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探讨商品房预售制度|去年涉预售合同纠纷逾8万件,历史最高

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近日,取消商品房预售制度呼声再起。商品房预售制在过往20年内对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用,不仅解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求同时也对国民居住水平的提升起到有力的促进作用。但不可否认的是,预售制度本身也存在一定的问题,比如延期交房、烂尾风险等。对于这一制度是否需要改革,澎湃新闻将进行多方面探讨。

我国的商品房销售主要包括商品房现售和商品房预售两种模式。

商品房现售是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房卖与买受人,并由买受人支付商品房价款的交易形式。商品房期房买卖即商品房预售是指房地产开发企业将正在建设的商品房提前出售给买受人,由买受人支付相应定金或者房款,并约定将来将预售的商品房卖与买受人的一种交易形式。

商品房预售是目前我国市场普遍认可的房屋交易形式,商品房预售制度的实施对于我国房地产市场的发展有着不可替代的推动作用。但因其预售的特殊形式及由此产生的交易标的物的不确定性,使得该交易在实践中极易产生纠纷。

北京盈科(杭州)律师事务所党总支书记/股权高级合伙人陈少军提到,以开发商预售资质的风险问题为例,根据我国《合同法》、《城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规明确规定,我国的商品房预售制度已经基本建立。开发商想要预售商品房应当符合下列条件:(一)已交付全部土地使用权出让金,取得土地使用权证书;(二)持有建设工程规划许可证;(三)按提供预售的商品房预算,投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期;(四)向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记,取得商品房预售许可证明。开发商应当按照国家有关规定将预售合同报县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门登记备案。商品房预售所得款项,必须用于有关的工程建设。因此购房者应当在签订商品房预售合同之前仔细审查开发商的预售资质,从而避免相应风险。其他还有关于“定金”和“订金”的风险问题、一房多卖的风险问题等等,在商品房预售制度中,购房者用一笔巨大的资金来购买尚未建成的商品房,而且现实中绝大多数的购房者采取贷款的形式支付购房资金,全部的不确定性风险往往将购房者置于不利地位。

据统计,近十年我国以“商品房预售合同纠纷”为案由结案的民商事诉讼案件数量成倍增长。从2013至2017年平均涨幅达到每年170.88%,在2017年全年涉诉案件达40137件。

从最近两年的数据看,由商品房预售带来的合同纠纷案件的数量只增未减。

按照北京盈科(上海)律师事务所的数据,2019年度全国涉诉案件达82662件(根据检索标准“案由:商品房预售合同纠纷”、“结案年度:2019年”、“文书种类:判决书”),较2018年度增长6316件,涨幅高达8%。

从地区分布来看,广东、四川、贵州、福建、广西五省在2019年的商品房预售合同纠纷数量位于全国前列,为2019年全国各省市同类纠纷数量排名前五位,占同类纠纷总量的52.84%。

商品房预售合同纠纷案件地域分布

陈少军指出,从以上数据可得,2019年我国的商品房预售合同纠纷集中在南部及中部地区。这和这些地区经济增长速度加快,区域内商品房市场供不应求、开发商大量涌入及购房者高涨的购房热情息息相关。

北京盈科(上海)律师事务所全球合伙人郭韧提到,商品房预售制度有其有利的一面,但也存在一些问题。弊端之一,即一旦预售,很多开发商在拿到房款后如果怠于行使职责的话,对于交房时间及房屋质量就没那么重视了。也有一些案件显示开发商早已违约,但开发商约定了非常低的违约金,一旦违约不是以日息结算,而是仅约定万分之几。也有很多预售房屋开发商的开发贷款尚未还完,但小业主已经去办理了银行的个人抵押,如果开发商有逾期或者资金链断裂无法归还开发贷款时,小业主拿到房子以及获得产证都会发生一定的风险。

58安居客房产研究院分院院长张波指出,预售制度在过往的20年内,对中国房地产市场的稳步发展起到了重要的作用。在预售和其他行业基础制度的共同支撑下,促成了房地产行业阶段性的快速、稳步、积极发展,对于这一点我们是需要肯定的。不能否认的是,预售制度本身确实存在烂尾等风险。预售制度的施行,对于开发商的资金实力和企业信誉,以及银行机构的资金监管力度等提出了较高的要求。由于是预售,在房子本身没有建造完工的状态下,拿到预售证的项目就能进行销售,如开发商因资金链等问题造成烂尾,对购房者不能如期进行交付,后期可能面临维权等社会问题,这是需要相关部门予以重视。

张波表示,预售制度下购房者认购的房产,不是所见既所得,在交付中因装修标准、建造质量等问题让购房者不满的开发商和项目,也不在少数。预售的期房,购房者没办法在买房的一刻就对房产有清晰的了解和认识,这对于购房人的合法权益保障来说其实是一个不确定的因子。

可以看到的是,针对预售制度可能带来的消极影响,有些地区已试点取消预售,目前海南等地开始推行现房销售。业内人士认为,在当前的房地产市场环境下,推行现房销售制度将是一大趋势,这对于楼市的稳定、健康发展将起到促进作用。另外,随着相关制度和法规的逐步完善和升级,房地产交付的标准也将进一步优化,精装修交付在未来或将也会成为一个趋势。

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