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焦点里的长三角楼市

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8月31日,天气晴好,江苏常州市中心某处甜品店。

“好怕出政策啊,想买的新房还没有开盘。”刘熙(化名)在和朋友喝下午茶的时候,刷到一条无锡发布房地产“调控新政”的消息。刘熙从事房地产相关行业,出于职业敏感,她担心常州不久后也会出“新政”,不禁把手中的奶茶放下,打开手机网页搜索起“常州房产新政”。

房子还能“炒”吗?

刘熙是常州本地人,名下已经有一套房产,准备买第二套。她看中的某盘预售证近期会批下来。因此,她担心政策有变——如果常州提高二套房首付,那么攒了几年的首付款有可能不够,要买还得再想办法筹钱。

按照常州公积金中心目前执行的贷款政策,首套房贷款,144平方米以下的仍执行首付20%,144平方米以上的首付最低30%;二套房及以上贷款首付仍保持40%。

相比常州周边的其他城市,如苏州2016年在二套房首付50%基础上,将有户籍首套有贷款的二套房首付比例调整到80%,常州现行的政策显然在进入门槛上偏低。

资本流向有迹可循。最近10年,常州房价几乎翻了3倍。今年疫情过后,常州房价一路向上,6月二手房价涨幅0.8%,排名全国第12,全省第3,超越南京、无锡。

2020年以来,长三角政策明显倾向于防控市场上涨预期,最近的变化是,7月23日凌晨,南京七部门联合印发《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,从加强土地市场调控、加强热点楼盘销售管理等方面出台九项楼市新政,同时升级限购政策,明确夫妻离异、任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

8月30日,江苏无锡《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》发布,进一步升级了限购政策,在现有住房限购政策的基础上,增加了对离异家庭购房套数的限制,规定夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时,防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

与此同时,无锡对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧,并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。

常州8月26日参加了由住房和城乡建设部(简称“住建部”)在北京召开部分城市房地产工作会商会,常州随后会不会出新政?

8月最后一周,常州楼市二手房挂牌均价从14235元变为14218元,下跌17元,由涨转跌;常州最近三周在售二手房数量为21303套,21039套,21103套,上下震荡。

9月1日,无锡楼市新政宣布的两天后,老张(化名)夫妇被中介赵小(化名)告知,他们虽然离婚了,但目前暂时还不能贷款买房,因为虽然两人名下两套房产已转到老张夫人名下,而新政是按照离婚前房产数量统计的。老张夫妇原计划通过假离婚以首套房名义买学区房。如今房子要全款,意味着这对夫妇有可能要卖掉手中一套房才能凑足房款。

在长三角不同城市,十年间,房产中介门店与奶茶店渐次落户于各个人流量较高的街区。更多的刘熙、老张夫妇们,想通过多买房实现资产保值升值,却止步于政策首付门槛的抬高。无锡一家做一手代销公司创始人对21世纪经济报道透露,前不久,他签下了一个楼盘的代销合同,本以为可以在两个月内卖掉手中房源的80%,现在看来销量要减半。他目前寄希望于合作过的金融中介,帮自己的一些准客户解决首付资金不足的问题。

当温州炒房团神话不再,炒房者被政策套牢的案例也慢慢浮出水面。

杭州“房事”小史

2014年初的杭州,德信旗下的北海公园楼盘以相当于同板块均价8折——1.58万元/平方米出清210套房源,打响降价第一枪,此时,西子湖畔这座美丽城市房价已经阴跌3年。北海公园售楼处当年的情景是:一边是销售人员在沙盘前给不断前来的客户介绍项目,另一边则是前几期业主们在有序维权。

长三角城市房价起伏跌宕。2010年4月中旬,“国十条”出台,紧接着是“国五条”、“国八条”,杭州跟随全国楼市进入当时看来是最严厉的调控周期。然而,伴随调控升级,杭州土地市场却骤然升温,高价地频现。2010-2012年,杭州出现了5个地价超过2万元/平方米的项目。杭州房地产市场在2010年代初期就露出向上的苗头。中海、滨江、融信等房企在2013年前后拿下的高价地,在2015年或亏本开售、或去化缓慢。

直到进入2016年,杭州楼市开始飙升。因为G20峰会召开,2017年-2019年杭州人口净流入分别在28万、35万、50万人,连续三年持续净流入,加上亚运会召开前的城市升级预期,杭州新房成交量在2016年首次迈过20万套大关,成交金额高达3597亿元,连续10个月成交量超过万套,卖地1573.5亿元。2017年开始连续三年卖地超过2000亿元。这也为杭州充足的市场供应埋下伏笔。

