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海航投资回复年报问询函:去年主业仍为地产,处于转型过渡期

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两个多月后,海航投资(000616.SZ)回复了深交所此前对其下发的2019年年报问询函。

海航投资曾以9.12亿元银行定期存单作为质押,为关联方海航投资控股9.12亿元借款提供违规担保,相关资金用于收购控股股东持有的华安财产保险股份有限公司7.74%的股权以解决违规担保问题,而在之后披露的公告中显示,华安财险7.74%的股权价格为5.75亿元,无法覆盖其公司的质押资金。

对此,海航投资回复,为彻底消除违规担保对公司的影响,经公司、公司控股股东及其关联方努力,上述关联方担保解除手续已全部办理完毕,公司为控股股东及其关联方提供担保余额累计0元,不存在为控股股东及其关联方提供担保的情况。

截至6月30日,海航投资持有的货币资金余额为13.56亿元,不存在资金受限情况,目前未发现其他尚未披露的违规担保事项。

铁狮门项目无法明确具体出售时机

2019年,海航投资的营业外收入3153万元,同比增长71.1%,这是海航投资的利润主要来源,主要是海航投资以海南恒兴创展股权投资基金有限公司(底层资产为铁狮门二期项目曼哈顿写字楼)100%股权及6亿元债权置换关联方海投控股所持有的海南海投一号投资合伙企业77.7%的有限合伙份额。海投一号底层资产铁狮门三期项目为纽约市写字楼。铁狮门三期2019年四季度运营报告与前期运营报告内容存在较大差异,存在项目退出时间延后、需要公司额外出资的情形。

对于铁狮门三期项目目前的情况,海航投资称,铁狮门三期项目已临近完工,预计将于2020年下半年完成交易。

海航投资表示,因租户装修需要,预计将在2021年第三季度完成主要部分的装修工作,同时要求海投一号额外追加部分租户装修补贴及租赁中介费等费用,总计逾2000万美元。根据沟通,铁狮门更加倾向于在物业稳定运营后再持有一定时期再行出售。目前,铁狮门无法明确具体出售的时机,将综合考虑市场条件以及最大程度地创造价值的目标,而采取不同的策略。

该项目于2020年1月31日与Whittle School & Studio完成整租合同签署,针对以上情况,海航投资与铁狮门沟通,要求对方就铁狮门三期项目退出时间延后、额外出资的合法性等问题做出合理解释,并明确告知铁狮门海航投资不同意任何追加投资,但未收到明确答复。目前双方仍在答辩阶段,暂未涉及违约金事项,后续公司将继续密切配合律师完成相关维权准备工作并及时披露相关事项进展。

海投一号对铁狮门三期项目持股比例为59.25%,公司关联方美洲置业有限责任公司对铁狮门三期项目持股比例为40.75%。美洲置业计划出资1.13亿美元,实际出资6892.24万美元,且实际出资额中5476.79万美元为海投一号对其提供的借款,美洲置业需按照合同约定定期向海投一号支付利息。

关于美洲置业是否具备履约能力,海航投资表示,根据公司与美洲置业的沟通情况判断,经公司审慎考量,对方有充分的履约意愿和履约能力。如出现到期未偿还债务的情况,公司可从美洲置业投资于铁狮门三期项目中的收益分配中获得补偿,用于资本或债务返还,避免给上市公司带来利益损失。

2019年公司的主业仍为房地产业务

深交所此前在问询函中提出,公司多年无新增土地储备,扣除非经常性损益的净利润连续六年为负。2019年的年报显示,公司唯一在售的房地产项目为天津亿城堂庭项目,该项目去化率已超过三分之二,且存在销售进度及回款不如预期的情况。公司报告期末存货开发产品账面余额为12.76亿元(均为天津亿城堂庭项目),其一年之后预期收回的金额3300万元,未计提存货跌价准备。

海航投资回复,公司报告期末存货开发产品账面余额为12.76亿元,均为天津亿城堂庭项目的开发产品,主要为集中商业、写字楼、底商等商业地产,这部分商业地产的可售面积约9.9万平方米,账面价值11.15亿元,平均单价为1.13万元/平方米。经分析测算,不存在减值迹象,不需计提存货跌价准备的依据充分合理。

而对于公司主营业务的持续经营能力是否存在重大不确定性,海航投资称,根据公司2019年年度报告,2019年度,天津亿城堂庭项目已完成208套房屋的签约销售工作,项目累计签约金额1.84亿元,回款累计1.72亿元。根据营业收入判断,2019年公司的主业仍为房地产业务。

按照根据目前销售进展情况,海航投资称,公司正积极采取各种措施减少本次新冠疫情对销售工作的影响,以尽快完成全部天津亿城堂庭项目剩余LOFT公寓销售。公司于2015年推进非公开发行项目过程中,曾对外承诺不再新增房地产开发业务。

现阶段,公司处于转型过渡期,公司持续在境内私募基金、类REITs与境外REITs等领域进行持续探索,并持续深耕养老业务。与此同时,公司积极寻求业务合作机会,同时关注海航集团内外部资产整合机会。

2017年至2019年,海航投资的养老业务净利润全部亏损,分别为-86.48万元、-1126万元和-701.66万元。

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