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丁祖昱:土地溢价率维持在16%左右,开发商拿地应更加理性

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澎湃新闻记者 李晓青

“最近有开发商在打7折卖房,这主要是从降负债来考虑,并不是说市场差到要打7折才能卖掉,一些企业希望通过尽快去化来降低整体的负债率。”9月8日,易居企业集团CEO丁祖昱在“新内需时代中国经济与长三角经济发展新趋势”论坛上说道。

丁祖昱谈及“三道红线”时表示,目前来看政策收紧的空间不是那么大了。“现在的政策已经代表地方上做到的极致,短期内再放一些政策也不合适。而且,金融政策再收紧的空间其实也不大了,这一次的三道红线其实是给企业留了一个空间的。对比去年和前年的政策对房地产都是一刀切的收紧。现在在绿色和黄色范围内的房地产企业还是受到支持和鼓励的,就是红色和橙色的开发商需要调整,相对来说整体的政策是比较平稳的。”

8月20日,住房和城乡建设部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,研究进一步落实房地产长效机制。会议指出,为进一步落实房地产长效机制,实施好房地产金融审慎管理制度,增强房地产企业融资的市场化、规则化和透明度,人民银行、住房和城乡建设部会同相关部门在前期广泛征求意见的基础上,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

市场层曾传言,监管部门为房地产企业财务指标划定“三道红线”,严格落实“房住不炒”,意在通过管控房企有息负债增长情况,管控房地产行业杠杆水平,筑牢房企安全底线。具体内容包括房企剔除预收款后的资产负债率不得大于70%;房企的净负债率不得大于100%;房企的“现金短债比”小于1。

“最近的三道红线方面,无论是房企还是地方都在围绕着相关要求进行调整。中央包括地方出台的一系列相关政策,三稳的要求目前还是处于一个落实的阶段当中,特别是8月份,有10多个城市出台地方性的政策。”丁祖昱称,2018年下半年以来,将近2年的楼市调整周期结束,未来将进入相对平稳的新周期,过去的楼市是量价齐升,但现在是量低,价格也不会出现大幅度上升的态势。

丁祖昱提到,整个8月份的楼市销售是“淡季不淡”,同比增加22%,广州和济南等城市的成交创近年来单月新高,今年7、8月份的楼市供应比去年有所增加,成交也会相应上升。另外,下半年的供应应该都不错,接下来的几个月都会有供应增加。

在拿地方面丁祖昱称,8月土地的成交量和价格都有小幅回落。土地拍卖的溢价率维持在16%左右,流拍率也创近年新低,7月份土地流拍率降到10%以下,8月份已经降到了5%以下。丁祖昱表示,目前土地市场还是比较活跃的,虽然地方希望通过一些政策维稳以下地价,但目前来看还是需要开发企业更加理性一些。

另外,丁祖昱称,目前房企TOP10在拿地方面比较谨慎,部分国企、央企8月份比较积极。“因为在三道线中,国企、央企都是绿线没问题,他们拿地没有心理障碍。但进了橙线和红线的民企在拿地方面就比较谨慎了。”

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