<%@ /0080/e/0080ep_includecss_1301.vm %>
网易首页 > 网易北京房产 > 正文

西北旺即将迈入新的时代 西山锦绣府

0
分享至

01

北京的房价多半是要涨了。

如果说到现在还看空北京房价,那就真是无视市场无视现实的执念了。

站在三月的开端,我们需要重新审视如今的北京房地产市场。

北哥截取了2011年以来北京的房价走势,从图中可以明显看出,2011年以来,北京出现了三次房价下跌,分别是2014年、2017年和2019年。前面两次基本都是前一年房价大幅上涨后的紧急调控,但2017年开始,不管是上涨还是下跌的幅度都要小得多,这是因为2016年年底,中央经济工作会议第一次提出了“房住不炒”的概念,所以17年开始,房价走势进入了一个相对平缓稳定的曲线。

“稳”,意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上,从17年以来,北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%,都不超过5%。

19年被公认为房地产的寒冬,在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说,限购限贷始终没松动,普宅标准也没有更改,但近两年内政府限制了出让土地的性质,大量的共有产权房和限竞房入市,拉低了整体房价水平。

“稳”,意味着之前那种大幅度的涨跌都不会出现了。事实上,从17年以来,北京房价的同比增幅分别约为0.3%、3.6%、-2.2%,都不超过5%。

19年被公认为房地产的寒冬,在重申“房住不炒”的基础上楼市经历了多轮调控。具体到北京市场来说,限购限贷始终没松动,普宅标准也没有更改,但近两年内政府限制了出让土地的性质,大量的共有产权房和限竞房入市,拉低了整体房价水平。

北京房价今年本来也是大概率要回升的。倒不是因为19年房价跌了这么简单的因果关系,而是房价下跌的背后,是市场预期下降了。

关注房地产的朋友们肯定能直观感受到,19年北京楼市的热度降低了。去年有阵子大家都在讨论自渠绑架开发商的话题,这个现象当然是有多方面原因的,但归根结底也还是因为市场整体低迷。

限竞房和共有产权房的限制是为了保证刚性住房需求。19年限竞房的去化状况大家也都知道,旱的旱死,涝的涝死,位置好的项目十几秒卖完,位置不好的项目在限价之下一再降价也还是卖不出去,导致大量同区域同面积段的产品积压(没错,这说的就是大兴)。但同时在这样的环境下,大量的刚改,改善置换需求却找不到机会下手。市场处于一个供需错配的状态。

房地产交易是复杂,但本质上也还是商品交易,买方需求降低,卖方库存遍地,整个市场的预期自然走低。房地产业是经济支柱产业,这个时候再不引导放松,未来可能要出大问题。

一个显而易见的信号是,19年底土拍市场挂出的地大多数都是不限价纯商品房了,也就是今年1月2月集中拍的这批地,其中不少地块位置还挺好。加大不限价地块的供应,一是激活了开发商,二是引导市场供需回到合理状态,而当这批项目入市,市场预期也得到提高,整体房价水平肯定是向上的。

02

上面提到最近的土拍,一个明显的趋势不知道大家有没有注意到,海淀开始供地了。

先是年前拍了两块中坞的不限价地块,分别由金茂和融创的马甲拿的,楼面价7万,周围没别的,就是公园豪宅多,养老修仙的地儿,普通人就别看了。

2月又接连拍了西北旺两个相邻的地块,在永丰嘉园东边,都是华润拿的,楼面价5.4万、5.6万,周边的百旺府和天阅西山价格大约在7-8万之间,以正常的利润空间算,这两个新项目未来售价起码8-9万,卖出10万也不意外。

拍地那天就有粉丝在和我说,如今山后都能卖八九万了,楼市真是太可怕了。

其实也没什么想不通的,我可以理解这位粉丝的逻辑。海淀内部是有鄙视链的,山前的看不上山后的,因为山后各方面发达程度都不如山前,山后四镇:温泉、上庄、苏家坨、西北旺,大部分还处于村镇化状态,交通配套都很差。李嘉诚的地段论大家都用烂了,按理说以山后现状来看地段确实不怎么样,但要记住,商品房交易归根到底是和人口相关的。

