中国居住服务业数字化20载 探索传统企业转型方法论

产业一旦启动数字化迭代，带来的不仅是发展速度“量级”的提升，更为重要的是以“质”的颠覆，推动行业模式切换，进入更高层级的发展轨道。以贴近大众生活的衣、食、住、行为例，淘宝改变了一代人的消费习惯，美团引发用餐习惯和餐饮业态的剧变，滴滴则利用数字化调配出行资源。而在“住”的领域，数字化又将触发什么样的变动？2020年的新冠疫情，更加速了“数字化生存”的到来，让数字化转型成为居住服务业再次聚焦的命题。

9月21日，贝壳研究院、清华大学中国经济社会数据研究中心、21世纪产业研究院联合发布《中国居住服务业数字化发展报告》（以下简称报告）梳理居住服务业20年的数字化路径，指出供需关系、政策、技术正在驱动居住服务业进入数字新时代。

贝壳找房高级副总裁李文杰发布报告

中美时差缩小：居住服务业的数字化加速度

一直以来，“住”天然存在低频高额的交易属性，部分重度依赖线下完成的环节成为居住服务业难以逾越的数字化鸿沟。根据麦肯锡全球研究院评估，中国房地产领域数字化程度不足10分。然而，随着移动互联网时代的到来、VR/AI等技术的应用，我国居住服务行业正在经历数字化的加速度发展。

贝壳研究院联合清华大学中国经济社会数据研究中心及21世纪产业研究院首次梳理中国居住服务业近20年的数字化历程。以数字化为尺丈量二十载，中国居住服务业走过了“信息化”、“互联网化”、“移动化”阶段，正在着力向智能化迈进。

清华大学经管学院许宪春教授发表主题演讲

1998年中国福利分房时代结束，中国居住服务业方才开启市场化进程。反观英美市场，多数国家早已在70-80年代便开始了企业信息化建设，而在中国这一进程则要等到2001年。以我爱我家ERP系统应用为里程碑，我国居住服务业一改纯线下时代经纪人之间就近、线下、随机信息分享与合作的模式，滞后启动了数字化之路。

2003年“非典”疫情爆发，特殊的时代背景促使购房者开始大规模“触网”。以搜房帮上线为标志，中国居住服务业进入互联网化阶段。而从国外情况来看，早在1994年，美国便已经出现线上房源列表和房源广告，MLS（Multiple Listing Service）系统开始联网，1999年即诞生了消费者广泛触及房源信息的门户网站MOVE。

随着移动互联网普及与APP的广泛应用，中国居住服务业在2014年起进阶移动化。以爱屋吉屋上线、搜房从线上向线下扩张、链家等从线下向线上进军为关键节点，线上线下流程接驳的O2O模式走入历史舞台。报告分析，移动化阶段房源和人的数据相较均呈现量级提升，房源信息维度颗粒度远超PC时代，消费者与经纪人行为数据被广泛记录，为下一智能化阶段打下基础。而在美国，基于地理位置（LBS）找房服务的E2E（End to End）模式则出现在2009年，中国居住服务业从移动互联网时代开始加速赶超。

此后，中国居住服务领域探索出全新的发展路径。2018年4月，从链家网转型而来的贝壳找房成立，开放积累的大量数据能力，利用VR、AI等综合数字化技术拓展垂直领域的多场景应用，促成多方协作，重构交易流程，国内居住服务进入智能化应用阶段。智能化时期，国内产业互联网平台逐步追平美国。短短2年内，贝壳找房已经具备全球领先的VR算法和采集能力，并向日本上市房产科技公司GA出口该项技术。

数字化正在改变人类的生产方式和生活方式，极大地提升社会生产力。清华大学经济管理学院教授、国家统计局原副局长许宪春表示，在数字化背景下，企业生产经营方式、政府治理方式、居民生活方式将继续发生重大变化。数字化转型可能使世界经济格局发生重大变化，谁先抓住机遇，就有可能脱颖而出，拥有更大的发展空间和话语权。

垂直生长横向开放：传统企业数字化转型方法论

根据联合国《数字经济2019》报告，2018年全球数字经济规模占GDP的15.5%，全球数字服务出口额约2.9万亿美元，过去15年数字经济增速是全球GDP增速的2.5倍——居住服务数字化无疑是充满想象空间的大市场。然而，传统行业如何数字化转型，居住服务的数字化之路又有何蹊径，这是行业众多参与者一直在思索的命题。

报告以贝壳找房为案例，专章分析居住服务业的数字化转型的四步方法论：第一步，深入产业，洞察业务，提炼业务关键要素，搭建指标体系；第二步，在资源和技术约束下，集中资源，策略性取舍；第三步，标准产品化，数据积累，反哺业务；第四步，产品智能化，重构流程。

回顾企业发展来路，贝壳找房的数字化历经了“垂直生长”。与消费互联网不同，产业互联网的转型必须建基于对产业的深刻洞察。依托链家十多年的深耕经验，贝壳找准“房-人-流程”三大要素，并以此为目标逐个数字化突破。

据介绍，贝壳找房以超过6亿元投入，撬动房源的原始数据积累。早期，通过人工挨家挨户数楼、拍照，对数据与证据进行对比。后期，依靠GPS定位仪实地跑盘，拍摄并记录楼栋、单元号、楼层、房间号等，并进行人工核实。随着VR技术的应用，房源信息突破二维、静态形式，贝壳自2018年开始全面升维房源数据，目前已累计扫描重建超过646万套VR房源。

攻克“房”的数字化后，贝壳开始启动更复杂的“人”的大数据积累。截至2020年5月，共积累3.4亿条、1307维的用户数据，用以刻画身份、性别、年龄、职住、设别、浏览频率、商机频率等。

而这些数据则成为向“流程”智能化跃升的基础。据悉，贝壳通过AI模型构建了447亿条三元组构成网状的知识图谱，包括60类维度、24亿条级别覆盖商圈、房屋、地标、学校、客户、经纪人推理关系的知识体系，及294类维度、52亿覆盖权属、价格、签约、带看、属性、地理位置的知识关系网络。

从外部来看，贝壳找房正在进行“横向开放”。其通过以楼盘字典、A+、贝壳分、小贝助手等为代表的大数据与数字工具搭建了行业新型基础设施，面向经纪人、店东、品牌、政府进行全行业开放和输出。

不仅如此，交易数据的溢出效应与业务延展性使以贝壳为代表的交易平台开始撬动全居住服务产业链的数字化。据了解，贝壳找房已连接34家银行与评估机构，向其开放在线能力评估数据，提升房屋评估与房屋抵押贷款效率。在家装领域，通过VR+AI装修产品实现消费者的装修需求前置挖掘，上线施工平台（被窝家装）重新定义家装行业流程，并实现工程进度的可视化，提升消费者家装服务体验。

整体来看，居住服务业企业在数字化转型过程中，仍面临战略认知、资金储备、人才和组织、数据孤岛等挑战。报告指出，为推动产居住服务业数字化，一方面需企业在坚定数字化战略决心基础上，借力产业互联网平台实现轻投入转型；另一方面，政府政策也可为转型提供保障。