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开启新阶段:非地产主业央企漫漫“退房”路

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8月12日,广州南沙区一宗地块通过摇号转让,最终被鲁能以12.9亿元总价、7400平方米配建面积摘得,楼面地价接近2万元/平方米。首入广州并通过摇号拿地的鲁能非常幸运,但最近几天业界对鲁能的关注,更多集中在其股权转让一事上,如果中国绿发顺利接手,则鲁能母公司国家电网将正式退出房地产业务。

国资委今年年初在一份通知中明确指出,央企要规范参股投资,严把主业投资方向,不得为规避主业监管要求,通过参股等方式开展中央企业投资项目负面清单规定的商业性房地产等禁止类业务。这给持续多年的非地产主业央企退出房地产业务再度打了一剂强心针。不过,央企“退房”远比想象中复杂得多。

央企“退房”开启新阶段

国家电网退出房地产业务早有端倪。

今年3月22日,国家电网通报巡视整改进展时表示,将以更高的政治站位坚守电网主责主业,下决心退出传统制造业和房地产业务,并按照国资委意见进一步完善退出和转型方案,加快推动整改工作。

随后,对于国家电网全资控股的地产平台,鲁能集团将去向何处曾引起媒体关注,此次整体划转后,也说明一切尘埃落定。尽管国家电网持有中国绿发30%的股份,仍对鲁能间接持股,但其对于鲁能的运营已无话语权。

公开数据显示,鲁能在2016年和2017年分别取得646.7亿元和893.7亿元的销售额,并连续两年在克而瑞房地产企业销售排行榜中排名20位左右,但从2018年开始,鲁能开始将旗下部分地产业务注入广宇发展,成为后者的控股股东,此后鲁能未再公布过销售数据。

对于此次股权划转,鲁能透过声明称,划入中国绿发有利于继续发挥公司发展积累的管理、人才和市场等优势,通过改革促进企业持续健康发展,同时也有利于放大国有资本竞争力、影响力,增强国有经济活力。

而以“过江龙”身份在广州高调拿地,也表明鲁能正在继续发力房地产业。

知名地产分析师严跃进接受南方日报记者采访时表示,此次在当前提倡脱虚向实的过程中,鲁能股权转让是央企“退房”的代表性案例,或对后续各类央企加快剥离房地产业务形成促进。

对于一众央企而言,退出房地产业务是任务,但更是漫长的过程。

“退房”十年仍不彻底

早在2010年3月,国资委就要求78家不以房地产为主业的中央企业加快调整重组,在完成自有土地开发和已实施项目后要退出房地产业务,只留下中建、保利、华侨城等16家以房地产为主的央企,后来又扩充至21家。

当时的解读多认为,要求央企“退房”的原因在于房价居高不下和央企频频高价拿地炒“地王”。国资委发话后,78家非房地产主业央企均在15日内上交退出方案,有人认为,央企“退房”难以在短期内完成。

历史报道显示,国资委出台规定当年有14家非地产主业央企退出,到2012年共有27家非地产主业央企公开挂牌转让40宗房地产企业。但此后几年,有关央企“退房”的声音渐渐变弱,且出现非地产主业央企继续拿地的现象。

2015年鲁能开启大规模扩张拿地,尽管鲁能在国资委划定的21家企业名单中,但对鲁能100%控股的国家电网并不在名单内。

最大的声浪来自航天科工,2015年10月,中央第三巡视组向航天科工反馈专项巡视情况时用严厉措辞指出,航天科工多家单位对中央房地产调控政策置若罔闻,项目开发禁而不止。

到了2016年1月,航天科工反馈整改情况时表示,针对“尚有9家三级企业从事房地产开发,有的在禁令出台后仍在拿地,甚至违规建设高档酒店”的问题,已进行清理整顿和排查,将于2016年9月30日完成退出或转型。

严跃进认为,央企退出房地产面临阻力,一方面是央企地产板块本身不想退,很多地产业务收益明显超过其他实体产业,多少存在惰性。另一方面在于改革本身有难度,很多地产项目历史关系错综复杂,尤其是本身企业也经过改制,很难真正剥离出来。

接盘者的风险

从2016年起,航天科工经历了漫长的退出过程。2019年9月,航天科工下属企业中国航天建设集团在北京产权交易所以2.17亿元底价,公开挂牌转让陕西航天房地产开发有限责任公司100%股权及2.41亿元债券。

这笔转让是航天科工完成“退房”的最后一步。但南方日报记者注意到,时至今日该公司仍在北京产权交易所,信息披露结束日已延迟至今年8月19日,尚未有企业接盘的消息。

类似的“退房”难也发生在中航工业身上。从2016年10月明确提出剥离房地产业务后,中航工业的“卖房”之路走了三年多。成都中航城2018年6月15日挂牌,直到2019年4月才被蓝光发展买走。中航里城(香港)去年计划出售苏州苏航置业全部股权,却因无人问津最终停止挂牌。

而接下中航项目的房企,有的却在后续开发运营中遇到麻烦。广州增城朱村的中航城花园在保利接盘后更名为保利中航城,但去年首期房源交付后却曝出大量房屋存在渗水、发霉、墙体开裂等问题,众多业主拒绝收楼。当时南方都市报曾报道称,增城住建局统计显示,截至去年6月20日,保利中航城业主首次报修的问题共计26913条,完成17576条,完成率65.31%。

有项目相关人士曾向南方日报记者表示,保利中航城大量质量问题源自楼盘“底子太差”,由于首期几栋是在保利接盘前就已基本盖完,保利接手后已着手整改,包括重新铺设地板、粉刷外立面等,但仍有大量问题未能及时在正式交付前解决,这件事上保利反而显得有些“躺枪”。

严跃进认为,房企接手央企的“退房”,能够获得较好的土地资产项目,这一点值得肯定。从风险角度看,确实要注意防范收购以后因项目操盘不得当导致项目运营更加困难。广州中航城楼盘质量问题对接手的保利造成非常大的压力,这反映出收购项目时要对此类问题有充足认识和把握,才能真正防范风险。

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