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时代中国毛利率背后 城市更新红利与不确定性

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以旧改为主的城市更新作为房地产市场下一个掘金池,正成为各家房企必争之地。手握5000多万平方米城市更新项目,已然成为时代中国新的增长点,但是旧改转化、结转等不确定性,也影响着该公司财务指标的变化。

根据半年报,今年上半年,时代中国实现营业收入约149.25亿元,同比减少6.4%;毛利约40.22亿元,同比减少22.5%;毛利率约26.9%,同比减少5.6个百分点;净利润18.11亿元,同比增长6.5%;净利润率为12.1%,同比上升1.4个百分点。

对于毛利率下降的原因,在8月18日午间举行的2020年上半年线上业绩发布会上,时代中国相关负责人给出了三个原因,其中之一是上半年的财务会计收入中缺少了城市更新业务,未产生毛利贡献。

8月18日午间,时代中国举行线上业绩发布会。图片来源 企业供图

三大原因致毛利率下降

回顾时代中国过去几年的毛利率变化,有涨有跌,2017年-2019年毛利率分别为27.9%、30.9%、29.3%。2019年上半年,时代中国的毛利率一度高达32.5%,高于2018年同期的28.2%。2020年上半年则同比减少5.6个百分点至26.9%。

对于今年上半年毛利率下降的原因,时代中国首席财务官牛霁旻表示:第一,结转项目中占比12%的是江门鹤山项目,毛利率偏低;第二,由于疫情影响,广佛地区实行价格促销,也拉低毛利率水平;此外,上半年,会计收入中缺少城市更新业务,而这方面的毛利率一般较高。

众所周知,城市更新业务具有高毛利特性,其结转多少影响着企业整体的盈利状况。以2019年上半年为例,高达32.5%的毛利率背后是,时代中国转化了4个城市更新项目,新增收入6.41亿元,占公司总收入4%。时代中国曾表示,上升主要是由于毛利率较高的产品收入确认比例较2018年同期有所提升及新增毛利率较高的城市更新业务。据了解,去年上半年,时代中国城市更新业务的毛利率达到84.9%。

虽然高毛利,但是由于受突发情况、地方政策、拆迁速度等原因,使得城市更新项目结转充满不确定性,并影响着整体毛利率的高低。

时代中国董事会主席、执行总裁岑钊雄表示,今年已经转化的4个旧改项目其实可以更早的出来,但是由于疫情影响,下半年才转化出来。

不过,近两年,地方政府出台政策推动城市更新发展,这加速了旧改项目的落地,“旧改项目随着政策推动进一步放开,落地进展更快,为我们带来更多新增土储,会有更高毛利率项目落地。”岑钊雄说。

据了解,今年时代中国预计有10个城市更新项目转化出来,总建筑面积200多万平方米,大约700亿元的货值。

手握5000多万平方米城市更新土储

核心城市土地供应的紧缺加上大量亟需更新的旧厂、旧村庄、旧城镇,催生出了城市更新的热潮。根据克而瑞研究中心统计,目前,47%的百强上市房企涉足城市更新,若把目光聚焦到TOP50上市房企,这一数值更是达到了61%。其中,规模小的只参与了1个项目,建筑面积只有不到10万平方米,但规模大的涉及100多个项目,总建筑面积逾7000万平方米。

借道城市更新业务寻找新的业绩增长点,已成为大部分房地产企业的共识。深耕粤港澳大湾区,时代中国掘金城市更新业务优势明显。截至2020年6月30日,时代中国城市更新项目总数超过150个,潜在总建筑面积约5200万平方米,位于参与城市更新业务房企阵营的第一梯队。

这不仅为时代中国提供源源不断的土储供应,还降低了拿地成本。截至年中,时代中国的土地储备约为2179.5万平方米,粤港澳大湾区占据90%,平均土地成本仅4183元/平方米。

业内人士认为,时代中国这类重仓粤港澳大湾区的中型房企,城市更新业务比较具备想象空间。

“不存在短期偿债压力”

2020年上半年,对于时代中国和岑钊雄本人来说,做了三件很重要的事情,除了城市更新项目逐步推进转换、两个产城融合项目落地外,还有降低融资成本、做好到期债务偿还安排。

2020年本是房企债务偿还的高峰,但又恰逢疫情,销售与回款受到影响,进而影响房企偿债节奏。今年上半年偿债压力较大的大中房企比比皆是。因此,保证现金流的安全,成为2020年房企的必修课。

根据公告显示,截至2020年6月30日,时代中国计息银行贷款及其他借款(不包括应付利息)合计约为587.22亿元,一年内到期借款为241.47亿元,两年内至五年内需偿还的借款为338.89亿元,五年以后需偿还的借款为6.87亿元。

其中,一年内到期借款较去年底的185.98亿元增加近三成,占比41%,用牛霁旻的话说,“看起来很高”,但是已经做了债务置换安排,不存在短期偿债压力。

牛霁旻表示,从一年内到期借款的构成来看,有90%是境外公司债,其中,7月份发行的3亿美元票据用来置换11月份到期的债务,剩余3笔债务则是明年的,到期时间还长,且我们已经拿到发债批文,但没必要现在发出来,增加不必要的利息开支。其次,境内债是94.4亿元,目前已完成置换。

据了解,2020年上半年,时代中国发行境内公司债63亿元,加权平均成本5.4%,较原债务降低2.7个百分点;发行银团债折合美元2亿,融资成本为5.7%,较原债务降低近1个百分点。

与此同时,牛霁旻表示,从持有现金角度来讲,“不会存在短期内债务偿还压力。”“截至年中,时代中国拥有现金及银行结余总额345.33亿元,现金短债比是1.4,可充分覆盖短期负债,此外,我们还有正常的销售与回款。”

对于未来融资政策可能再收缩的情况,牛霁旻表示,“也做过研判”。他认为,“国内针对房企融资的限额管控目前已经是很严格的,但稳定是金融市场的基调,后续出台更紧政策的可能性不大,因此未来风险也不会很大。”

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