随着杭州全新多中心格局的规划调整,杭州楼市也迎来了爆发期。而另一方面,2016年下半年开始到2017年,杭州也迎来调控政策密集出台。

从2016年9月27日起,杭州“三箭齐发”维护房地产市场持续健康发展,9月28日起上调公积金贷款二套房首付比例、商业性住房贷款二套房首付比例和暂停购房入户。2016年11月,杭州限购升级,扩大限购范围与升级限购措施,外地人买房需提供1年以上社保或个税证明,且不能通过补缴方式买房。

也就是这一年,长三角的上海、苏州、南京、合肥等核心城市密集出台限购限贷政策,且力度较大;嘉兴、无锡、宁波、扬州、常州等长三角次中心及环沪城市,随后在2017年密集出台限购限售政策,且较为严格;泰州、绍兴、台州、南通、镇江、滁州等江浙节点城市,也在2017年陆续出台限售限贷政策,但整体市场环境相对宽松。

2017年3月,杭州颁布土地新政,限制地价过高推高楼市,明确规定当溢价率达到50%时地块所建商品房屋须在取得不动产登记证后方可销售(现房销售);溢价率达到70%时锁定限价,转入竞报自持比例;当有两个或两个以上的竞买人投报自持面积比例为100%时,转入投报配建养老设施的程序。

杭州楼市自此限购限贷限售限单身。

虽然2017年政府政策一步一步地收紧,但是杭州房价依旧呈现上涨趋势,普通工薪阶层感叹买房难。原因在哪?2017年3月12日,有网友在知乎上发问:杭州的房价算高吗?另有网友回答:“一个地区或者城市人口持续净流入,用浅显的道理讲就是房子会变成供小于求的商品,那么价格自然会涨上去。加之人民币的购买力在下降,可谓1+1>2的效应就产生了。”

从2016年开始,杭州房价从2万多元/平方米一路飙涨到2020年,再未回调。相比北京上海,2016年的杭州房价对于投资客而言就是白菜价,而这一年的杭州,人口净流入增幅高达8.9%,在全国范围内位列第一。同年上海、北京和广州,这一比例分别是3.43%、2.02%和-0.69%,分列第5、9和20位。

人口流入、中国最前端的互联网基地、拆迁户入市、亚运会之前加快城市改造的愿景,都助推杭州房价暴涨。2019年6月,杭州“双限”土拍新政出炉,新房售价自地块出让时就已被锁定,这样导致了多个一二手倒挂盘的出现,万人摇楼盘不断出现。

今年,杭州再出台相关政策,为预期上涨的楼市打退烧针。7月3日,杭州市发布《关于进一步明确商品住房公证摇号公开销售有关要求的通知》,其中一条就是“明确在本市以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易”。

杭州这一政策出台前后,南京、宁波等也相继出台调控升级政策,预防楼市进入新一轮暴涨。

长三角新一轮精细化调控大幕开启。

“深思熟虑”的城市

9月4日一早,杭州市房地产平稳健康发展领导小组办公室发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》(简称“《通知》”),分别从土地、贷款、契税、限购、摇号倾向无房家庭等方面制定出更完善房地产调控细则。一边收紧投资客户需求,一边倾向无房户家庭。

限售升级之后,杭州一二手倒挂的“红盘”将会越卖越少,投资客逐渐被挤出市场,据钱江晚报购房宝数据显示,目前杭州市区住宅部分的可售建筑面积高达1417万平方米左右,这意味着按照118平方米/套的均值匡算,这些即将入市的纯新盘将带来12万套左右的住宅房源。2019年杭州卖出10.4万套住宅,以此计算,这些储备房源可卖14个月。加上市场上还有大量可售房源,目前杭州市区可售商品住宅已接近4万套,鉴于潜在供应量充足,今年的住宅库存量将稳中有升。

实际上,杭州政府有一揽子政策储备,何时出台、怎样出台,都经过深思熟虑。很显然,杭州新政在限购和摇号政策再“打补丁”之外,更倾向于精细化调控,防患于未然。21世纪经济报道从业内人士处获悉,杭州8月房价涨幅或在4.6%-4.9%区间,这距离传闻中的房价涨幅不得超过5%的天花板有点近。升级调控也就在情理之中了。

此外,还有市场传言,杭州近期已经限发3.5万元/平方米以上的楼盘预售证。但从8月份批出的部分预售证来看,萧山、江干、临安区仍然有多个3.5万元/平方米的楼盘,最高是江干区某盘均价4.7万元/平方米左右。汇港城(公园1872)78套房源均价4.23万元/平方米。

