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上半年房企融资成本普降,谁降?谁升?

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今年以来,受新冠肺炎疫情影响,境内流动性持续宽松,融资成本走低,但企业融资分化加剧。9月21日,亿翰智库发布的“2020年中期40家典型房企融资成本”研究成果显示,融资成本分化依然严峻。其中,20家房企的融资成本低于6%,中海最低,仅为4.01%;另有6家房企的融资成本高于8%。

未来,在严格的融资环境以及“三道红线”的预期压力下,业内人士认为,部分房企负债规模增长将放缓,财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。

融资成本“马太效应”凸显

今年上半年,房企融资成本普遍下降。据中国指数研究院的数据显示,今年1-6月,房企信用债发行总规模3282亿元,同比基本持平,平均利率为4.3%,同比下降1.2个百分点。

而从亿翰智库对2020年上半年40家典型房企融资成本的统计排行来看,40家典型房企平均融资成本为6.33%,较2019年的6.46%下降0.13个百分点。在40家房企中,共有29家企业融资成本相比2019年底下降,8家房企融资成本上涨,3家未变。

相比之下,蓝光发展和中梁控股融资成本下降最为明显。其中,蓝光发展融资成本下降了0.62个百分点,为8.03%;中梁控股融资成本上半年为8.9%,较2019年下降了0.50个百分点。在亿翰智库分析人士看来,中梁控股融资成本下降的主要原因是2020年新增境外融资渠道,境内非银行借款规模下降,与此同时公司长短期偿债能力增强。

在典型的40家房企中,除了大部分房企融资成本下降外,还有3家房企融资成本与2019年持平,例如中国奥园和佳兆业。值得关注的是,有8家房企融资成本较2019年有所上升,其中德信融资成本上升较为明显,上半年融资成本8.92%,较2019年8.40%上升了0.52个百分点。

通过梯队更容易看出房企融资成本的“马太效应”进一步凸显。对此,亿翰智库将40家典型房企分为三个梯队。

第一梯队(融资成本小于等于6%)中的20家房企财务稳健,长短期偿债能力较强,上半年融资成本较2019年全部下降,平均下降0.19个百分点。其中,碧桂园上半年的融资成本为5.85%,相比2019年末下降了49个基点。值得一提的是,在第一梯队的20家房企里就有12家是国企。

第二梯队(融资成本介于6%和7%之间)共有8家房企,平均融资成本为6.63%;其中,正荣、雅居乐等5家房企的融资成本较2019年有所下降;新城控股与华发股份两家企业融资成本上升;中骏集团融资成本与2019年持平。

而第三梯队(融资成本在7%以上)共有12家房企,公司财务杠杆相对偏高,导致长短期偿债能力偏弱,融资成本相对偏高。

2020年上半年40家典型房企融资成本表

负债规模增长或放缓

事实上,融资成本直接影响企业的盈利能力。而融资成本的高低,除了受融资结构影响外,还与偿债能力有关,也就是说,公司的财务杠杆在一定程度上会影响融资成本水平。

根据亿翰智库2020上半年发布的50家A+H股代表性上市房企的净负债率表现,上述前两个梯队除部分国企外,净负债率均低于94.2%的均值;第三梯队的11家房企中有5家房企净负债率过百。

众所周知,此前,多数房企在发布2020年上半年业绩的同时,都提出要降低有息负债规模,提升公司长短期偿债能力。其中,中国金茂的资金杠杆率相较2019年底有所下降,但仍提出未来还将逐步控制负债。泰禾更是提出将加强现金流管控,通过多种渠道筹集资金,积极解决债务问题。

亿翰智库认为,未来在严格的融资环境以及“三道红线”的预期压力下,部分房企负债规模增长将放缓,财务稳健的房企有利于继续发挥低成本融资优势。此外,下半年房企依然注重通过加快销售回款、持续优化债务结构,以保障企业资金流安全,实现融资渠道的多元化和资信评级的上升,最终推动融资成本的下行。

中指研究院进一步分析,2020年上半年,受疫情等因素影响,国内流动性相对宽松,房地产企业迎来融资窗口期,但与此同时,政府强调不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持“房住不炒”的定位。在这样的背景下,未来房地产企业应通过确保现金流安全,不断优化债务结构,审慎进行各项投资等举措,促进企业稳健发展,实现综合融资成本的进一步下行。

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