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北京换房图鉴:套均提升超百万 哪些热点商圈?

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随着疫情后北京二手房市场的复苏,购房者入市积极性也逐渐回升。针对购房者较为突出的换房需求,9月11日,贝壳研究院发布北京业主换房数据研究报告,以今年以来(1-8月)北京4万多个换房数据为样本,剖析了北京换房市场变化及业主换房行为偏好。

上述报告显示,北京业主平均换房后套均面积增加18平方米,套均总价提升116万元。其中,超三成业主换房后住得更小,超四成换房后楼龄更大。而在区域选择上,天通苑、月坛成换房热门迁入商圈。

置换后房屋套均总价近600万,平均每套提升116万

贝壳研究院数据显示,北京换房客户在置换前后总价和面积均有显著增加。从总价来看,今年(1-8月)北京业主置换后的房屋套均总价达到588万元,平均每换一套房相较置换前总价增加116万元;从面积对比来看,置换客户换房后套均面积增加18平方米,套均面积达到96平方米,在居住面积上实现了较大的改善。

据贝壳研究院《疫情下的住房消费者预期调查》显示,在有换房计划的受访者中,更愿意为高品质物业付费的比例达74.5%,其比例显著高于交通条件。贝壳研究院认为,从当前换房成交数据来看,购房者品质居住需求加速进化,换房客户对住房有了更高要求。

从置换面积来看,今年换房客户购买90平方米以上房源占比44.9%,这一比例要比两年前高2.5个百分点。而从楼龄方面来看,换房客户在今年购买10年内房源占比14.8%,相较两年前高出2.8个百分点。此外,从物业方面来看,换房客户在今年购买品质物业(物业费超过2元/月/平方米)小区的比例为50%,较两年前高出2.7个百分点。

超三成业主换房后住得更小,超半数在同一商圈换房

据介绍,“旧换新、小换大”是换房行为的主流,但在改善居住品质、改善教育资源、改善通勤等不同需求驱动下,人们的居住需求和选择也更加多元。贝壳研究院数据显示,超三成换房人群换房后新居所面积更小了,超四成换的房子比之前的房子楼龄更大,超两成换房人群搬向了离市中心更远的地方。

基于业主在换房前后两套房源距离市中心的距离,换房被划分为外迁型换房、内迁型换房和同圈层流动型换房三种类型。贝壳研究院数据显示,超一半的业主换房属于同圈层(即商圈)换房,换房前后距离市中心的距离变化范围在3公里以内,20.57%的换房群体选择了离市中心更远的地方(外迁型换房),28.69%的换房群体则迁入到距离市中心更近的地方(内迁型换房)。

贝壳研究院通过分析商圈间换房迁移路径发现,外迁型换房热门迁入商圈包括天通苑、回龙观,长阳等,多属于四环外的商圈;内迁型换房热门迁入商圈有月坛、望京、马甸等,教育资源丰富、周边工作机会多。排名前20的热门迁入商圈分别占到外迁型和内迁型换房总量的43.2%、31.0%,集中趋势较为明显。

从具体商圈来看,内迁-外迁居住选择偏向变化趋势更为明显,以内迁型换房迁入热门商圈——月坛为例,换房前房子套均总价473万元、套均面积91平方米,换房到月坛商圈后套均总价749万元,套均面积则仅为65.4平方米。外迁型换房最热商圈——天通苑,换房前房子套均总价566万元、套均面积70平方米,换房到天通苑后套均总价490万元,套均面积增加到了137平方米,花更少的钱、享受更大的空间,社区配套生活设施也相对完善。

对于同商圈流动换房的业主而言,换房后外部生活环境没有较大改变,但居住空间面积比跨商圈换房平均要多增加10平方米。对于跨商圈换房人群来说,51.9%的业主换房后居住商圈评分有提升,而换房前后居住商圈评分下降的人群,多是从市中心迁向郊区追求更高房屋居住品质。

贝壳研究院分析指出,随着年龄的变化,对于居住的需求也在改变,距离城市中心近,就业工作机会、教育资源等越丰富;但距离城市中心远一些,人口密度相对较小、人居环境也更宜居,这是不同需求下的选择偏向。对于换房,“向好”的追求一直都在,只是人们对于“好”的定义因时因人在变。

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