西北旺的优势就在这里了。码农们撑起了整个海淀,而西北旺堪称码农的圣地,坐拥永丰产业基地,后厂村里都是互联网龙头企业,高端IT产业的汇集,意味着高水平购买能力人群的稳定流入。

而众所周知,海淀这两年供地很少,人多地少,房价自然蹭蹭涨。山后其他三镇哭昏了。

产业是最主要因素,另外一点是,整个海淀区还带了学区光环。虽然目前西北旺教育资源不太好,但是还是因为互联网大厂们高精尖人才的引入,带来了大量博士、硕士的后代,学校看中的是生源,因此一大批“村小”华丽转身,纷纷被大牌学校“收购”。

产业和学区的双重加持下,西北旺的8万+是极其合理的。

03

再回到之前的土拍话题,2月14号的土拍结束后,我在土拍回顾里就直接写了,恭喜西山锦绣府。

为什么恭喜西山锦绣府?因为绝对的价格就是王道。

当确定区域内新房价格都要8万起后,这个西北旺限竞房独苗子的优势就体现出来了。

西山锦绣府从拍地开始就被大家打上了“网红盘”标签,无非就是因为价格倒挂。北哥向来的观点就是面对大宗消费品,群众的共同选择往往很能说明问题,可见一来大家算过以后还是认可这个价格的,二来,码农们的需求确实很充足。

我估计开发商自己也没想到,年后西山锦绣府居然迎来了一波又一波的利好。

西北旺两个新地块凸显价格优势是其一,其二是之前盛传的北部医疗中心工程终于确定了。2月25日,发改委发布了关于海淀区北部医疗中心建设工程项目建议书的批复,明确了北医三院西北旺院区的建设。医院未来就在百旺绿谷汽车园北边,建成后将极大补足西北旺片区的医疗资源。

其三是两个新地块都是华润拿下的,体量加起来还比较大,去年就在说的西北旺华润万象汇已经确认了,后续随着开发商的进一步入驻,新楼盘的推出,周边的商业生活配套将会得到进一步的完善。

西北旺即将迈入新的时代。

这里提到另外一个细节,这次的疫情给很多买房人一个重要的启示:物业太重要了。西山锦绣府物业直接给配到了最好的万科物业。之前甚至北哥自己都质疑过,这个物业档次相对房价来说,会不会过于高档,现在相信对大多数人来说,这已经是十足的加分项了。

限竞房会不会退出历史舞台这个话题很难说,但确定的是,限竞房肯定是会慢慢减少的,像西山锦绣府这样在不限价商品房包围下的限竞房,可能很难再有了。

普通人在楼市里的选择并不多,在可见的房价向上趋势里,通过对比分析,抓住调控带来的红利,可能是为数不多能抓住的好机会了。

相关推荐
热点推荐
中俄元首就该事件表示重视,中国对俄罗斯仁至义尽,目的是双赢!

中俄元首就该事件表示重视,中国对俄罗斯仁至义尽,目的是双赢!

新财迷
2022-11-30 13:19:15
缅甸共产党人民解放军宣布将与任何组织合作,彻底铲除军事独裁统治

缅甸共产党人民解放军宣布将与任何组织合作,彻底铲除军事独裁统治

缅武前哨
2022-11-30 13:21:13
浏阳街道工作人员上门殴打提意见居民,到底是谁在给社会抹黑

浏阳街道工作人员上门殴打提意见居民,到底是谁在给社会抹黑

Mr王的饭后茶
2022-11-30 15:32:40
突然叫停,核酸检测造富梦碎!

突然叫停,核酸检测造富梦碎!

