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从北三环精工慢周期,看楼市的"良币"回归

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受疫情影响,上半年北京全市商品房销售面积为296.3万平方米,同比下降23.6%。

受疫情影响,今年央视3.15晚会延期到了7月中才与公众见面。节目播出虽然迟到,但曝光内容,给受众带来的观感刺激却并未减分。其中,精装修变身"惊"装修等住房质量问题成为焦点,万科、招商、远洋等三家房企被点名曝光。栏目播出后,三家头部房企均表示已妥善处理。但,因房屋质量带给购房者的消费之痛,又岂是一期3.15晚会所能讲述完的。最近几年,关于房子的问题屡见不鲜,如塑胶"人工湖"、推窗见坟的 "墓景房"、买到了不存在的"空气房"、房子漏水变成"水帘洞"、货不对板的装修,凑数字的"假车位"等等,这也让因质量问题而产生的业主维权事件频发。

不仅如此,当我们穿行在一座城市之中,透过存量房的观察也会惊奇的发现,一些老化程度极高的社区,其房龄也不过短短的十年左右。那么,我们不禁会发问,到底是什么原因,让房屋质量问题如此的泛滥成灾?

楼市黄金期 优胜、劣不汰的畸形悖论

从1998年开始,20年的房地产商品化时间,不仅见证了中国城镇化的快速脚步,更见证了房地产黄金时代的发展机遇期!如果要问当下的中国人,十年前最后悔的一件事情是什么?没买房子的答案将会出奇一致。

至于为什么后悔,其实与房子的产品价值关系不大,更多的则是没有分到地产牛市红利的懊恼罢了。

回望高歌猛进的楼市"黄金"期更会发现,其实市场的主导一直牢牢抓在卖方手中,"挖坑便能赚钱"的模式,直接促成了良币、劣币共生,甚至劣币驱逐良币的现象。因房价持续性的上涨,让购房者关注价格的增值空间,远远大于关注房屋的质量,这也为黄金期楼市"优胜、劣不汰"的悖论,提供了厚重的购买基础。

同时,除因限价、利润空间有限导致的房屋工程减配问题外,房地产向来是以高周转、高杠杆、高负债为特色,高周转让房企赚得盆满钵满,更是导致一系列质量问题频繁的根源所在。

但这样的情况,随着房地产全新周期的到来,其实也在悄然的发生着变化。

良币回归期 品质将成市场致胜的关键

从统计数据看,我国的城镇人均住房面积,已经从1998年房改前的18平方米,增长到现在的36平方米,户均住房拥有量已超过1套。可以说当下中国已全面告别住房短缺时代,房地产已经不可逆的进入到全新的周期。同时,伴随房住不炒的基调不动摇,房地产调控政策持续收紧,市场也在逐步趋于理性。

再从全世界大多数战后成长起来的经济体看,资产价格快速增长阶段,都是在10到30倍左右的增长。而中国房地产快速波动、快速增长的阶段也已经过去了,未来如果把房子作为资产看待的话,其价格也将呈现平稳甚至是温和的态势。

回归北京市场:受疫情影响,上半年北京全市商品房销售面积为296.3万平方米,同比下降23.6%。其中,住宅销售面积为213.1万平方米,下降35.4%;不过,在整体下降趋势中,去化周期本就漫长的豪宅市场,却出现了一个颇为引人注目的项目——北京书院。

根据北京住建委数据显示,在2020年1-7月间,北京以41套的总成交套数,一跃登顶10万+豪宅市场的成交榜首。北京书院的热销,除了其一出生就具备的,北三环"内城"稀缺的地段属性外,更与项目在拿地之初,没有采取快周转的模式,而是坚守产品主义的匠心正相关。

精工慢周期 北京书院的产品匠心之道

北京书院上半年的流量如此之高,除其稀缺的地段属性,聚合出来3横5纵4轨道、3家三甲医院、4大购物中心以及元大都等优质的交通、医疗以及生活配套外,项目自身的匠造质量,更是可圈可点。

具体来讲,项目的品质首先体现在建筑工程维度上。首先,项目的外立面选材历经十个月、十万公里的考察,最终选择了具有生命力的幕墙材料——樱花红石材。这一石材可以随着气温、湿度、观赏角度的变化呈现出不同的审美效果。

在石材使用上,北京书院的建筑幕墙,用原产地不到30%的A级樱花红石材来通体干挂。为避免一般干挂石材在入住后石材周围发黑,以及被空气中、雨水中污渍沁润等无法修复的问题。北京书院石材缝隙胶的选材上,选用了全球最好的美国进口道康宁品牌991型号胶。

在建筑钢材上,北京书院每平米的钢筋含量达75公斤以上,远超同类住宅产品10-15公斤。为避免钢筋常规焊接造成的焊点易腐蚀问题,项目采用了直螺纹的连接技艺,且直螺纹套筒撑子达到了8mm的顶级水准。这一技艺在保证建筑钢材具备极强拼接强度的同时,也保证了整栋建筑钢筋的均匀受力。加之住总直采的C50-C55号混凝土、高于标准数量1.4倍以上CFG桩数等严苛工艺,也使北京书院建筑的抗震烈度可达8级。同时项目中通防水、地热供暖管、电缆导线等选材上,同样是精益求精。

其次,在室内空间的配套用材方面,北京书院的门窗多项内容,更是创造了北京房地产市场的多项首例。如德国墨瑟窗纱一体系统中的68系列门窗;6Glow-E+12+6Glow-E及6Glow-E+12+6G的超白玻璃规格;德国THERM+木索系统鱼腹式造型门窗;德国墨瑟五道胶条密封系统门窗以及德国原创进口的门窗五金材质等。

不仅如此,北京书院以"物业为中心"的开发理念,透传到项目空间的功能性设置以及落成后的运营管理。这个理念也让北京书院拥有360°的安防设施,如项目未来在216个住户主卧中,均配置有智能安全包。地下停车库设有无死角监控、人防通道的监控设置等等。而且,北京书院还将"零事故率"写进与供应商的签约合同之中,最大化的确保业主的安全使用。

通过了解不难发现,热销豪宅北京书院,其产品力不亚于其稀缺的地段属性。而在此项目中看到的诸多匠心细节,也与项目出品方在建造上始终遵守的"1-3定律"密不可分。即满分产品要具备三分之一的地段要素、三分之一的产品品质以及三分之一优质的社区服务。

20岁,在古代是男子的弱冠之年,是女子的桃李年华。20岁,同样也是中国房地产步入下半场的开局。而就北京豪宅市场而言,位于北三环稀缺地段上的北京书院,如此高热度的市场成交,一方面凸显项目自身无以复加的内城优势,另一方面因其精益求精的产品做工,也折射出楼市"良币回归"的全新周期到来。

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