远洋集团“南移”：全面布局大湾区 旧改项目进入释放期

带着北方和央企基因的远洋集团，进入华南房地产市场已15年，是最早开拓珠三角的外地房企之一。

15年来，从中山起步，依托深圳、广州、中山三大支点，远洋已全面布局大湾区，获取项目达40个左右，其中50%以上为旧改。

进入2020年，远洋集团提出“南移西拓”战略，将粤港澳大湾区放到了更重要的位置，而华南团队多年的耕耘也迎来收获，在深圳，公司将有两大项目入市，是华南区域最主要的销售资源，预计将为集团贡献较大的业绩。

众所周知，粤港澳大湾区已成房企兵家必争之地，这里不仅是房企销售的“粮仓”，也是他们多元化运营的试验场。远洋也不例外，在其获取的众多旧改项目中，也含有诸多持有型物业。

远洋集团总裁助理兼华南区域总经理赵建军透露，华南区域在集团的利润贡献已达到1/3，未来销售份额也将达到甚至超过这一比例。

对于未来的房地产市场，赵建军认为，近期调控政策有助于市场稳定，而稳定的预期有利于市场健康发展。房地产市场的制造业属性已经显现，未来只有那些管理能力强的房企，才能胜出。

北方房企的“华南经”

中山是远洋进军华南的第一个落脚点。2005年，赵建军和团队离开大本营北京，来到二线城市中山，从政府代建开始，到开发200万平米的远洋城，成为第一家在中山乃至华南获得口碑的北方开发商。

五年后，远洋开始进入深圳，收购位于龙岗的南联小学旧改项目，建成大型城市综合体——远洋新干线，一炮而红，此后接连拿下远洋新天地、远洋天著等项目。

又一个五年后，远洋进入广州。至此，以中山、深圳、广州为三大支点，大举进军佛山、东莞、珠海、江门、惠州等城市，目前湾区主要城市已全面进入。

2017年前后，远洋还拓展了福建市场，进入漳州、厦门、福州、龙岩等主要城市。而海南早在2010年前后便进入，经过15年发展，远洋在华南地区的布局已显露雏形。

然而，作为中国房地产的发源地，深圳和大湾区是多家龙头房企的大本营，外来房企要有一席之地，非常困难。

对此赵建军表示，湾区是所有开发商的重点，招拍挂竞争很激烈，远洋也参与了一些，但仍坚守投资标准，不冒进。远洋在湾区的资源获取，是以旧改为主力，招拍挂做补充。

他说，深圳现在一地难求，大量的土地供应来源是旧改，市场特征表现在几个方面：一是安全性高，市场销售情况一般较稳定，虽然政策有变化，但仍是全国优质的市场；二是利润有一定保障，从集团内部几个区域的利润业绩来看，华南给集团贡献了较好的利润和现金流。

目前，在深圳做旧改的市场主体大致分为四类，一类是市场竞争力强的央企，如华润、华侨城、远洋、招商；第二类是深圳本地的国企，比如地铁集团、深业；第三类是佳兆业、鸿荣源、星河、卓越、京基等本土民企；第四类是全国其他外地进来的民企。

依靠央企背景和较早开始的旧改经验，远洋通过多元化的合作方式，目前已在华南获取多个旧改项目，占比超过一半。

这些项目既有与央企合作，比如招商、保利、华润；也有跟大型民企合作，如旭辉、卓越、中南；还有跟当地国企合作，比如深圳安居集团、中山城投等。

其中，远洋滨海大厦和远洋天著，预计下半年将面世，这是今年华南事业部的重要发力项目。

对于获取项目的财务指标要求，赵建军表示，投资是动态指标和静态指标相结合，静态指标有毛利和净利，动态指标是IRR。

目前，华南地区已经是集团主力团队，利润占比超三分之一，销售绝对额每年都在递增。

精细化管理时代

粤港澳大湾区重要性的凸显，从远洋集团今年的“南移西拓”战略即可看出。

2020年，远洋重新调整了区域架构，基于三大业务板块布局，在四个开发事业部基础上，新增华中、华西事业部。华中事业部包括武汉、长沙、南昌、郑州，华西包括成都、重庆、西安、贵阳、南宁、昆明。

“南移”则是指向长三角和珠三角这两个区域扩张，“西拓”以武汉经济圈、成渝经济圈为发展方向。

远洋相关负责人表示，新战略一是为了稳定、维持基本盘，北京、天津短期之内还有大量土地储备，还要继续坚持，二是做区域深耕，既然要发展，还是要给大家机会和空间，要把组织拆得更小一些。

在此基础上，远洋整体战略方向是以投资开发为主业，发展相关性业务的综合型实业公司。

其中，销售型住宅、商业是未来业务的主力，这是基于对国内国际市场的判断，未来15万亿的房地产市场仍然还有机会。

不动产开发运营更多是指商业和写字楼，包括远洋大厦以及像颐堤港这种综合体，其他还包括产业合作和客户服务业务，涵盖物业管理、养老、远洋资本等产业。

对非开发业务发展导向，一是希望能独立发展，有机会成为又一个主业。二是希望它赋能发展，协助资源获取，能力提升，三是自身可以实现可观的财务回报。

赵建军补充说，目前远洋在华南运营的项目还比较少，以销售为主，未来也希望尽早持有一些项目来运营，这需要选择合适地块。

事实上，整个房地产行业都在向综合开发运营赛道转向，万科拿下广信资产包，中海接手590亿元旧改巨无霸项目，它们都希望在住宅销售收入之外，获得运营能力、新的盈利引擎。

2019年度万科股东大会上，万科董事会主席郁亮表示，房地产行业高歌猛进的时代正在远去，行业发展的决定性因素，从土地红利到金融红利，来到了管理红利时代，应该向制造业学习，注重精细化管理。

这一点与赵建军不谋而合，在他看来，房地产有两个特征，一方面是金融属性，市场依然需要侧重考虑杠杆、风险、收益、投入这几大因素，另一方面制造业属性也逐步显现出来，越来越讲求精细化、专业化管理。只有这两方面结合得好的企业，才能真正存活下来。

赵建军说，未来，谁愿意在管理上下功夫多，谁做成事的概率就高，反之在激进、冒进做事，或者内部管理没有达到一定条件时去做事，失败的概率会加大。

和大多数央企、国企背景的开发商类似，远洋也是稳健运营的理念。赵建军认为，目前的市场，有些企业生存非常艰难，过往的躁动和冒进都会带来巨大后遗症，成功是在稳健的基础上追求可持续发展。

展望下半年楼市，赵建军认为，全国的政策肯定以稳定为主，形成稳定的预期，这对大家都是好事。但城市之间有分化，远洋坚定投资主力城市，越是主力城市越安全，越是能量小的城市，反而风险大。