老旧小区怎么改？钱从哪里来？

（原标题：老旧小区，“改”出新生活）

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推进城镇老旧小区改造，是改善居民居住条件、扩大内需的重要举措。今年新开工改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户。新一轮老旧小区改造有什么新思路？各试点地区探索出哪些新模式？居民的生活发生了什么样的新变化？

建筑新了、车位多了、花园美了……去年以来，不少城镇的老旧小区变了模样。尤其在城镇老旧小区改造的试点地区，一系列“升级版”改造的新思路新做法正在探索进行。今年，全国新开工改造3.9万个城镇老旧小区，同时也将“改”出近700万户居民的新生活。

“升级版”有啥不同？

硬设施软服务双提升

“看，这是居民自己题字的小区门栏。”刚刚走进北京市劲松北社区，改造效果“迎面而来”。小区里，新设施新景观随处可见：蜘蛛网电线“收”进了地下、老旧车棚升级为智能停车库、路边理发摊变成了“美好”理发屋……

“我们劲松北社区是这一带社区改造的示范区，改造效果大家都看在眼里，觉得特别可心。”在这儿住了20多年的居民潘继红竖起了大拇指。

更让潘继红满意的是，20多年来第一次享受到了物业服务，“吃饭可以上社区食堂，购物有了品牌店，洗衣擦鞋可以预约家政服务上门……”

不仅改造硬设施，还提升软服务，劲松北社区的做法正体现了本轮老旧小区改造的新思路。与从前主要聚焦于水电气路等管线改造相比，此次改造堪称“升级版”，改造内容可分为三类：水电气路等市政配套基础设施改造和建筑物公共部位维修等基础类，包括小区环境和配套设施改造提升等完善类，以及养老、托育等社区公共服务产品供给的提升类。

环境好了、设施全了、服务多了，很多城镇老旧小区改造后，居民有了实实在在的获得感。尤其在疫情防控期间，改造后的城镇老旧小区在管理水平和防控能力上都有很大提升。

浙江宁波江北区贝家边小区原先是一个典型的老城无物业小区，基础设施薄弱，人员可随意出入。如今，小区各出入口都安装了门禁，还引入物业管理。“改造后小区可实现封闭式管理，为控制人员流动、防控疫情起到了关键作用，居民都说很安心。”社区书记张洁静说。

“众口”怎么调？

让居民参与改造全程

从改造试点情况来看，发动群众参与共建是主要难题之一。破解这个难题，劲松北社区党委书记陈波认为，要从改造之初就让居民共同参与决策：“改什么，居民来点单，根据投票排序；改造方案出来后，召开居民议事会，听取大家意见再调整。居民参与感增强了，积极性和满意度自然就提高了。”

“过去基本上是由上到下的单方面工作，很多地区是政府做、百姓看。”住房和城乡建设部副部长黄艳认为，本轮城镇老旧小区改造的组织实施方式跟过去有很大不同，“我们希望居民达成一致后，向政府申请纳入改造，并主动参与改造全程，实现共谋、共建、共管、共评、共享。”

协调“众口”、达成共识，是一项复杂的工作。不过改造成功案例的示范作用很明显。黄艳介绍，从试点地区的改造实践来看，“第一个吃螃蟹”非常难，但只要有第一个改造成功的，基本上附近居民都会去找政府提出改造诉求，样板效应非常好。

根据各地上报的情况，居民已经达成共识需要改造的城镇老旧小区17万个，涉及居民上亿人。

“根据居民的需求来改，改造后社区才能‘活’起来。”苏州市昆山市群益社区书记张恳恳说，昆山市中华北村小区改造后，改变的不仅是街区风貌，还有居民的精神面貌。小区原有固定停车位76个，改造后固定停车位增至280个，不少家庭购置了新车；公共环境明显改善，居民也开始重新装修、换家具、买电器，改造家中小环境……

“原先受制于基础设施和公共服务供给的薄弱，老旧小区居民很大一部分需求无法满足。结合改造增加了大量的社区公共服务产品供给，老百姓的装修消费、社区消费等需求被释放出来。”中国人民大学国发院城市更新研究中心主任秦虹表示。

钱从哪儿来？

鼓励社会力量参与改造

改造上亿人的居住条件，需要多少钱？

住房和城乡建设部摸底情况显示，需要改造的2000年以前建成的老旧小区大概有30亿平方米，2000年之后建成的一些小区也有改造需要。贝壳研究院根据目前各试点城市老旧小区改造投入资金情况初步测算，平均每个社区改造所需资金约850万元，每平方米所需改造资金280元。平均两种计算方法可得老旧小区改造将拉动投资约1.3万亿元，若分5年推进，每年可新增投资2600亿元。

老旧小区改造促投资、稳增长，不仅是民生工程，也是发展工作。但这样大规模的投资，钱从哪儿来？

水电气路等基础类的改造，由政府资金重点支持，但是改造完善类和提升类的项目，光靠政府资金还不足够。因此，政府与居民、社会力量合理共担改造资金，是本轮改造的重要机制之一。

如何调动社会力量参与的积极性？“不同于开发新建，城镇老旧小区改造的回报机制没有那么明确，更多地需要依靠改造后的长期运营来获得收益，前期投入大、盈利周期长。”秦虹认为，要让城镇老旧小区改造可持续，就要让参与改造的社会资本能够实现“微利可持续”。

“总投资6560万元，向建行申办融资4500万元。由昆山阳澄湖文商旅集团立项、融资、建设，改造后集团通过广告、车位、物业管理在内的各项衍生服务获取经济收益，最终实现改造工程的整体资金运营平衡。”苏州市住建局住房保障处工作人员顾峥瑜算了算昆山中华园西村老旧小区改造项目的资金账，“市场化运作改造项目，吸引社会力量参与，加大融资支持，苏州在探索银政企合作推动改造工程上取得了突破。”

为实现改造资金运营平衡，各试点地区因地制宜探索了多种模式。比如浙江未来社区通过原拆重建形式，新增便民服务配套设施等来获取收益；山东济宁、湖南衡阳等地通过城市较大面积的有机更新，统筹协调旧厂房、闲置空间等资产，平衡改造资金投入……

秦虹认为，各地探索社会资本投入改造、实现投资收益平衡，大多是在时间和空间的延展上下功夫。从时间上来看，算长远账，通过改造后长期运营获得“细水长流”的收益；从空间上来看，算大面账，单个小区实现资金自平衡可能比较难，通过更大区域内的更新改造带来更多的空间内容和规模化的运营价值。“一个个小区是城市的细胞，要将城镇老旧小区改造置于城市更新、新型城镇化的大视角下看待，政府要在实事求是的基础上做好城市整体的统筹规划，调动人和钱的积极性，让改造持续转起来。”秦虹说。