从全面飘红到集体回调，物业股遇冷？

在资本市场备受青睐的物业股终于迎来集体回调。

目前，港股上市物业公司2020年中报已披露完毕，虽然上半年业绩取得了正增长，但从增速上看，主流物业公司在营收、净利润同比增速上均有所下降。

与此同时，今年8月份以来，港股物业股普遍迎来了回调，跌幅在2%~20%。即便在物业公司陆续发布不错的中报业绩之后，物业股也未见明显起色。

多位业内人士向《每日经济新闻》记者分析认为，物业股的估值或者利润最终还是会趋向于合理，市场最终还是会趋向于理性。物业股最近是一个短期的回调，但再次上涨需要基本面新的利好出来。

今年以来港股物业上市公司股价表现 数据来源：Wind

集体迎来回调，跌幅最大超20%

房地产行业下行周期中，物业管理行业因为具备良好的现金流和抗风险能力，越来越受到资本市场的青睐，上市热潮也给物业企业带来了很多积极的变化。

今年上半年，物业股在疫情影响下的资本市场几乎全线飘红。Wind数据显示，26家A+H物业股上半年平均涨幅为53.6%，加权平均涨幅为117%。

但《每日经济新闻》记者梳理发现，从8月份开始，港股物业股已开始出现回调，直到最近的9月8日，物业股大势仍未见起色。

据Wind统计，22家港股物业股在60日涨跌幅中，有9家上涨，10家下跌；在20日涨跌幅中，仅有碧桂园服务、永升生活服务微涨，其余20家普跌；在5日涨跌幅中，仅有银城生活服务、中奥到家、滨江服务微涨，其余19家普跌。

在20日涨跌幅中，中奥到家以20.65%的跌幅领跌20家物业股。同时，跌幅超过15%的还包括鑫苑服务、时代邻里、和泓服务、佳兆业美好、祈福生活服务，甚至有头部物业公司保利物业、雅生活服务，两家的跌幅分别为16.29%、18.4%。另外，如中海物业、奥园健康、正荣服务、弘阳服务等跌幅也超过了10%。

进入9月后，在5日涨跌幅中，或是因为中期业绩超预期，银城生活服务以5.37%的涨幅领涨，保利物业、中海物业、鑫苑服务等跌幅收窄至5%以下。时代邻里以10.62%的跌幅领跌19家物业股，其中超过5%跌幅的有15家，包括奥园健康、蓝光嘉宝服务、正荣服务弘阳服务等。

近两月港股物业上市公司股价表现 数据来源：Wind

一位长期跟踪港股市场的券商人士王利（化名）告诉《每日经济新闻》记者，最近物业股的回调跟获利盘有很大关系。在货币政策不再继续宽松的背景下，高估值公司迎来了一波获利盘。所以暂时看，物业股近期是一个短期的回调，但再次上涨需要基本面新的利好出来。

中金公司研报也指出，物业板块自2016年以来估值持续扩张，远期滚动市盈率已由2016年初的15倍左右上升至当前的35倍左右。但近两个月的业绩行情对板块的催化作用有限。同时，在存量股票估值处于高位的情况下，大中型优质公司新股集中上市对存量股票的负面影响大于正面，可能分散资金、使得板块整体估值承压。

在近日每日经济新闻主办的“物业资本论”在线沙龙活动上，旭辉永升服务发展部总经理肖文凤认为，物业股受到资本市场的热捧还是会持续一个阶段。但花无百日红，估值或者利润最终还是会趋向于合理，市场最终还是会趋向于理性。 “我个人乐观一点认为的话，物业股被热捧的时间还有3～5年，理性一点认为的话也就1～2年。”

港股物业上市公司近20日股价涨跌情况 数据来源：Wind

业绩增速放缓，增值服务面临调整

从主流物业公司的2020年中期业绩报告看，头部物业公司碧桂园服务、雅生活服务、绿城服务等业绩均超过市场预期，在面积拓展上也依然取得较高的增长。大部分中小物业公司业绩也都在预期范围，个别甚至超过预期，但中期业绩对物业股整体走势拉动并不明显。

虽然物业公司上半年成为疫情期间意外逆势上扬的行业，但从中期业绩看，物业公司整体的增长趋势和个别物业公司的增值服务业务仍然受到疫情影响。

华创证券统计了17家主流物业公司业绩显示，上半年17家主流物业公司整体主营业务收入同比增长34.7%，较2019年下降14.8%，整体仍保持高增速。

其中，一线物业公司营业收入同比增长31.1%，较2019年下降14.8%；二线物业公司营业收入同比增长37.3%，较2019年下降7.4%。

港股物业上市公司近5日股价涨跌情况 数据来源：Wind

物业板块整体归母净利润同比增长45.0%，较2019年下降20.7%，整体仍保持高增速。其中，一线物业公司归母净利润同比增长31.1%，较2019年下降19.7%。

华创证券认为，主流物业公司营收、净利润同比增速有所下降，主要源于疫情影响，具体表现在疫情导致商务谈判延后以及房企开竣工的延后，由此物业公司项目拓展或有所放缓；部分增值服务业务受限，但增值服务的需求并不会因此消失、只是延后，后续有望逐步释放。

头部物业公司保利物业、中海物业在疫情下，上半年的增值服务业务就受到影响。保利物业的社区增值服务毛利率同比2020年上半年下滑13.9个百分点，中海物业的住户增值服务毛利率则同比下滑19.4个百分点。

中海物业解释称，下滑主要是由于疫情期间零售产品销售组合的变化，毛利率较低的日常新鲜食品和防疫物资面对重大需求所致。不过，中海物业整体的增值服务业务毛利率同比下滑了9.5个百分点。

华泰证券统计显示，今年上半年，23家物业管理上市公司增值服务营收占比为31%，较2019年下降3个百分点，主要由于受到疫情影响，案场服务等非业主增值服务，以及房屋经纪、社区空间运营、社区媒体运营等业主增值服务的收入普遍出现下滑。

不过，物业公司的上市潮在今后或还将持续。港交所数据显示，目前排队上市的物业公司有11家，其中4家截至2019年底的合同面积超过1亿平方米。另据嘉和家业监测，目前正在筹备上市的物业企业多达100余家，其中多为中小物企或区域物企。