从城市进化到人居迭代 解码北京书院的三环引力值

2020年8月13日，一场名为《城市进化论 北三环理想人居正当时》的价值发展论坛，在位于北三环的北京书院营销中心落下帷幕。新华网房产频道主编李连章、北京市房协副会长兼秘书长陈志、中国区域经济学会副理事长兼秘书长陈耀、“地产营销人”出品人韩乐、北京书院营销总经理贾宇泽，以及三十余家财经、地产媒体出席了本次活动。在本次活动中，参与嘉宾就北京楼市近况、北京城市进化趋势、人居需求迭代等多个方向进行了较为深入地沟通与交流。

城市进化 品质生活的诉求越渐明朗

城市不仅在历史上是文明的坐标,也是现代经济和社会生活的载体。纵观历史，人类有趣的、无奈的故事,都发生在城市里。而关于无奈，有很多都与居住相关。

60年代，数学家陈景润被调回北京，住一间6平米的锅炉房一住就是十年。1980年，陈景润结婚，中科院按政策给他分配了16平米的一室一厅，房子后面却是杀猪场。1983年，在中央领导人的亲自干预下，陈的住房困难才得以解决。不过，1980年的北京，人均居住面积仅4.8平米，绝大多数市民的住房条件并不比陈景润好。帝都如此，全国来看也就更差了。

也是在陈景润结婚的那一年，中国大陆正式开启了住房商品化的探索。时间如水，回首房改过往的40年，中国城镇化人口增幅3.8倍、城市建成区面积增长6.6倍；北京也在2008年奥运会后，真正成为世界级的国际大都市，城市人均住房面积也从四十年前的4.8平米，增加至接近40平米。

可以说，伴随着房屋短缺时代的结束，人们对于居住的诉求也发生了质的迭代。本次活动上，新时期理想居住趋势是一项非常重要的讨论议题。对此，北京市房协副会长兼秘书长陈志表示：“理想的房子，首先要具备地段的稀缺性，因为这关系到房子的保值增值；其次，在功能空间的设置上要科学，如厨房要具备通风采光、交通动线合理”。【地产营销人】出品人韩乐补充道：一次疫情，让我们认知到，好的物业服务是好房子的关键要素。而且，因社区绿化终归有限，所以步行尺度可以到达的公园配套，也就显得至关重要了。

透过活动嘉宾的观点不难发现，具备最优品质、最优服务以及内城地段的产品，已经成为新时代品质人居的首善之选。但从北京城市发展方向以及近年的供应趋势看，以三环为引力圈的内城板块，优质房产可选空间已成近乎绝版之势。

供应巨变 内城三环引力圈近乎绝版

2018年，为落实《北京城市总体规划(2016年-2035年)》，发挥市场配置资源决定性作用，按照鼓励疏解非首都功能，北京市规划和国土资源管理委员会发布了《建设项目规划使用性质正面和负面清单》。该清单明确规定：“限制四环路以内的各类用地调整为住宅商品房”。

这意味着，今后北京三环及以内几乎不会出现新建商品住宅，从供应的趋势看2019年北京70年产权住宅供应87%以上在五环外，剩下的也大都位于四环外。对此地产营销人出品人韩乐说道：“截止到目前，今年北京四环内的新增住宅供应仅为32套，而今年四五环之间的新增供应量则是3800多套，这个供应量是四环内的100倍左右。可见，在四环内的新房住宅产品真凤毛麟角”。

而在近乎绝版的三环引力圈中，北三环自古就是京城的贵胄之地，北三环与中轴线的结合板块更是重中之重。从忽必烈建造元大都，明代朱棣大修皇城，2008年万众瞩目的奥运场馆鸟巢、水立方等，代表城市进化的标志性建筑均坐落于此。

亚运会及奥运会，对于北三环区域板块的成长起到了至关重要的作用，国际性的赛事活动带动了整个区域的城市更新建设，使其具备了国际化大都市的特征，中国区域经济学会副理事长兼秘书长陈耀说道。

正因这样的稀缺性，让位于北三环与中轴线的结合处，紧邻元大都遗址公园的北京书院，在1-7月一跃登顶10万+豪宅市场的成交榜首。根据北京建委发布的数据，2020年1月至7月底，北京10万+项目成交套数排名中，北京书院成交套数达41套，均价为108202元/m?。

除项目区位已经具备的内城稀缺属性外，北京书院的高热度也离不开北三环中轴区位，海淀区和朝阳区两大城区规划利好的兑现，更离不开项目用匠心建构出的高段位内城品质产品。

北京书院内 匠筑出的内城高段位品质

北京书院项目具备的高段位内城生活品质，首先体现在项目区位聚合起的优质配套上。

在交通方面，项目坐享的城市核心区便捷交通，可归总为“三横五纵四轨道”。三横是指北四环、北土城东路、北三环；五纵是指京承高速、惠新东街(樱花东街)、惠西西街(樱花西街)、安定路、北辰路；四轨道是指地铁5号线、10号线、13号线和在建中的12号线，由这些有序交叉的路线形成棋盘式的交通网，极大的缩短业主通勤时间，提高出行效率。

生活配套和休闲娱乐层面，北京书院同样可圈可点。中日友好医院、北京中医院大学第三附属医院以及安贞医院，就坐落在项目的千米之内。此外，在北京书院的周边，还有4个大型购物中心，包括凯德mall和未来购物中心、环贸新生活商场、中海环宇汇，满足业主的生活购物需求。

在如此珍贵的内城土地上，建造方更是以匠心的精神来精研、打磨产品。

以项目的外立面石材为例。北京书院，历经1年多的时间、走访1万多公里，最终选用“樱花红”，在选择标准更是在整楼上全部使用A级料。

同时，为避免一般干挂石材在入住后石材周围发黑，被空气中、雨水中污渍沁润等无法修复的问题。北京书院石材缝隙胶的选材上，选用了全球最好的美国进口道康宁品牌991型号胶。

在项目地基打CFG桩方面，为了提高建筑品质，增加建筑的承重强度及建筑稳固性，建造方并未选择业内标准的约40根CFG桩，而是选择了60根以上CFG桩。

以上仅是北京书院众多匠心细节的两点而已。对此，北京书院营销总经理贾宇泽本次活动中表示：北京书院在项目品质上，可谓是下足了功夫。如水泥、钢铁、线缆等建造材料，在采购过程中都是以最高标准来要求的。更为重要的是，在项目整体的建造上，始终准守“1-3的定律”，即满分产品要具备三分之一的地段要素、三分之一的产品品质以及三分之一社区服务。所以，北京书院在项目建造之初，就确立了以“物业为中心”的开发理念，并将此透传到项目空间的功能性设置以及落成后的运营管理。这个理念也让北京书院拥有360°的安防设施，如地下停车库设有无死角监控、人防通道的监控设置等等。而这些，都是成就北京书院高认可度的底层要素。

哈佛大学经济学家爱德华·格莱泽，在他的著作《城市的胜利》一书中，这样写道：“城市是人类最伟大的发明，城市让人们的生活更加集约，更有创新活力，也让社会保持流动性”。

诚然，城市是有魅力的，因此人们带着对未来的美好期许走到城市，成就着自我的同时，也在城市的迭代与进化中，寻找着关于家庭、关于居住的品质归宿。而当我们站在这个维度，去审视北三环区位上的内城优品-北京书院时，就会发现，其所具备的引力值是远不止稀缺地段这么简单。它更是生活在北京这座城市中的人们，犒劳自己奋斗历程的最佳选项。