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大手笔投资和拿地后,合生创展负债比率大幅攀升

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曾经的“华南五虎”之一合生创展(00754.HK)交出了二代接班后的首份半年报。

对于这家创立28年的地产航母而言,这半年是其步入新阶段重要时期。今年以来,新老交接、组织变革等一系列变化,也可从其半年报中得以窥见。

根据财报,上半年,合生创展营收较去年同期上涨53.2%,为97.13亿元;毛利为71.46港元,毛利率为67%;净利上涨92.16%至51亿港元,核心利润更是同比大涨178.7%,达到43.11亿港元。

营收、利润及毛利率大涨,除了地产开发带来的收益,最核心原因还是新增的股权投资业务。

今年6月30日,合生创展对外公告,正式把股权投资业务纳入为其主要业务之一;并按“公平值透过损益列账之财务资产”,将截至今年上半年产生的未变现收益总额(超过20亿港元)列入其财务报表。

根据财报,上半年,这一股权投资收入达到28.36亿元,大幅拉升了公司整体营收。

相较于地产开发,合生创展股权投资发展历史并不久,但投资额度并不低,在二级市场投资额就达到114亿港元。

根据公告披露,合生创展2016年才将其作为新业务大力发展;业务包括一级市场私人股权投资及二级市场股票投资,未来战略中重要投资标的瞄准高新科技、医疗科技类股权投资。其中,链链好车、平安智慧城都是公开市场上披露过的大额投资标的。

2018年,合生创展投资5亿元注册成立链链好车,其董事长正是合生创展行政总裁席荣贵。根据公开报道,席荣贵曾公开透露,预计将投入超100亿资金,致力于为主机厂、车商、车主打造一站式的汽车服务生态体系与车联网共享平台。

今年7月,合生创展曾披露,旗下合生资本国际参与开曼公司Scientia Technologies Limited定增,以六亿美元(约合42亿元)认购6400万股,获得Scientia7.4%股权。根据其公告对Scientia Technologies Limited描述,这家公司应该是中国平安旗下赛安迪科技,旗下主要业务是平安智慧城。

相较于大涨的收益,合生创展合约销售业绩则表现平平。今年以来,合生创展在广州、北京、天津等地推出多个项目,拉升了销售额,但上海、惠州表现却不如去年,有所下降。两者均衡之下,今年上半年销售额为约130亿元,与2019年同期113亿元相差不多。

上半年,合生创展在广州推出合生君景湾、合生珠江帝景及合生湖山国际等项目,销售额达到42.54亿元,去年同期为约30亿元。

合生创展在北京及天津,共有十三个在售项目,但其主要销售额来源是新晋推出的金茂府二期及合生霄云路8号。今年上半年这两个区域,贡献了38.05亿元销售额,去年同期这一数字仅为15.88亿元。

这一销售业绩,在克而瑞上半年房企200强销售额排行榜上,位于93位,位次相比往年没有明显波动。

作为曾经的华南五虎,合生创展已掉队多年。其慢周转模式,令其销售额常年徘徊在百亿级别。根据往年财报,2013年-2019年,合生创展合约销售额分别为112.67亿元、53.12亿元、99.87亿元、80.89亿元、92.28亿元、149.75亿元和212.58亿元。

今年,对于合生创展来说,是其步入历史新阶段的一个重要起点。

年初,合生创展完成新旧接班,创始人朱孟依隐退,辞去董事长职位,将指挥棒交给女儿朱桔榕。朱桔榕掌舵后,进行全方位变革,一改往年低调沉潜的风格。

多位业内人士向界面新闻表示,新主上位,公司治理风格将所有变化,“获取北京分钟寺项目,就有这方面的铺垫和作用。”

今年上半年,合生创展成为北京土地市场的明星房企。这家公司以180亿重金拿下北京丰台分钟寺三宗宅地,并一改此前“慢周转”开发模式,拿地后就大力招人、动工,推动项目开发。这与之前的风格大相径庭,令市场侧目。

不过,因今年开始集中推出多个新项目,截至20120年上半年,合生创展土储并未因这次大手笔拿地有较大增幅,依然维持在3170万平方米。

砸下真金白银进行大手笔股权投资和拿地后,合生创展资金压力明显加大。

一方面,囿于资金压力,在分钟寺项目层面,合生创展引入世茂和部分险资。

另一方面,在集团层面,整体债务攀升,负债比率大幅上升。根据财报,截至今年上半年,其资产总值及负债总额分别为2479.70亿港元及1700亿港元,分别较2019年底上升21%及32%。

资产总值增长主要系可供出售之发展中及已落成物业增加,而负债总额增长主要由于借贷增加。

截至上半年,合生创展银行及财务机构借贷总额为733.48亿港元,较2019年年底增长42%;负债比率增长26个百分点,达到92%。截至上半年,其现金及银行存款达仅为172.16亿港元。

负债大幅增长后,合生创展上半年资本化前之利息开支总额上升38%至28.15亿港元。

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