西山锦绣府 4天挂牌9宗地，北京楼市真的回暖了！

短短4天时间内，北京市集中挂牌9宗地块，分别为大兴区3宗、朝阳区3宗、顺义区2宗、丰台区1宗，总面积约42.1万平方米，总起始价格为259.89亿元。

资料显示，这9宗地块中，位于顺义新城的2宗地块、丰台区南苑乡1宗地块和大兴西红门1宗地块为不限价地块，朝阳区东坝3宗地块与大兴西红门2宗为限价地块。

其中，朝阳区东坝3宗地块商品住房销售均价不超过6.94万元/㎡，且最高销售单价不得超过7.64万元/㎡；大兴西红门2宗地块商品住房销售均价均不超过6.44万元/㎡，且最高销售单价均不得超过7.08万元/㎡。

值得注意的是，这5宗限价地块和同区域之前的限价地块相比，价格均有所提升。

以大兴西红门2宗地块为例，自2017年以来，大兴曾出让过多宗限竞房地块，且价格比较稳定，黄村、亦庄和瀛海等区域限价基本都在5.2万/㎡-5.5万/㎡。

这次算是打破先例，一举突破了大兴的限价区间，限均价6.44万/㎡，比之前最贵的5.58万/㎡上涨15.4%。

持续火热的土拍市场、多宗地块集中挂牌、限竞房价格突破上限，种种迹象均表明北京楼市正在驶入回暖轨道。

北京土拍市场提前入夏

2020年，让人最始料未及的当属新冠肺炎的疫情之严重，而同样令人没有想到的是北京土拍市场竟然自带免疫功能。

前两个月，北京土拍总计揽金671亿元，刷新去年同期创造的580亿元土拍记录，且多数地块溢价率超过25%，竞争之激烈也足以证明开发商对于未来市场充满信心。

2月份北京土拍情况一览

从区位来看，总计成交的16宗地块位于海淀、石景山、大兴、通州、昌平等区域，且多数为五环周边优质地块，这也是竞争激烈的主要原因。

在众多地块中，最引人注目的是位于海淀区西北旺的两宗地块，其中一块经过72轮竞价，华润+中交+北科建联合体以76亿元竞得该地块；另一块则经过43轮激烈争夺，被首开、华润、住总三强联手以54.4亿高价赢得竞拍。

从西北旺非限价地的成交楼面价，估计未来项目售价起码8万+/㎡，再看今年1月20日，海淀四季青两宗非限价地，分别被金茂与海益嘉和置业有限公司以楼面价7万+/㎡揽入囊中，未来项目售价很可能突破10万/㎡。

物以稀为贵的原理，在供地稀缺的海淀北部区域体现地淋漓尽致，从今年底到明年上半年，海淀楼市将进入8-10万/㎡的豪宅化时代，当前以限竞房为主的楼市格局将会被改写。

“新宇宙中心”西北旺

西北旺“地如其名”，成为开发商不惜重金押注的旺地，2020年开年的表现也证明了这点。

前段时间，一张“北京区域人口分布图”在网上爆红，将五道口的居民刻画为“高级码农”，2号线积水潭与10号线健翔桥之间则被称为“国企老一辈”，而西北旺商圈的居民则被定义为“ 青年码农”。

经过一系列发酵后，北京各个地铁商圈的居民，都各自有了归宿，其中西北旺的居民晋升为“生活朴素但购房热情极高”的码农。

西北旺原本只是海淀区一个偏僻的小镇，随着科技互联网产业的崛起，西北旺迎来蓬勃发展，昔日的“西北望”蝶变为名副其实的西北旺，一举成为了海淀区发展最快的区域之一。

再加上国家政策和规划的扶持，这里开始聚集国内知名互联网公司，引来大批精英人才，其中包括百度、联想、网易、小米、新浪、滴滴、腾讯等。一时间，“码农圣地”的称号不胫而走。

高薪人才的聚集，迅速提升了西北旺二手房的价格。从目前房价水平来看，西北旺房价高于全市平均水平，随着霍营、西二旗等地的互联网工作人员逐渐向西北旺搬迁，码农购房热情得到了进一步强化。

大量人才聚集，其子女的教育需求也倒逼了区域教育配套升级，首师大附中、人大附中等名校陆续入驻，未来西北旺将成为海淀继万柳之后，又一个教育资源汇集的高地。

人气日旺肉眼可见，而商业需要的就是人气。去年底，万象汇、大悦城等商业接连落位。未来西北旺将形成产业与学校云集、高端商场汇聚的新兴生活商圈。

整个西北旺版块进入环环相扣的良性发展循环，房价自然随着版块的蝶变水涨船高。

置业10万+区域最后的机会

事实上，西北旺房价的涨幅进度条，还有一个助推因素，那就是区域土地供应的稀缺。尤其是西北旺所在的海淀，近年来显少有住宅地块供应，新房置业机会更是名副其实的珍贵。

但这仍旧抵挡不了众多朴素多金的青年码农对西北旺的向往，因此在买房中过度依赖家与公司之间通勤距离，不得不被迫选择二手房置业。

一出西北旺地铁站，西面是百旺茉莉园，2005年建成，二手价格7.5万/㎡；地铁站东侧是中海枫涟山庄，2003年建成，价格在8.5万/㎡；该区域的高端改善楼盘万科如园，2013年建成，近10万/㎡更是价格不菲。

（单位：元/平 来源：北京房产中介网站）

总体来看，西北旺的二手房价格如今已高于北京全市的平均水平，7.5万/㎡的均价算是西北旺最低的二手房入住门槛。

除此之外，老旧小区的居住体验，也让购房者不堪忍受。西北旺区域楼龄10年以上的老旧小区占比高达50%，且大都存在或多或少的历史遗留问题，尤其是经过此次疫情大考，老旧小区存在的问题昭然若揭。

再来看一下新房市场，从2016-2018年供地来看，海淀区土地供应主要集中在产业园区建设和保障性住房版块。即便这两个月，华润领衔一众开发商重金在西北旺地区拿地，也只是稍微缓解了一下供应端的燃眉之急。

在这样一个二手房价格高涨、新房供应紧缺的区域，竟然出现了一个价格比二手房还友好的新房项目——西山锦绣府。

该项目是目前区域内唯一在售的新房，相比区域内的二手房，西山锦绣府均价5.8万/㎡，与周边二手房形成倒挂2万/㎡，反而成了区域内的价格洼地，一度成为买到就是赚到的“网红盘”。

值得注意的是，不久前华润联合体拿下西北旺两宗不限价地块，楼面价分别是54000元/㎡和56000元/㎡，未来预估售价都将在10万+。

两相对比之下，西山锦绣府58622元/㎡的销售均价，无疑是极具诱惑力的。正因如此，自入市以来，“难买、拼手速”几乎成为西山锦绣府独有的市场标签，更加凸显了项目的绝版稀缺和超高性价比。

需要提醒大家的是，在楼市预期向好、市场成交逐步回暖的当下，想在西山锦绣府上车又增加了几分难度。所以唯一能给出的建议就是，抓紧时间，否则低总价打卡新宇宙中心的机会，就一去不复返了。