中国金茂：TOP15央企房企里最高的规模增速、最低的现金短债比

自2019以来的3个报告期里，中国金茂的现金短债比，一路从原本就不多的0.87，降至0.6。

从现金增幅看，今年上半年金茂手中的流动现金，其实较去年末已大约有18.41%的提升，但无奈的是，一年内到期的短债数额增长达到26.56%，直接盖过了现金增速。

这一方面，也暴露出金茂债务结构上的弊端——这一年里，金茂有息负债总额增长了11.07%，但短债同比却增长了31.42%，同样赶超前者的增幅。今年6月末，金茂短债占总有息债务的比例已经上升至34.21%。

对比TOP15里同为央企的保利发展、中海、华润置地、招商蛇口，这四家一年内需偿还短债占总有息债务的比例，最低的为保利发展，只占12.56%，最高的为招商蛇口，达到了45.24%。但从现金短债比看，招商蛇口的流动性仍优于金茂。

自2018年后，中国金茂开始“一年一配股”，不断摊薄股份——

此外，在2016-2019年4年间，金茂还接连多次发行永续债，发行规模达到约195.49亿元，最高利率达到了7.125%。这些每半年收息一次的永续债，在帮金茂增大所有者权益以降低净负债率的同时，也在快速吸纳走金茂的利息支出。

整个上半年，金茂筹资活动现金流出净额，已从去年同期的14.40亿元，增长至147.14亿元，增幅921.68%。（此处2019年上半年筹资活动现金流出净额取自2019年中国金茂中期报告）

从2016年的485亿元，到2018年突破千亿，再到今年以2000亿元为目标冲刺——近5年里，金茂一直保持着高速的规模滚动。

今年上半年，金茂录得签约销售额1028.7亿元，同比增长31%。在行业的座次从2016年的27名，前进到了12名，增速为TOP15首位。

没有减速计划，也意味着金茂需要撬动更多投资。

截至到8月25日，金茂2020年以来已新获取27个项目，总建筑面积约为1517万平方米（剔除不可售面积后为1384万平方米），而去年同期时候，为24个和888万平方米。

上半年的新增项目中，包括武汉、天津、苏州3个城市运营项目。而截至目前，金茂所拥有的城市运营项目总数达到23个，比去年同期增加了7个。

对于一向不擅长成本管控的金茂来说，这又将多出了不小的费用成本——在中期报告中，金茂就写到，由于上半年在售或新开盘的张家港智能科学城项目、宁波慈城金茂逸墅项目、义乌福田金茂府项目等的销售及营销开支有所增长，今年前6月，金茂的销售和营销开支约为5.97亿元，同比增加58%。

加上管理费用，今年上半年里，金茂支出的“销售和营销开支”和“管理费用”，合计22.22亿元，同比增长了17.08%。占总营收额120.97亿元的占比，从去年的12.87%，提高了5.5个百分点，至18.37%。费用的使用率不仅大大高于行业水平，更大大高于同阵营的四家央企。

据金茂方面透露，在7月17日时，公司年内的回款已经突破1000亿。此外，金茂也在加快项目运营速度，尤其是提高第二曲线——城市运营业务的人均产值。

截至目前，在中国金茂拥有的总土储为9069万平方米，其中二级土储6431万平方米，剔除不可售后为5630万平方米，城市运营项目大概占比31%。

2019年金茂城市运营项目销售的贡献的占比是14%，2020年上半年，金茂城市运营项目的销售占比提升了7个百分点，达到了21%。

据金茂管理层在业绩会上透露，公司城市运营项目的毛利润率普遍高于二级的招拍挂项目，特别是一级的项目，毛利润率甚至能达到50%。

于金茂而言，这条曲线不仅关乎金茂长期的业绩支撑，更关乎金茂的利润取得。

而在控制成本方面，金茂管理层则强调表示，希望降低管理、营销、行政的费用。且在未来，还将“改进工作，逐步控制负债”。