值得关注的是,杭州这次新政首度出现“限售5年”,但只是针对指定范围内的买家,这表明杭州在控制市场热度的同时,还给流量保留了空间。

这要结合杭州特有的市场特征来看,杭州土地市场在2019年6月开始“双限”,因此一幅地块的利润是能提前计算出来的,房企在杭州买地更多不是赚利润,而是赚流量规模,整个楼市周转起来之后,房企能保证融资,尤其最近金融监管层出台了“三道红线”规则,房企在融资端的需求更为迫切。

杭州房企在杭州市场的打法不尽相同,市场分化也很明显。尽管中海这样的大房企在杭州的利润目标已经从原来的15%下调至7%-8%,但杭州却有滨江这样的高周转赚流量的房企存在,因此,杭州房地产市场的调控临界点远远未到。

诚然,红盘对市场的提振效应非常大,如何调控市场热度与流量平衡,需要杭州政府认真考量。此次政策也针对红盘做了较大调整。业内人士预测,政府为了确保不出现万人摇,接下来有可能会同时批出几个红盘预售证做对冲。杭州双赢机构总经理章惠芳评价杭州新政“绵里藏针,精准调控”,接下来市场会冷一点,但也不会特别冷。

“慢声细语”式管控

2020年是长三角楼市政策密集出台的年份,也体现了政府管控精细化——颇有江南特色。仍然以杭州为例,根据市场行情,今年3月的时候,杭州就放宽过新房预售限制,政策于5月31日截止。新政实施期间,预售门槛降低,部分项目入市销售时间获得提前,企业现金流得到一定缓解。4月,杭州出台人才优先购房,7月,杭州又出台政策,对限购、限售、摇号政策再度细化。

今年以来,南京、苏州、杭州等30个城市放宽落户政策、提高租住房和创业补贴力度。

房地产调控政策转入金融监管,8月16日,银保监会主席郭树清在《求是》刊文指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。近年来,各地区各部门根据“房住不炒”和“一城一策”精神,优化金融资源配置,严防资金违规流入房地产市场。

8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。金融监管层对房企融资设置“三道红线”,房企融资压力加大。

8月24日,合肥长三角一体化座谈会上,再次释放“房住不炒”信号。

8月26日,住建部和人民银行在北京召开重点房地产企业座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则。

精细化调控还表现于,地方政府因城施策,调控政策松紧互现,推动区域市场平稳运行。比如,8月18日,南京出台土拍新政,具体内容包括,地价触顶后直接现场摇号,不再竞建人才房;严格开发资质审查;提高竞买资金要求;限制同一主体竞买地块数量等。

房企的布局与调控密不可分。今年布局宁波的房企中,比较抢眼的有荣安、宝龙、万科、绿城、滨江、德信等,拿地至少3幅以上,这几家房企中只有荣安知名度略低,在荣安官网,其自称“宁波第一家房地产上市公司和华东地区首家深交所上市公司,扎根宁波、深耕长三角、面向全国进行战略布局,全国房地产开发企业百强,拥有上百个优质项目”。

在宁波,2019年,万科无论是销售流量金额还是操盘金额都占据头把交椅,2020年,绿城开始改变这一格局,今年上半年,绿城销售额达到110亿,至少在半年成绩上已经超越万科成为了冠军。

万科是主动收缩宁波战略布局还是被动减少市场份额?一个事实是,宁波在7月调控升级,提出要加大土地供应、从严核定新出让地块商品住宅的销售价格、严格控制楼面地价等措施来降温市场热度。随后宁波楼市降温,土拍溢价率下滑,需求端出现萎缩,一二手房库存上涨,供过于求的局面很快出现了。

下半年,“含而未发”但可能出新政的长三角重点城市,还有无锡、南通等。

同策研究院资深分析师王丰分析认为,现在政策仍然是查缺补漏,房地产市场预期目前还是稳定的:首先,市场需求主体向改善型需求转变的趋势明显,改善型需求特点是自住、投资的界限不会太清晰,且比刚需群体的承受能力强,金融风险相对较小;其次、地方经济恢复需要依靠房地产开发投资增长,如果在土拍市场热度起来之后,又出台“防预期”的楼市收紧政策,未来开发商或将很难。从个别城市来看,近期无锡调控政策收紧,主要是由于前期地王出现,以及个别板块涨势太猛。但从整体开看,后面城市出严厉政策的可能性不高,多是查缺补漏,2016年的时候已经很严了,进一步收紧的空间不大。

记者博客|随调控而动的房企


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