时代中国毛利率背后 城市更新红利与不确定性

以旧改为主的城市更新作为房地产市场下一个掘金池，正成为各家房企必争之地。手握5000多万平方米城市更新项目，已然成为时代中国新的增长点，但是旧改转化、结转等不确定性，也影响着该公司财务指标的变化。

根据半年报，今年上半年，时代中国实现营业收入约149.25亿元，同比减少6.4%；毛利约40.22亿元，同比减少22.5%；毛利率约26.9%，同比减少5.6个百分点；净利润18.11亿元，同比增长6.5%；净利润率为12.1%，同比上升1.4个百分点。

对于毛利率下降的原因，在8月18日午间举行的2020年上半年线上业绩发布会上，时代中国相关负责人给出了三个原因，其中之一是上半年的财务会计收入中缺少了城市更新业务，未产生毛利贡献。

8月18日午间，时代中国举行线上业绩发布会。图片来源 企业供图

三大原因致毛利率下降

回顾时代中国过去几年的毛利率变化，有涨有跌，2017年-2019年毛利率分别为27.9%、30.9%、29.3%。2019年上半年，时代中国的毛利率一度高达32.5%，高于2018年同期的28.2%。2020年上半年则同比减少5.6个百分点至26.9%。

对于今年上半年毛利率下降的原因，时代中国首席财务官牛霁旻表示：第一，结转项目中占比12%的是江门鹤山项目，毛利率偏低；第二，由于疫情影响，广佛地区实行价格促销，也拉低毛利率水平；此外，上半年，会计收入中缺少城市更新业务，而这方面的毛利率一般较高。

众所周知，城市更新业务具有高毛利特性，其结转多少影响着企业整体的盈利状况。以2019年上半年为例，高达32.5%的毛利率背后是，时代中国转化了4个城市更新项目，新增收入6.41亿元，占公司总收入4%。时代中国曾表示，上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年同期有所提升及新增毛利率较高的城市更新业务。据了解，去年上半年，时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9%。

虽然高毛利，但是由于受突发情况、地方政策、拆迁速度等原因，使得城市更新项目结转充满不确定性，并影响着整体毛利率的高低。

时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄表示，今年已经转化的4个旧改项目其实可以更早的出来，但是由于疫情影响，下半年才转化出来。

不过，近两年，地方政府出台政策推动城市更新发展，这加速了旧改项目的落地，“旧改项目随着政策推动进一步放开，落地进展更快，为我们带来更多新增土储，会有更高毛利率项目落地。”岑钊雄说。

据了解，今年时代中国预计有10个城市更新项目转化出来，总建筑面积200多万平方米，大约700亿元的货值。

手握5000多万平方米城市更新土储

核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇，催生出了城市更新的热潮。根据克而瑞研究中心统计，目前，47%的百强上市房企涉足城市更新，若把目光聚焦到TOP50上市房企，这一数值更是达到了61%。其中，规模小的只参与了1个项目，建筑面积只有不到10万平方米，但规模大的涉及100多个项目，总建筑面积逾7000万平方米。

借道城市更新业务寻找新的业绩增长点，已成为大部分房地产企业的共识。深耕粤港澳大湾区，时代中国掘金城市更新业务优势明显。截至2020年6月30日，时代中国城市更新项目总数超过150个，潜在总建筑面积约5200万平方米，位于参与城市更新业务房企阵营的第一梯队。

这不仅为时代中国提供源源不断的土储供应，还降低了拿地成本。截至年中，时代中国的土地储备约为2179.5万平方米，粤港澳大湾区占据90%，平均土地成本仅4183元/平方米。

业内人士认为，时代中国这类重仓粤港澳大湾区的中型房企，城市更新业务比较具备想象空间。

“不存在短期偿债压力”

2020年上半年，对于时代中国和岑钊雄本人来说，做了三件很重要的事情，除了城市更新项目逐步推进转换、两个产城融合项目落地外，还有降低融资成本、做好到期债务偿还安排。

2020年本是房企债务偿还的高峰，但又恰逢疫情，销售与回款受到影响，进而影响房企偿债节奏。今年上半年偿债压力较大的大中房企比比皆是。因此，保证现金流的安全，成为2020年房企的必修课。

根据公告显示，截至2020年6月30日，时代中国计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为587.22亿元，一年内到期借款为241.47亿元，两年内至五年内需偿还的借款为338.89亿元，五年以后需偿还的借款为6.87亿元。

其中，一年内到期借款较去年底的185.98亿元增加近三成，占比41%，用牛霁旻的话说，“看起来很高”，但是已经做了债务置换安排，不存在短期偿债压力。

牛霁旻表示，从一年内到期借款的构成来看，有90%是境外公司债，其中，7月份发行的3亿美元票据用来置换11月份到期的债务，剩余3笔债务则是明年的，到期时间还长，且我们已经拿到发债批文，但没必要现在发出来，增加不必要的利息开支。其次，境内债是94.4亿元，目前已完成置换。

据了解，2020年上半年，时代中国发行境内公司债63亿元，加权平均成本5.4%，较原债务降低2.7个百分点；发行银团债折合美元2亿，融资成本为5.7%，较原债务降低近1个百分点。

与此同时，牛霁旻表示，从持有现金角度来讲，“不会存在短期内债务偿还压力。”“截至年中，时代中国拥有现金及银行结余总额345.33亿元，现金短债比是1.4，可充分覆盖短期负债，此外，我们还有正常的销售与回款。”

对于未来融资政策可能再收缩的情况，牛霁旻表示，“也做过研判”。他认为，“国内针对房企融资的限额管控目前已经是很严格的，但稳定是金融市场的基调，后续出台更紧政策的可能性不大，因此未来风险也不会很大。”