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无锡楼市新政“补漏” 长三角迎新一轮调控升级

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为了遏制投机炒房,补漏政策缺口,8月30日,江苏无锡发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

为了遏制投机炒房,补漏政策缺口,8月30日,江苏无锡发布《市政府办公室关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(以下简称《通知》)。

此次发布的《通知》进一步升级了限购政策,在现有住房限购政策的基础上,增加了对离异家庭购房套数的限制,规定夫妻离异后2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭在本市市区范围内拥有住房套数计算。在满足合理住房需求的同时,防止通过“假离婚”手段获取购房资格。

与此同时,无锡新政对于房屋交易的税费内容、贷款政策等也有收紧,并且严厉打击炒作学区房概念、哄抬二手住房价格行为。

事实上,疫后的长三角区域,杭州、上海、南京等重点城市楼市率先启动,紧接着这几个城市周边的宁波、南通、常州、徐州、无锡等地也相继出现楼市、地市火爆的局面。

此前的8月26日,住房和城乡建设部(以下简称“住建部”)在北京召开部分城市房地产工作会商会,会议要求,切实落实城市主体责任,提高工作的主动性,及时采取针对性措施,确保实现稳地价、稳房价、稳预期目标。

值得关注的是,此次会议,沈阳、长春、成都、银川、唐山、常州等6个城市也参加了会商。其中,“被约谈”的常州今年6月二手房价涨幅0.8%排名全国第12,全省第3,超越南京、无锡。

长三角调控升级

无锡限购升级,在业内人士看来是意料之中。综合无锡当地市场人士与业内分析机构研判,有以下三个原因:

首先,6月以来,无锡土拍市场屡创新高,外来房企大举进入无锡土拍市场,德商、禹洲、大发等首进无锡。一个事实是,近五年来,无锡地价热度逐步抬升,地价上涨越来越快。2019年,无锡市土地供应总量为47906.73亩,出让金总额为732.69亿元,同比增长21.14%;2020年无锡计划出让住宅用地520公顷(其中商品住宅用地300公顷),50公顷商服用地。预计2020年度普通住宅用地出让面积比上年度增加不少于50公顷。

土地市场放量,房企闻风而动。6月初,无锡河埒口板块一幅地块,引发世茂、卓越、建发、中海、银城、三盛、金科和保利等20家开发商报名争抢,最终经过激战3小时、154轮竞价后,被三盛集团18.52亿元竞得,楼板价19542元/平方米,刷新无锡地价纪录。

8月无锡土地市场缘何火爆?除了中小房企在都市圈周边城市的战略布局需求之外,无锡楼市大卖、房价上涨也助攻了一把。7月以来,无锡新房、二手房成交量双双上涨,多个楼盘价格上调,有的板块甚至出现无房可售的局面。实际上,无锡房子并没有出现供不应求的局面。2020年6月,无锡市商品住宅可售面积481.44万平方米,环比上升2.6%,按照平均近6个月销售情况,出清周期为11.35个月,较上月缩短0.6个月。

其次,市场压力很大,信贷政策并没有宽松。M2增速重回11%的高位,2020年上半年的新增贷款创新高。资金成本方面,2020年上半年,降息2次:数据显示,2020年至今,实体利率(1年期LPR)累计下调30个基点,从4.15%降到3.85%;楼市利率(5年期LPR)下调15个基点,从4.8%降到4.65%。但是个人信贷并未同步松绑,今年的楼市首付比例、房贷基数都没有减弱信号出现。尤其是“三条红线”政策的出台,目前市场上从信贷到资金都有收紧信号,无锡也不例外。热钱从哪来?这是目前监管层颇为关注的问题。

最后,资金违规流入房市一直是监管重点。不久前证监会集中曝光了258家非法配资平台机构。目前就是严防热钱流入股市、楼市。7月11日,继6月23日印发《关于开展银行业保险业市场乱象整治“回头看”工作的通知》之后,中国银保监会再次发出“部分资金违规流入房市股市,推高资产泡沫”预警。

无锡并非孤例,放眼全国,上海、杭州、深圳、成都单盘均出现超高认筹数量与房源比,南京江北出现大规模摇号。这些高能级城市周边城市也开始火起来。无锡的调控升级并非长三角首例。业内人士指出,无锡更侧重于政策打补丁。

一名业内人士指出,此轮长三角一波二三线城市调控升级,有市场共性也有差异化。南通主要是因为城市能级提升带来的投资热度的提升,也带动了销售提升,去年下半年到今年上半年,南通市场几乎没有降温。

由于苏州、南京城市竞争非常激烈,拿地地价趋高,房企利润受到挤压,开始寻觅其他利润高地。从投资轮动角度来讲,无锡、常州、徐州在江苏的算弱二线强三线城市,在这一个梯队里的重点城市,这些城市也开始热起来了。6月以来,常州一手房涨幅加快,多个新开楼盘价格在1.6万元/平方米以上,多个2万元/平方米的高价盘入市;今年土拍中,常州已经诞生15幅楼板价超过1万元/平方米的地块,地价上涨明显。与其他城市一样,常州楼市也存在一二手房持续涨价、土拍过热、信贷宽松等现象。

无锡和徐州同样也类似,地价上涨,某种程度上也带动了整个销售市场的活跃。

需求端或萎缩

住建部在8月26日会议上提出要高度重视当前房地产市场存在的突出问题,始终绷紧房地产市场调控这根弦。要坚持问题导向,精准施策,从源头上解决问题。住房供需矛盾突出的城市要增加住宅及用地供应,支持合理自住需求,坚决遏制投机炒房。

调控升级之下,需求端或出现萎缩。常州一名本地人张丽,看中的楼盘将会在近期拿预售证,但她预感项目还没开盘常州就会出新政。张丽名下已经有一套房,如果常州出新政,涉及到二套房首付的话,她支付能力就会出问题,那么就有可能放弃购买。

以宁波为例,2020年6月,宁波新建住宅环比涨幅1.33%,超越上海、杭州、东莞等城市,居全国之首。6月宁波二手房均价涨幅月环比1.6%,在核心城市中排名第二,在全国62城中也排名第四,均价一路走高,6月底达到了23671元/平方米。

6月24日,12家房企涌入宁波,经过6小时495轮鏖战,最终绿城以32520元/平方米夺得鄞州区JD07-05-08(明楼地段)地块,刷新宁波楼板价纪录。

7月6日晚上10点,宁波市四部门联合印发《关于进一步保持和促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,提出稳定房地产市场的“十条”新政。新政扩大宁波限购范围,并调整住宅用地出让竞价规则,严格控制楼面地价。随后宁波楼市成交量开始萎缩,一二手房库存上涨,出现供过于求的局面。

无锡限购升级之后,楼市成交量会否面临下滑?前述业内人士指出,逐步升温的无锡楼市释放出一个收紧的信号,接下来的九月份将会是一个政策消化期,无锡土地市场和房市整体会趋于平稳,价格不会有太大的浮动。

下半年,房企迫于资金回笼的压力,必定会加速出货。包括世茂、旭辉等头部房企以及中型房企均在中报业绩发布会上明确三季度要加速供货,那么加上此前的城市库存,此轮调控升级的长三角二三线城市,又将面临去库存问题。

对于上半年加速拿地的房企而言,除了降杠杆、扩融资保证资金安全之外,还要面对这一轮调控升级之后可能发生的市场需求端萎缩。

8月31日,新力控股中期业绩发布会上,公司联席董事长、行政总裁兼执行董事陈凯指出,未来行业投资性需求会被挤压,房企利润会受到挤压,行业的竞争格局也将发生较大变化。

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