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成都出台租赁新政:规范“二房东”,严控“长收短付”

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9月18日,成都市住房和城乡建设局、中国银保监会四川监管局等9部门联合出台了《关于进一步加强住房租赁市场管理的通知》(简称《通知》),从加强从业主体管理、加强房源发布管理、加强租赁资金监管等6个方面,对成都租赁市场的规范管理进行了明确和规范。

业内认为,《通知》不仅进一步规范了个人二房东,同时强化租赁资金监管,客观上有助于避免长租公寓“高收低出”和“租金贷”模式进行圈钱而跑路的现象。

转租10套以上需办理主体登记,推进“二房东”合规化

在“加强从业主体管理”方面,《通知》提出,要严格注册登记管理。首先,从事住房租赁活动的住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台,以及转租住房10套(间)以上的单位和个人,应当依法办理市场主体登记。

与此同时,从事住房租赁经营的企业经营范围应当注明“住房租赁”,从事住房租赁经纪服务的机构经营范围应当注明“房地产经纪”。值得注意的是,《通知》还规定,破产、倒闭、被吊销营业执照、责令关闭的住房租赁企业的法定代表人、董事、监事等高级管理人员3年内不得担任住房租赁企业的上述相应职务。

贝壳研究院高级分析师黄卉表示,目前的租赁市场中实际上存在大量的个人二房东,以个人的名义与房东签订租赁合同后,再转租给租客,以赚取租金差价。由于缺乏经营主体,这类租赁行为存在个体分散化的特征,处于市场主体监管的框架外,也就给租客和房东的权益带来一定的隐患。《通知》中明确了转租超过10套房源的自然人需要进行主体登记,接受市场监管的约束,对于推动个人二房东的正规化发展有着积极的作用。

发布房源信息须保证真实性和统一性

据了解,《通知》还提出要“加强房源发布管理”,对规范发布房源信息进行了具体规定。

其一,住房租赁企业、房地产经纪机构、个体工商户发布的房源信息须满足真实委托、真实状况、真实价格的要求,房屋照片与实际相符,房源位置、用途、面积等信息应当与不动产登记信息一致,不得隐瞒抵押、查封等影响房屋交易的信息,并展示房源核验码。

其二,同一机构的同一房源在同一网络信息平台仅可发布一次,在平台和门店等不同渠道发布的同一房源信息应当一致。同时,对已发布的房源信息应当及时更新。

其三,落实网络信息平台责任,不得允许住房租赁企业、房地产经纪机构和个体工商户的从业人员以个人名义发布公司受托房源。特别是对发布房源数量不得超过10套(间),对发布10套(间)以上转租房源信息的单位或个人,网络信息平台应当核实发布主体经营资格等。

租赁资金纳入监管,严控“长收短付”和“租金贷”

值得关注的是,在加强租赁资金监管方面,《通知》提出,要设立资金监管账户,租赁资金要纳入监管。具体来看,承租人向住房租赁企业支付租金周期超过3个月的,租金、押金及利用住房租金贷款获得的资金应存入住房租赁资金监管账户;承租人支付租金周期在3个月以内的,由承租人自主决定是否将租金、押金存入监管账户。存入监管账户的租金按月划转给住房租赁企业使用。

此外,《通知》还提出,规范租赁金融业务。住房租赁企业、房地产经纪机构不得与未经国家金融监管部门批准设立、无金融许可证的机构合作开展个人住房租金贷款业务;不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。住房租赁企业租金收入中,住房租金贷款金额占比不得超过30%,超过比例的应当于2022年底前调整到位。

贝壳研究院统计显示,近期“长租公寓爆雷”事件频发,在陷入资金链断裂、经营纠纷或跑路的企业中,近七成因为“高收低出”和“长收短付”。黄卉认为,在资金监管制度下,一方面会倒逼住房租赁企业进一步核查自身经营行为的合规性,禁止长收短付、违规使用租金贷等行为;另一方面,资金监管制度提高了租赁企业的经营监管门槛,使得不具备运营能力或以短期圈钱投机为目的的企业不再盲目进入,加剧了行业的优胜劣汰,优化市场经营环境。

畅通纠纷调处渠道,建立多元调解机制

事实上,在此前的租赁市场监管方式上,由于市场主体和租赁房源数量的基础大、种类多,监管是否能全面覆盖市场的租赁房源以及租赁机构的经营行为,也就成为监管的难点。

此外,在畅通纠纷调处渠道方面,《通知》提出,首先要落实市场主体责任。从事住房租赁经营活动的住房租赁企业、房地产经纪机构、网络信息平台要建立投诉处理机制,在经营场所、房源信息展示页面、租赁合同中明示投诉处理电话,承担租赁纠纷主体责任,妥善处理租赁投诉、化解矛盾纠纷。

与此同时,还要建立多元调解机制,进一步构建矛盾纠纷多元化解的共治格局,多措并举将矛盾纠纷化解在基层。

此外,《通知》还提出,市场监管部门要依职能加强监管,一是要将通过登记的住所(经营场所)无法联系的企业依法列入经营异常名录;二是将变更公司法定代表人、股东、董事、监事、住所等工商注册信息的住房租赁企业列入重点监管对象;三是依法查处住房租赁企业、房地产经纪机构和网络信息平台发布虚假广告等违法违规行为等。

黄卉认为,《通知》发动了多方力量共治共享,相互监督,有助于解决上述监管难点。

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