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8月房企融资继续井喷,“三道红线”预期压力下抢抓窗口期

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在房企发债需求居高不下的背景下,全年融资规模或将突破万亿。

刚刚过去的8月,房企纷纷抓紧融资窗口期,尽可能加快储备资金以应对未来的不确定因素。据机构统计,8月融资成本继续降低,融资规模仍处高位。

不过,在今年最后4个月,房企预期面临融资监管压力、全年销售业绩压力的同时,还将面临债务大幅增加的困局。业内人士预计,在房企发债需求居高不下的背景下,全年融资规模或将突破万亿。

8月融资成本再降,房企密集发债

因为受境内融资规模上涨拉动,贝壳研究院整理的数据显示,1-8月房企境内外债券融资累计约8816亿元,融资规模与去年同期基本保持一致,占比去年全年的74.7%。

从今年1-8月房企在境内、境外的整体融资走势来看,呈现一增一减的势头,据中指研究院的数据显示,房地产行业信用债发行总规模4472亿元,同比增长14.5%。海外债发行规模3324亿元,同比下降18.6%。

而在8月单月,中指研究院的数据显示,房地产行业信用债发行规模690亿元,同比增长7.6%,环比增长5.6%。中原地产研究中心的统计数据也显示,8月境内债券单月发现超过659亿,同比上涨了5.1%,继续延续了7月境内融资井喷的势头——7月房企境内融资712亿,6月这一数据为448亿。

相比之下,8月份房企海外债融资规模为451亿元,环比7月份回落6.3%,但是同比仍然大增175.0%。

中原地产研究中心数据也证实了房企美元债发行处于高位,8月单月房企累计发行的美元债高达65.6亿美元(447.98亿元),相比2019年同期8月的23.8亿美元上涨了176%。

对此,中原地产首席分析师张大伟分析认为,市场传闻房企融资收紧的情况下,总体数据显示房企融资依然在井喷。特别是8月下半月,房企密集发布大额融资。

张大伟进一步表示,从融资渠道来看,房企越来越重视境内融资。虽然境外融资收紧,但最近境内融资明显放开。7月单月房企融资超过700亿,8月继续高位,而且呈现利率降低,数量增加的趋势。

从融资成本来看,中指研究院数据显示,信用债、海外债融资成本均出现下降。8月单月,信用债平均利率4.57%,同比下降0.66%,海外债平均利率7.09%,同比下降0.64%。

对此,张大伟分析称,目前房企融资的难度处于历史最低水平,平均融资成本也非常低,平均融资成本票面利率集中,约为4%-5%,远远低于去年同期的6%-8%。

2020年1-8月房地产行业海外债、信用债发行情况

数据来源:中指研究院根据Wind数据整理。

“三道红线”盛传,房企加速储备资金

“目前,大部分企业销售增加,销售问题有所缓和,但房企依然增加一切融资手段,尽量大额度融资。”张大伟解释称,一方面是在融资成本降低的情况下,房企融资积极性提高;另一方面是针对最近融资政策可能收紧的传闻,也使得房企抓紧储备资金。

8月,银保监会主席郭树清在《求是》杂志刊登文章指出,房地产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”。与此同时,房地产业内盛传融资收紧的“三道红线”,种种迹象都在预期未来房地产金融监管趋严。

据悉,“三道红线”分别是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1.0倍。拿地销售比是否过高、经营性现金流情况两个方面也将作为监管机构考察的重要指标。

中指研究院企业事业部研究主管黄靖表示,关于房企融资“三道红线”尚未正式发布,但无论是吹风,还是召开内部座谈会,种种迹象都说明有这个趋势。因此,从目前来看,未来房企融资环境整体偏紧,但不同房企融资难度呈现差异:目前财务状况未触及三道红线的房企,受到限制较少,未来融资相对容易;三道红线都亮红灯的房企,则会受到较多限制,未来融资会相对困难。

黄靖解释称,从目前来看,企业加杠杆进行规模发展的路径可能是被堵死了,但是要关上一扇门的同时,也打开了另一扇窗。房企可以通过提升产品的竞争力,加速销售推盘去化,提升内部运转效率,实现规模的持续增长。

到期债务将大增68%,业内称部分房企或以价换量

2020年各月房企到期债务规模

数据来源:wind,贝壳研究院整理。

“三道红线”犹如达摩利克斯剑,对于杠杆率比较高的企业来说,最近融资压力有所增加。事实上,在政策收紧的预期下,最近房企明显更加关注资金链的安全。

从房企近期偿债方面看,据贝壳找房数据显示,2020年9-12月到期债务规模约3603亿元,较2019年同期2149亿规模大幅增加68%,房企偿债压力骤升,其中11月到期债务规模最大,超千亿达1071亿元。

贝壳研究院分析认为,未来9-12月房企将面临土地成本上涨以及偿债压力上升的困局,在房企发债需求居高不下的背景下,预计全年融资规模将突破万亿。

但从融资趋势上看,贝壳找房分析人士认为,境外债市维持不稳定预期,而在境内融资方面,8月金融监管升级信号加强,9-12月境内金融监管力度将持续升级,融资环境较上半年收紧预期增强。

中指研究院也认为,在“稳健的货币政策更加灵活适度、精准导向”思路引导下,下半年宏观货币环境仍将相对宽松,但资金支持重点仍是实体经济的发展。房地产金融坚持审慎管理,企业融资、个人住房贷款等方面政策将从紧。盛传的融资新规对房企影响差异明显,其警醒目的较强,更多的是提醒房企不断优化自身财务结构,增强抵御系统性金融风险的能力。

结合实现全年销售目标的业绩压力来看,贝壳找房分析人士认为,房企下半场或面临更为艰难处境,不排除多家房企将选择以价换量的方式抢占客户资源。而在更多业内人士看来,房企都担忧销售压力,因此当前加大对融资的投入以备无患。

新京报记者 袁秀丽

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