房企降杠杆优化报表：“活下去比活得好更重要”

自融资新规浮出水面以来，本月内，上市房企马不停蹄地配股融资、引入战投、出让项目。所有动作都指向低负债指标，以符合监管要求。

据第一财经记者不完全统计，9月份以来，中南建设（000961.SZ）、中海地产（00688.HK）、招商蛇口（001979.SZ）、华侨城（000069.SZ）、南国置业（002305.SZ）等房企相继出让项目股权、剥离非核心业务；富力地产（02777.HK）、中国恒大（03333.HK）更是祭出分拆上市、配股融资等招数以做大企业权益。

据悉，参与试点的12家房企已经从9月份开始向有关部门提交相关数据及报表，其余规模房企也将从明年1月起按照新的融资规则执行，而规模房企之外的小型房企，将继续执行总量控制。

多位业内人士认为，如果三道红线融资新规能够执行，一些债务风险较大的公司将被迫优化报表，回归理性发展路径。这也是近期各家房企忙于各种资本运作，积极优化报表的原因。

股权融资活跃

房企融资新规搅起行业波澜后，一批房企直接跌入“红色危险区”。按此前流出的“三条红线”监管原则，即剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%，以及现金短债比小于1倍，截至2019年年末，50家样本房企中有15家房企触及三条红线。

方正证券指出，行业融资边际收紧，预计未来将有更多房企通过合作开发、上市拆分、配股融资和引入战投等方式，达到“三道红线”指标。

果不其然，9月15日，富力地产公告称，拟配售2.57亿股新H股，配售所得款项总额及净额预期分别为25.24亿港元及24.98亿港元。富力地产董事认为，此举有助于减少公司对债务融资的依赖、优化资本结构。

不仅如此，市场消息还显示，富力地产预计在未来10个月内，把2017年从大连万达手中购买的77处酒店中的一部分，分拆成房地产投资信托基金在新加坡上市，从而盘活酒店资产、缓解偿债压力。

此次监管不同于以往窗口指导，而是有明确的计算指标。因此，房企应对的第一步，便是尽力优化财务数据，远离红色危险区。从净负债率看，减少有息负债、增加货币资金、增加所有者权益都是降杆杆的途径。

“股权融资不会带来有息负债的增加，同时增厚权益，对企业负债水平的改善作用显著。”国泰君安证券认为，而通过分拆旗下业务上市，房企既可缓解自身融资压力，又可获得新的利润增长点，改善企业资产流动性。

龙头房企中国恒大（03333.HK）曾于2017年通过三轮增资引入1300亿元资本金，对降低负债率起到立竿见影的效果。截至2019年年末，恒大净负债率由2016年的历史最高值359.7%下降至143.5%。

恒大这一数值仍超过监管红线，因此，恒大再次祭出资本招数，给滚烫的负债水平降温。

9月18日，恒大汽车公告称，拟发行人民币股份于上海证券交易所科创板上市。此前，恒大汽车已宣布以“先旧后新”的方式引入多位投资者，预计配股所得款项总额将约39.99亿港元。

其物业板块也被推向资本市场。7月末，恒大发布公告，证实物业公司赴港上市的传言，随即不久便宣布引入中信资本、农银国际、光大控股、腾讯控股、云峰基金等14家战投，总筹资235亿元。

恒大总裁夏海钧在该集团中期业绩会上表示：“未来恒大也会审慎考虑其他资产分拆上市，在为股东带来更大收益的同时，大幅降低公司负债率。”

剥离资产回笼现金

尽管上述资本手段有助于房企符合“三道红线”指标，但并不能真正控制其负债规模。贝壳研究院高级分析师潘浩告诉第一财经记者，“财务指标不能实现短期迅速调整，需要长期的债务结构优化。”

不过，对面临较大短期偿债压力的房企来说，出售股权或项目可帮助其迅速回笼资金以度过寒冬。

9月18日，中南建设（000961.SZ）发布公告称，拟以200万元向控股股东中南控股转让南通中南谷投资管理有限公司100%股权。截至2020年6月30日，南通中南谷净资产167.77万元，半年净利润-133.73万元。

中南建设表示，本次交易完成后，公司将进一步聚焦主业，为全体投资者创造更好的回报。按照公司长期股权投资的账面价值计算，预计本次交易对公司将产生约232万元的投资收益。

9月16日，北京产权交易所信息披露显示，中海企业发展集团有限公司拟转让青岛中海海湾置业有限公司100%股权及20.42亿元债权，转让底价20.57亿元。

同样选择出让项目的房企还有招商蛇口、华侨城、南国置业等。

9月15日，北京产权交易所信息显示，招商局蛇口工业区控股股份有限公司拟转让深圳市招盛阁置业管理有限公司100%股权。

“及时出售低效股权、剥离不良资产，可助力房企回笼资金、实现业务转型。尤其是经营不善或处于亏损状态的项目，对市场而言可能恰恰是投资机遇，在重新定位和良好运营下存在逆转为优质资产的潜力。”国泰君安证券称。

加快回流现金的同时，不少房企已收紧投资力度。目前，从房企实际投资总量安排看，多数企业将销售业绩或销售回款的50%作为投资上限。

“公司将销售目标的50%作为拿地预算。下半年坚持一城一策、以销定投的策略，在核心城市扩大市场占有率。一方面关注优质项目，另一方面主要考虑现金流情况、回款和负债的支持。”招商蛇口管理层透露。

一些体量较小的公司如佳源国际，称将按不超过销售额30%的比例拿地。“如果有好项目，毛利率能保持30%以上，又符合我们的聚焦、深耕、同城的战略，这样的机会我们也不会放弃。”该集团管理层称。

房企投资收缩已在土地市场有所反应。《全国百城居住用地价格报告》显示，1~8月份，全国100个城市居住用地价格为6060元/平方米，同比上涨9.3%。若以10%的涨幅划分，当前百城地价涨幅已走出偏热区间，步入温和区间。

易居研究院智库中心研究总监严跃进认为，当前购地工作步入有序通道，抢地现象减少，加之近期重点城市收紧政策，以及“三道红线”的约束，客观上会使土地交易市场受影响，地价也相对平稳。

地产行业大逻辑已变，房企如何谋取长远发展？在同策研究院研究总监宋红卫看来，未来城市间的分化将更为明显，选择经济基本面好的一二线城市、有广大纵深的三四线城市，是房企风险控制的第一步。

其次，要向提高经营杠杆转变，提高经营效率，降低成本；单纯的住宅开发模式已不太受城市欢迎，带有产业资源的开发模式可增加企业土储，并降低购地成本。

“直接影响企业风险的是现金流，这方面要做好管理，加强风险意识。企业战略要顺势而为，活下去比活得好更重要。”宋红卫直言。