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你转换了没?银行冲刺房贷换锚LPR

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你的房贷转换成挂钩LPR(贷款市场报价利率)了吗?

7月初,张凯莉收到民生银行发来的一则提醒短信:依据中国人民银行发布的【2019】年第30号公告要求,您在我行合同编号为XXX的贷款需进行LPR转换,您可登录我行手机银行进行办理,如您在7月15日前仍未办理的,我行将默认您同意转换为LPR浮动利率模式,届时将执行批量自动转换。

自7月以来,不少银行通过发送短信、打电话等方式催促仍未进行转换的客户签订转换合同。

收到短信后,张凯莉咨询了几位在银行工作的朋友,了解到转换的规则,在手机APP上完成了转换。像张凯莉一样的“房奴”还有很多,对转换的规则比较懵懂,要不要转换?转了是选固定利率还是浮动利率?如果不转换会怎样?

根据央行规定,3月1日,存量个人住房按揭贷款基准转换工作启动,原则上将于8月31日完成。8月6日发布的《2020年第二季度中国货币政策执行报告》显示,截至6月末,存量贷款定价基准转换进度已达55%。其中,存量企业贷款转换进度为76%。记者了解到,近期有央行分支机构开展督办会,要求辖区内金融机构加快存量浮动利率贷款定价基准转换工作。在剩下不到一个月的时间里,部分进度较慢的银行进入到冲刺状态。

选浮动还是固定

张凯莉2014年5月在银行住房按揭贷款80万,年限20年,当时她的房贷享受了基准利率八折优惠,按照5年以上贷款的基准利率4.9%的价格算,她现在的房贷利率是4.9%*80%=3.92%。

房贷利率不再挂钩贷款基准利率后,张凯莉面临两种选择:一是选择固定利率,以后还房贷期限内就不浮动了,在剩下的贷款期限内都将保持现在的利率3.92%,直到贷款还清。

第二是选择浮动利率,从以前的根据基准利率浮动,切换成根据LPR浮动。

在新房贷利率计算公式下,房贷利率=LPR+点数,其中“点数”一旦确定也是永久不变的。其实,跟她之前的基准利率打八折是类似的概念。

根据央行规定,转换后的“点数”,也即加点数值,应等于原合同最近的执行利率水平与2019年12月LPR的差值。

2019年12月发布的5年期以上LPR为4.8%。原合同最近的执行利率水平是3.92%,张凯莉这笔房贷的加减点数就是3.92%-4.8%=-0.88%,即减88个基点。

不管以后LPR如何变动,张凯莉的房贷利率永远都是当期LPR报价减去88个基点。

如果以后LPR报价利率比4.8%低,那么张凯莉的房贷利率就会比3.92%低;反之亦然。

选择哪种转换方式是基于个人对未来利率走势的判断。易居研究院智库中心研究总监严跃进对记者表示,按揭贷款者应该根据自己对未来利率走向的判断来决定是否办理。不过根据实际情况看,利率进一步下调的空间很大,转化为LPR是有积极作用的。

记者从几家国有大行和部分股份行的客户操作方式来看,银行APP的流程比较简单,需要进行两个选择,一是调整方案,即选择“LPR+浮动利率”或者“固定利率”,二是选择利率调整日期,可以选择每年的1月1日或贷款发放日。点击同意利率条款变更补充协议后,即可立即转换。

重定价日如何选择

除了选浮动利率还是固定利率,还有一个容易被忽略的问题是,基准转换时,可以改变贷款的重新定价日。

根据央行的规定,“金融机构与客户协商定价基准转换条款时,可重新约定重定价周期和重定价日,其中商业性个人住房贷款重新约定的重定价周期最短为一年。”

首先来看重定价周期,在原先的房贷合同中,一般浮动利率的房贷的重定价周期都是一年,也就是利率价格变化频率是一年一次,当然如果在这一年内基准利率没有调整,就不变化。此次调整,在这个选项上基本没有变化。

