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集中式长租公寓“搁浅”

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经济观察报 记者 饶贤君 长租公寓“暴雷”已经不再是新鲜事,受疫情影响,大批中小型长租公寓运营者选择了止损出局,同时,一度被认为在运营模式和商业模型上优于分散式长租公寓的集中式长租公寓,头部玩家也显现了颓势。

7月末,依托石榴集团发展迅猛的熊猫公寓大量门店关门,更早的4月,长期位列集中式长租公寓规模前十位的湾流国际青年社区爆发资金链危机。

多位业内人士透露,集中式长租公寓的多家头部企业扩张基本停滞,并通过多种方式减轻资产负担。

相较分散式长租公寓,集中式长租公寓因统一化管理、较低的平均成本、较高的房租收入,以及更广阔的增值服务收费空间被行业认为是长租公寓领域的“更优解”,但如今,随着资本热潮的褪去,仍把行业“浅水区”当做舒适区的品牌,除了选择上岸,便只能搁浅。

集中式的轻与重

“有四五个月的工资没有发到,非常搞笑,2020年年初,公司搬来搬去地躲债主和租客,有段时间连员工都不知道公司搬到哪儿去了。”原湾流国际员工三藏(化名)表示,早在2019年年底,就感受到了公司资金链陷入高度紧张状态,不时会有供应商到公司讨要款项。

湾流国际是集中式长租公寓品牌中的“竞速者”之一,2015年高调进入行业之初,即在上海落地超过15个集中式长租公寓项目,同步进入北京市场的同时,宣布要在一年内成为国内最大的公寓管理方。

湾流国际创始人兼CEO黄海滨曾对记者表示,相比其他集中式长租公寓,湾流国际在全链条上都有独特的竞争优势,因此,只要在规模上持续加速,就能始终保持在行业的龙头地位。

2019年初,黄海滨公布了湾流国际的年度发展目标——11.5万套的管理规模,在入驻的6个城市内“建立绝对领导地位”。

在定下11.5万套目标时,湾流国际的在管房源数量仅为2万套。

一年时间想要实现5倍房源数量的“大跃进”,黄海滨的计划是,与各个领域的头部企业展开深度合作,全面打开托管业务,将湾流国际的运营模式以及平台输出,转型为轻资产为主的长租公寓运营商。

简单来说,就是由湾流国际负责各个领域头部企业的公寓资产运营并收取管理费用。

这一想法在实际运营中遇到了种种难题。

三藏原本在湾流国际负责公寓资产拓展,他表示,管理层对管理模式输出的预期太过乐观,“大部分企业有自己的运营团队,里面涉及到内外部利益的交集,这就已经很麻烦了,而且国内头部的集中式公寓都在抢着做轻资产模式输出,说实话,湾流国际并没有展现出很强的竞争力”。

轻资产运营模式的输出是近年来各大集中式公寓暗中竞争的红海,通过合作,将管理模式带入各地方政府建设的人才公寓、企业建设或租赁的集体公寓、乡镇集体建设的出租公寓等公寓资产,并收取加盟费、管理费,由于公寓资产本身由合作方持有,这样的模式在减轻公寓品牌方资金压力的同时,能够快速提升品牌管理规模。

但这一模式对品牌输出方的运营能力提出了高要求,三藏表示,“一个公寓资产,可能同时有好几个品牌在接触,你的品牌管理能确保多少入住率?能提升多少利润率?没有达到的话怎么补偿?除了量化的要求,品牌的管理人才能不能跟得上?如果只是临时招个人过来管理,就是贴了个牌,没有什么专业度可言。”

湾流国际的轻资产输出路径最终被证伪,多位业内人士表示,湾流国际在长租公寓整体遇冷的2019年选择提速,事实上有些“抄底行业”的豪赌意味,但最终,湾流国际本身的资产运营管理能力没能匹配“一年五倍”的大跃进。

多面体双刃剑

“如果没有疫情影响,湾流还是可以周转过来的。”一位不愿具名的原湾流国际高管表示,疫情带来的集中退租和供应商集中兑债,彻底压垮了2019年快速规模竞跑的湾流国际。

集中式长租公寓的管理能力在疫情中受到了多重考验,特别是主要项目位于一二线城市的集中式长租公寓品牌,由于地方政府的防疫政策要求,人流密集、人口流动性较强的集中式长租公寓在各地都是重点防疫对象,这导致在很长一段时间内,许多租客都无法回到公寓内。

租客无法入住,自然会要求退租金,这是疫情期间众多长租公寓面临的共同问题,但分散式长租公寓和集中式长租公寓的解决方式并不相同。

分散式长租公寓的租客遇到入住问题,品牌方可以要求租客找小区的物业进行协调处理,即使无法解决问题,矛盾也会转移至物业,但集中式长租公寓的运营方本身就同时承担着物业管理的职责,租客无家可归的矛盾点就集中在了运营方身上。

前述原湾流国际高管告诉经济观察报,疫情期间,部分租客由于防疫政策无法进入公寓,在向相关部门投诉、报警无果后,对公寓的安保人员、管家进行了辱骂甚至殴打,“我们也采取了相应的措施为租客争取利益,但租客并不管那些。”

多家集中式长租公寓的高管均表示,疫情期间的矛盾累积,叠加上集中式长租公寓密集的人流以及较高人口流动性导致的心理抵触,使得集中式长租公寓在上半年出现了较为严重的老业主流失现象,部分获客能力不强的长租公寓就很难维持运营。

“对公共空间增值服务收入依赖度越高的品牌,可能在这次疫情中的受损也就越大。”前述原湾流国际高管表示,因为物业管理、物业运营二者合一的特殊身份,集中式长租公寓能够通过开发公共空间获取额外增值服务收入,这原本是一大盈利增量,但在疫情期间,运营方不仅要继续支付这些公共空间的维护成本,还要为确保公共空间的卫生安全付出额外的成本。

湾流国际与熊猫公寓都是将公共空间开发列为重要战略目标的典型代表,湾流国际自成立之初就将超大共享空间、人脉社交等概念作为主要卖点,熊猫公寓的前任CEO王玺龙则在2018年提出了“突破公寓社交”的公寓空间概念,希望将公寓的社交属性提升至居住属性之后的第二大属性。

多家集中式长租公寓高管表示,长租公寓品牌的本质是物业和空间的运营者,合理利用公共空间,提升增值服务收益,创造多个赢利点本身无可厚非,同时也是提升物业价值的重要手段,但前提是要把公寓的租赁功能做好,过于注重概念的打造,反而会导致租赁本身的功能缺位。

一家国内排名靠前的集中式长租公寓品牌负责人表示:“下一阶段,谁跑得快虽然还是很重要,但可能不再是最重要的了,大家都比较默契地放慢了一些脚步,把平台服务品质和管理质量做上去,把人才培养、末端适配做好,站稳了脚跟再比谁跑得远。”

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