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为何新房价格涨幅、上涨的城市数高于二手房?

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14日,国家统计局公布了8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,统计局城市司首席统计师孔鹏称,70个大中城市房地产市场运行总体平稳,价格略涨。

  观察近段时间每月发布的数据可以发现,70个大中城市中,新房价格上涨的城市数量都多于二手房,新房价格的同、环比平均涨幅也高于二手房。同一个市场,为什么新房的热度会高于二手房呢?

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  售楼部 中新经纬 薛宇飞 摄

  国家统计局数据显示,8月份共计有59个城市的新建商品住宅销售价格环比上涨,与7月份的数量持平,但高于2019年8月份的55个。二手住宅方面,8月份共有47个城市二手住宅销售价格环比上涨,高于今年7月的45个和2019年8月的43个。

  中原地产首席分析师张大伟认为,由于信贷有所宽松、部分城市调控力度不大等原因,当下房地产市场仍处于高位,出现轻微上行。

  对比新房、二手房销售价格上涨的城市数量可以发现,新房价格环比上涨的城市数量,明显多于二手房,且这一趋势长期存在。2019年8月-2020年8月,新房价格环比上涨的城市数量分别为55个、53个、50个、44个、50个、47个、21个、38个、50个、57个、61个、59个、59个,二手住宅价格环比上涨的城市数量分别为43个、40个、31个、 32个、38个、33个、14个、32个、37个、41个、50个、45个、47个。

  从70城的平均涨幅上,新房的价格涨幅也高于二手房。仍以2019年8月-2020年8月的数据为例,据易居研究院统计,上述月份70城新房价格的环比涨幅分别为0.6%、0.5%、0.5%、0.3%、0.4%、0.3%、0%、0.1%、0.4%、0.5%、0.6%、0.5%、0.6%,二手住宅价格的环比涨幅0.3%、0.3%、0.1%、0.1%、0.1%、0.1%、-0.1%、0%、0.2%、0.2%、0.3%、0.3%、0.3%,新房各月的平均环比涨幅均高于二手住宅。

  受环比涨幅较高影响,新房价格每月的平均同比涨幅也均高于二手住宅。据上述研究院统计,2019年8月-2020年8月,70城新房每月价格的平均同比涨幅分别为9.1%、8.6%、8.0%、7.3%、6.8%、6.5%、5.9%、5.4%、5.2%、4.9%、4.9%、4.8%、4.7%,二手住宅每月价格的平均同比涨幅分别为5.3%、4.6%、4.2%、3.8%、3.6%、3.5%、3.1%、2.7%、2.3%、2.2%、2.2%、2.1%、2.2%。

  新房热度高于二手房

  同是居住需求,为什么新房与二手房的价格涨幅会有差别?

  中国城市房地产研究院院长谢逸枫对中新经纬客户端分析,新房价格涨幅快于二手房,这是一个长期存在的现象,产生这种情况的原因有很多。例如,二手住宅的网签成交价格很容易受到产品结构的影响,有的二手房由于配套差、房龄老,其售价虽然也会跟随周边市场而波动,但涨幅相对较小。

  谢逸枫称,二手住宅的成交周期很长,从买卖双方确定价格到实际过户成交,需要几个月的时间,与新房市场的表现会不一致。另外,二手房的税费普遍比新房高,税费需要买家提前缴纳,这也拖累了二手房的涨幅。

  比较而言,新建住宅由于各类设施较新,居住舒适度高,在同等条件下,各个城市的买家都相对青睐买新房,谢逸枫说,“在有些买家看来,只有买新房才有面子”。中新经纬客户端多次走访市场也发现,由于交易流程简单、买房人前期负担小,房产中介机构都在大力推介当地新房产品。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,从70城房价表现看,新房的热度确实要高于二手房,二手房市场挂牌量大、房东涨价预期弱,都容易导致价格涨幅偏低。

  不过,也并非在所有时期,新房的价格涨幅都会高于二手房。据国家统计局数据,今年1-8月份,四个一线城市二手住宅价格的平均环比涨幅分别为0.4%、0.1%、0.5%、1.0%、1.1%、1.0%、0.8%、1.1%,均高于各月新房价格平均环比涨幅。严跃进认为,一线城市二手住宅价格环比涨幅高于新房,与学区房政策调整有关,这导致优质学区附近的二手房价格出现了上涨。

  热点城市或出现温和调控

  近期,一些涨幅较大的城市相继出台了新的楼市调控政策,热点城市调控升级的趋势愈加明显。

  中原地产研究中心认为,7-8月份,房地产市场调控政策的风向发生转变,从上半年的全面宽松,进入到收紧状态,包括杭州、东莞、宁波、郑州、深圳、南京、长春、海口等10多个城市出台调控政策,为楼市降温。张大伟称,未来一段时间内,调控收紧已经难免,预计后续将有超过30个城市会出台力度不同的政策。

  58安居客房产研究院分院院长张波称,根据58同城、安居客购房者行为信息显示,2020年8月份购房者信心指数为111.7,环比上涨1.9%,显示出购房者对后市依然持乐观态度。只要限购以及差别化信贷政策不发生改变,楼市热度较高的城市的调控将持续收紧,房价整体稳定的大态势不会改变。

  谢逸枫称,从近来已经出台的调控政策看,绝大多数城市没有出现过于严厉的政策,更多的是“小修小补”“打补丁”,这也体现政府部门不希望“一刀切”,进而误伤真正的刚需与改善需求。他预计,未来一段时间,热点城市的调控政策都会相对温和。

  “值得关注的是,由于近期从金融方面加大了对房企‘三道红线’的负债控制,预计新房市场或明或暗的打折现象会增多,在提振销量的同时,或对房价起到一定下拉作用。”张波还说。

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