但是,重定价日给了客户重新选择的机会。一般来说,房贷的重定价日有两种方式:每年年初,也就是1月1日;或者贷款发放日。

在此次LPR转换调整中,银行一般也给客户在手机操作后台提供了“每年1月1日”或者“贷款发放日”的选项。

除了上述两个通俗选项,有的银行也允许,客户跟银行再重新商定一个调整日期。不过,部分银行没有给客户提供重定价日的选项,只允许客户选择浮动利率或者固定利率。

例如,近期有读者向本报记者反映,滕州农商行未提供重定价日的选择,默认了每年1月1日。对于客户的疑问,该行表示“央行只说‘可重新约定重定价周期和重定价日’,没有强制要求”。8月7日,记者致电滕州农商行某分行负责人李行长,在记者表明来电意图后,该人士挂断了电话,对于记者发送的短信问题也未予回复。

未转换将如何处理

目前各家银行转换进度如何?张凯莉的银行客户经理表示,他负责的客户基本通知过了,有的看到短信后完成了变更,有的专门电话通知,完成了变更。此前3月份受疫情影响,基本没有进度,在5月份之后开始比较有目的性的在推进客户的转换。

存量浮动利率贷款不仅包括房贷,也包括部分对公贷款。央行对企业贷款的进度提出了具体要求:央行的《2020年第一季度中国货币政策执行报告》透露,央行将加强对转换进度的监测,将金融机构存量企业贷款转换进度纳入MPA和合格审慎评估考核,预计在8月底前可基本完成转换。

工行和光大银行(3.820-0.07-1.80%)近期披露了对公业务的转换进度,其中,工行正在推进存量法人客户贷款LPR定价基准转换工作,截至6月末转换进度达到了76%;上半年新发放人民币贷款平均利率4.31%,同比下降45个基点(BP)。光大银行行长刘金表示,截至6月末,光大银行对公存量浮动利率贷款LPR转换完成率超过了70%。

有国有大行地方分行的公司银行部负责人告诉记者,企业客户对利率变化可能更敏感一些,他们在省分行层面下发了具体的实施细则和操作方案,集中精力优先攻关贷款金额较大、投放笔数集中的重点客户,同时制定客户沟通谈判计划,要求信贷客户经理逐户联系公司客户,沟通LPR定价基准转换相关事宜,签订补充协议。并且,要求具体负责人建立每周LPR转换进度的持续跟踪和监测通报。

不同于对公客户,房贷客户的数量比较多、相对分散、数额不一,进度也更慢一些。

如果原有房贷客户未完成基准转换操作将会如何处理?央行在公告中表示,“存量浮动利率贷款定价基准转换原则上应于2020年8月31日前完成。”

记者了解到,7月23日,湖北省联社召开了“存量浮动利率贷款定价基准转换工作督办会议”,湖北省联社相关负责人要求,确保8月20日前提前完成LPR利率转换工作任务目标。会议要求,“全面引导客户通过线上线下渠道办理业务,确保存量转换率100%。”

在此次督办会上,湖北省联社业务管理部对全省农商行存量浮动利率贷款定价基准转换工作情况进行了通报,仙桃、咸宁等5家市州行就利率转换工作进度滞后作了剖析发言。

不过,央行未明确表态若8月底房贷转换未完成会采取何种处理方式。对于房贷利率转换,每家银行有不同的措施,如交通银行(4.760-0.02-0.42%)、招商银行、中信银行、浦发银行、民生银行等多家银行表示会代客户批量转换。

交通银行客服表示,“我行将于2020年8月21日对尚未转换为贷款市场报价利率(LPR)或固定利率的存量浮动利率房贷,统一调整为LPR浮动利率加减点方式。”

也有银行表示会按照原合同执行。工行客服对记者表示“定价基准转换不是必须办理。如果不进行操作,贷款利率还是按照原来的执行,如果不办理转换的话,工行维持原有定价方式不变。”中行客服也回复称,如未转换,仍按原合同执行。建行客服也表示“按照之前合同约定”。

农行客服则表示,如果8月31日前尚未办理转换的贷款,具体处置政策有待中国人民银行进一步明确。未执行转换前,您的贷款均按照原合同约定执行。

记者将持续关注房贷转换后续问题。

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