投资家
2022-11-30 22:23:50
明天12月1号有大到暴雪的中心确定,60年一遇冷冬?农谚咋说

明天12月1号有大到暴雪的中心确定,60年一遇冷冬?农谚咋说

时光情语
2022-11-30 13:57:20
美国37岁歌手新婚当晚在睡梦中去世,妻子:人不应该如此痛苦

美国37岁歌手新婚当晚在睡梦中去世,妻子:人不应该如此痛苦

极目新闻
2022-11-30 18:21:45
深夜烂醉后,我被折磨得生不如死,后续变态事曝光,让我干呕不止

深夜烂醉后,我被折磨得生不如死,后续变态事曝光,让我干呕不止

拍碎感觉
2022-11-30 13:40:30
张嘉倪官宣分手:拜托!我不是紫菱

张嘉倪官宣分手:拜托!我不是紫菱

摩登小姐
2022-11-29 22:14:44
伊能静婚变新证据,秦昊已取关女方,女方已在美国开设元宇宙公司

伊能静婚变新证据,秦昊已取关女方,女方已在美国开设元宇宙公司

紫苏说八卦
2022-11-30 20:23:08
下周降价!

下周降价!

吉和网
2022-11-30 20:38:43
足坛反腐最新进展:李铁被羁押在黄陂看守所。招了,再铐走一人

足坛反腐最新进展:李铁被羁押在黄陂看守所。招了,再铐走一人

江南布衣客
2022-11-30 17:33:22
把核酸检测这块黑布撕下来,所有的事都解释了

把核酸检测这块黑布撕下来,所有的事都解释了

乐糕民生资讯
2022-11-30 18:45:00
专家忠告:今明两年注定不平凡,家有存款一定注意,多数人不懂!

专家忠告:今明两年注定不平凡,家有存款一定注意,多数人不懂!

水大叔
2022-11-30 19:55:04
女博士写千字举报信,揭露导师强暴恶行,华东师大又气又恨:查!

女博士写千字举报信,揭露导师强暴恶行,华东师大又气又恨:查!

研9生
2022-11-30 18:17:56
泽连斯基已不再重要?俄罗斯直接喊话联合国:不管就炸所有发电站

泽连斯基已不再重要?俄罗斯直接喊话联合国:不管就炸所有发电站

定向流量
2022-11-30 22:10:03
暮光女不止一次漏点,且走且停且搞,小咪咪搞三人游戏玩得好啊

暮光女不止一次漏点,且走且停且搞,小咪咪搞三人游戏玩得好啊

just娱乐范
2022-11-29 19:21:56
“复仇”成功,葡萄牙将全主力踢韩国

“复仇”成功,葡萄牙将全主力踢韩国

环球网资讯
2022-11-30 08:47:31
再见世界杯,再见荷兰队

再见世界杯,再见荷兰队

香帅的金融江湖
2022-11-21 07:59:31
大规模核酸检测是有很多问题,但核酸公司恐怕是问题最小的那个

大规模核酸检测是有很多问题,但核酸公司恐怕是问题最小的那个

一个生物狗的科普小园
2022-11-30 07:54:35
“洗发水”满意度排行:飘柔、海飞丝无缘前五,良心国货排名第一

“洗发水”满意度排行:飘柔、海飞丝无缘前五,良心国货排名第一

欧雄谈生活
2022-11-30 14:19:42
2022-12-01 00:38:44

北京房产

中国房地产业,将在未来3到6个月迎来拐点

编辑推荐楼盘
每日成交前十
楼盘名称所在位置套数
二手房推荐

头条要闻

中央政法委要求维护社会大局稳定 多省党政"一把手"部署

头条要闻

中央政法委要求维护社会大局稳定 多省党政"一把手"部署

财经要闻

体育要闻

告别世界杯,贝尔撑起了300万人的梦想

娱乐要闻

泫雅金晓钟官宣分手 相恋6年回归朋友

科技要闻

小鹏三季度总收入68.2亿元,交车29570辆

汽车要闻

魔毯系统+后排巨屏真香 新7系竟有劳斯莱斯精髓

态度原创

家居
房产
亲子
游戏
本地

家居要闻

湖北宝妈自装32㎡错层式公寓 直接多出一间房

房产要闻

倒挂约3万/平,大虹桥去年过热的板块如今或降温

亲子要闻

坐月子吃了8只鸡,100个鸡蛋,6个猪蹄,12斤排骨!

“心之钢,你是要毁了英雄联盟吗?”

本地新闻

2022年广西文化旅游发展大会宣传片正式发布!

进入关怀模式