大部分对于租金敏感的租户都可以在现在的市场环境下获得更多的谈判空间。

远程办公软件成为办公新趋势,企业普遍认为该技术会一定程度降低未来办公面积需求。在我们调查的企业中,远程办公软件的使用率高达75%。同时,我们发现远程办公软件的使用率在各性质企业与各行业中并没有显著的差异。此外,企业对于远程办公软件的使用效果也较为满意,满意度平均得分3.7分(5分制)。可以说,此次疫情使得远程办公软件在各行各业中,得到了较为广泛且有效的应用。那么远程办公软件的应用,对于企业未来办公面积的需求是否造成了影响?调查结果显示企业认为远程办公软件会减少办公租赁需求的比例为46%。而当我们进一步去细分那些使用过远程办公软件的企业时,我们发现这个比例会提高到53%。同时,我们发现对于远程办公软件使用的满意度,并不会降低企业在租赁面积上的需求。也就是说,当企业使用过远程办公软件后,都会在一定程度上更加认同这样的技术会降低其未来的办公面积需求。因此,远程办公软件的广泛应用确实会在一定程度上改变了企业在办公面积上的需求。

灵活办公空间设计理念认知度有待进一步提高。在2019年的7月高力国际举办的“2019灵活办公未来趋势研讨会”上,我们就曾指出伴随着商务行为而产生的办公场所,经历了从格子间向开放式空间,从开放式空间向灵活办公的模式演变。在此次调查中,我们看到企业当前对于灵活办公空间改造的认知度并不高,进而对于灵活办公空间改造的意愿并不强,有计划改造的仅占33%。同时我们发现,相较于国企和民企,外资企业进行灵活办公空间改造尝试的意愿也更强为54%,而国企尝试意愿相对较低仅为14%。在细分行业上,专业服务类企业更愿意进行这样的尝试,有一半的企业有意愿尝试。

在灵活办公空间的改造与设计理念中,企业在同等租赁面积的前提下,选择放弃一些固定工位的安排,增加共享和沟通的办公空间,从而打通员工间的物理阻隔。同时,在空间设计中,企业还可以融入人脸识别、远程办公软件等具有科技属性的设计。为员工打造出具备“个性化、功能化、社交化、绿色化和智能化”的新型办公空间。虽然当前多数企业的租赁预算都有所缩减,但从长远来看,我们仍然建议企业能够尝试去了解灵活办公空间的改造与设计,此举不仅可以降低可能的长时间闲置的办公面积,进一步缩减办公成本,提升办公空间的利用率,还可以提升员工的工作效率与创造力并让员工生活与工作取得平衡,使得企业可以吸引或保留住人才,最终实现人才与企业双赢,形成良性循环。

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