写字楼、工厂大厦、零售业楼宇，这些传统的香港投资性物业，在社会运动和新冠疫情的连续打击下，交投惨淡，价格出现双位数下跌。香港金管局19日宣布出手“救市”，实行逆周期宏观审慎监管措施，放宽非住宅物业按揭贷款，即日起（20日）生效。业界向本报表示，当局释出因应市况的“减辣”措施，是积极信号，让市场舒了一口气。不过也有观点认为，本次措施对工厂大厦提振较大，但零售业和写字楼更多要依靠后续经济改善、与内地恢复通关及疫情转稳。
楼市减辣
继2009年起连续推出8轮抑制楼市过热的“辣招”以来，这是金管局首次对工商物业放宽限制。本次救市举措，具体为将非住宅物业按揭贷款的适用按揭成数上限上调10个百分点，一般个案的上限由四成上调至五成；对于非首次按揭、主要收入非源自香港的申请人、或是以资产水平评估进行的按揭，按揭成数上限较一般个案为低。所谓逆周期措施，概念类似银行业《巴塞尔协定三》相关定义，是指为防止系统性风险，在实际运行周期中为了缓和现趋势而采取的防范型措施。
金管局总裁余伟文表示：“鉴于疫情及持续升温的地缘政治紧张局势将继续影响营商信心，非住宅物业市场预期会持续受压。”他表示，监管措施的释出基于一个综合考虑，包括非住宅物业价格走势、交投量、经济基调和外围环境等，而金管局认为现时适合采取放宽措施。
地产代理公司利嘉阁的研究部主管陈海潮向本报表示，本次金管局释出积极信号，让业界感到当局会因为严峻的市况而进行减辣，对工商铺市道来说算是“舒了一口气”。他表示，新措施出台后，估计会少量刺激一些实在的自用交投，价格跌势也有望略见收窄，但估计还不能立刻出现“量价齐升”。他指市场会期望当局之后进一步减辣，例如加大放宽按揭至六成，甚至放宽双倍印花税（DSD）等。但是，关于非住宅物业的最终回暖，他认为“归根究底要疫情转稳，恢复通关及整体经济改善。”
提振工商业但零售业仍难
香港地产总会副主席施明如向本报表示，本地金管局举措可能对工厂大厦有所提振，但写字楼、零售商铺很难有明显提振，这主要因疫情导致就业行情低迷，另外零售业、餐饮业行情整体让人担忧，店铺关门、要求减租都会让该等物业的潜在投资客暂时不入市。
自去年社会事件以来，香港经济生态中多个行业遭受重创，包括旅游业、零售业、餐饮业、制造业等，整体营商条件和投资信心均有所下降。工商界生意难做，拖累相关的物业楼宇价值，减租、出售套现时有发生。
本报查询港府差饷物业估价署资料，香港今年上半年1-6月写字楼、零售业楼宇、工厂大厦交投宗数分别为273宗、486宗、803宗，是继2019年下半年低迷行情的再度下滑，与去年同期相比更是分别减少50.3%、34%、48.9%。而6月的甲级写字楼、零售业楼宇、工厂大厦售价指数分别为461、524.5、824，较2019年5月的高位下跌14%、10%、11.4%。
不过，针对住宅物业，金管局表示暂时没有放宽条件。金管局助理总裁（银行监理）陈景宏表示，住宅物业市场交投维持平稳，住宅楼价对比去年5月高位只调整了2.7%，上半年的成交量更上升8%。
另外，对于放宽按揭带来的银行界风险，金管局在向银行发出的通告中强调，本次措施意图适用于物业买卖、现有物业再抵押，不适用于企业以物业抵押进行筹措运营资金的信贷融资，要求按揭信贷必须符合一套全面的信贷审批标准，并接受认可机构的定期审核。金管局副总裁阮国恒对香港媒体表示，金管局仍须管理好银行业风险，目前利率已经降至相当低的水平，因此继续维持压力测试要求不变，贷款申请人的供款收入比率上限仍然保留，从而令银行审核贷款质量，维持行业资产稳健。中银香港则表示，将全力配合和支持金管局本次措施，认为新措施有助于增强企业及投资者对本地营商环境的信心。
本文来源：21世纪经济报道
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