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目标仅完成三成 压力下的远洋能否再“扬帆”

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千亿规模后的远洋集团,规模与效益如何平衡,成为其能否在市场上扬帆远航的一大关键。

作为一家老牌房企,多年来,远洋集团一直谋求战略转型与全国化布局。远洋集团的销售额从2015年的405.37亿元逐年增至2019年的1300.30亿元,4年翻两倍的速度并不低,不过,盈利能力方面仍有待提升。

8月17日,远洋集团交上了今年中期业绩答卷。上半年,远洋集团实现协议销售总额418.40亿元,仅完成年度目标的32.18%;营业额为193.74亿元,同比上升18%,但净利润为19.79亿元,同比减少21.87%;归母净利润为12.23亿元,同比下降35%。千亿规模后的远洋集团,规模与效益如何平衡,成为其能否在市场上扬帆远航的一大关键。

上半年目标完成率不足35%,未达行业平均值

今年上半年,突如其来的疫情,导致房地产市场从最初的停产停工到后期的复产复工,经历了一轮蜕变。克而瑞研究中心数据显示,今年1-6月,TOP100房企全口径销售规模较去年同期减少2.7%,从房企业绩目标完成情况来看,除少数房企业绩完成情况尚佳之外,36家房企中近半数房企目标完成率不足40%,其中,包括远洋集团在内的3家房企目标完成率低于35%。

截至今年6月底,远洋集团实现协议销售总额为418.4亿元,较2019年同期600.8亿元下降约30%;合约销售面积下降23%至218.57万平方米。这导致远洋集团在克而瑞上半年全口径销售榜单上的排名,下滑至35位。此外,在克而瑞权益金额排行榜上,远洋集团也已下滑至38位。

值得一提的是,自2018年步入“千亿阵营”后,远洋集团在2019年定下了1400亿元的销售目标,不过,2019年实际销售1300.3亿元,年度目标未能达成。在此基础上,远洋集团宣布,2020年销售目标与2019年销售业绩持平,即为1300亿元。

照此计算,今年上半年,远洋集团的目标完成率仅为32.18%。至7月,该集团累计实现协议销售额508.8亿元,即便如此,年度销售目标完成率仍不足四成。

对此,知名地产分析师严跃进表示,今年上半年,行业目标完成率平均值在40%以上水平,远洋集团只完成三成,有可能是上半年营销工作没有做好,同时下半年还需要继续强化营销方面的工作。

从上半年远洋集团的销售区域分布可以看出,远洋集团对北京、环渤海区域,尤其是京津两地的销售依赖度较高。而今年上半年,尤其是6月份北京防控等级再次上调至二级响应后,环渤海区域楼市回暖速度与长三角、大湾区相比显得相对缓慢,在严跃进看来,这在一定程度上影响了远洋上半年的销售业绩。

归母净利率连年下滑,盈利能力有待提升

近几年来,远洋集团的业绩波动备受业内关注。2015年至2019年,远洋集团的销售额从405.37亿元逐年增至1300.30亿元,增速不低。不过,在销售规模突破千亿的同时,其盈利能力方面还有待提升。

半年报显示,今年上半年,远洋集团实现营业额193.74亿元,较2019年同期的164.74亿元上升了18%,其中,物业开发业务保持着最大的贡献,其营业额约占远洋集团总营业额的83%。

虽然远洋集团整体营收呈上升趋势,但净利润缩水。今年上半年,远洋集团净利润为19.79亿元,而去年同期为25.33亿元,相比之下减少21.87%;归母净利润为12.23亿元,较去年同期的18.75%下降35%;毛利率23.07%,同比上升2.68个百分点,而归母净利率6.31%,同比下降5.07个百分点。

对于归母净利润的下滑,远洋集团表示,主要是由于期内投资物业公平值收益、出售附属公司权益的收益等非核心业务利润有所减少。

从远洋集团上半年业绩来看,营业收入和毛利率同比上升,而归母净利率同比下降,对此,克而瑞地产研究中心分析认为,主要有两大原因:一方面是远洋集团去年合联营收入较高,且有出售附属公司权益的收益,因此,今年上半年净利润整体出现下降。另一方面是该集团计算项目的权益占比较去年同期下滑,今年上半年,归母净利润占净利润比例为61.8%,同比下降12个百分点,远洋需要适当提高合作项目的权益比例。

实际上,近年来的纵向数据对比,也反映了远洋集团的盈利能力有所下滑。2017年-2019年,远洋集团归母净利润分别为51.2亿元、35.7亿元、26.6亿元,净利润率则分别为13.65%、11.26%、8.18%。

毛利率方面,今年上半年,由于物业销售价格较去年同期上升,导致远洋集团毛利率上升至23%,较去年同期增长3个百分点。

不过,分析2016年-2020年上半年财报数据可看到,远洋集团的毛利率一直保持在20%-25%的区间,而中海发展、保利发展等头部房企毛利率均超30%,金地毛利率甚至达40%以上。

不仅如此,克而瑞研究中心分析认为,由于远洋集团总土储楼面价持续走高,从2017年的6500元/平方米上升至2020年上半年的7800元/平方米,加上销售均价从2018年至今持续下滑,这势必也会压缩企业未来的利润空间。

推进“南移西拓”,市场集中风险犹存

值得一提的是,随着远洋集团五期战略的推进落地,环京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大重点开发区域已显现。在今年年初成立的环渤海开发事业部筹备组和华西开发事业部筹备组,也体现了远洋不断加码城市深耕、推动“南移西拓”的策略方向。

为配合“南移西拓”战略的推进,远洋集团将原来四个开发事业部拆分为六个事业部,分别为北京、环渤海、华东、华南、华中、华西六大区域开发事业部,在远洋看来,此举不仅使其全国版图更加完整,也更利于提升管理效能,撬动核心区域优势价值,推动开发主业持续增长。

今年上半年,远洋集团新获得16宗土地和2个成熟项目,总楼面面积约为201.4万平方米。不过,远洋集团未进入克而瑞发布的新增货值、新增土地价值及新增土地建面百强榜单。

从第三季度开始,远洋集团进一步加快拿地节奏,先后在南京、廊坊、扬州、北京等地出手补充“粮仓”。

从土地储备看,截至6月30日,远洋集团土地储备总面积约3741.8万平方米,权益面积则增加至2016.3万平方米。不过,远洋集团土地储备仍集中于北京地区及环渤海地区,占比达53.4%。

对此,克而瑞研究中心认为, 虽然远洋集团实施新战略力求改变,但从近两年远洋总土储占比变动幅度微乎其微来看,短时间内土储以环渤海区域为主的局面仍较难改变,从调整构架到反映到销售层面更是需要一定的时间,目前依然需注意市场过于集中带来的风险。

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