资本市场现万亿新蓝海 看轻资产“模范生”朗诗如何破局

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“规模和增速”一度是内房企在资本市场的主流故事题材，它见证了中国房地产天花板的不断抬升，那是一个属于房企依靠自身不断拿地滚动开发的重资产时代。

但如今，资本市场开始慢慢读懂“轻资产”了。7月10日，绿城管理在香港挂牌上市，成为“代建第一股”。不同于主流房地产企业，绿城管理的业务以轻资产代建为主，在上市首日，其以30%的涨幅收盘，市盈率为17.1，估值高于传统地产企业的均值。

这是资本的一次用脚投票，也是“轻资产”模式在与重资产的PK中再一次胜出。在这之前，同样以轻资产为业务模式的物管企业迎来高光时刻，它们的市盈率动辄数十倍，甚至个别企业的市值已经超过了地产母公司。

可以说，绿城管理的上市给资本市场提供了一个可供对照的样本，万亿代建蓝海被推至聚光灯下，房企的轻资产转型之路得到资本验证，而以绿城管理、朗诗等为代表的轻资产“绩优生”将迎来可期的发展。

代建，下一个万亿蓝海

绿城管理的上市将“代建”题材推向资本市场，这是另一个万亿蓝海。

中指研究院预测，中国代建市场规模占比至少每年以1-2个百分点的速度增长，到2024年，保守估计代建市场容量累计将达3.2亿平方米；乐观估计代建市场容量累计将达7.8亿平方米；考虑政策周期影响，房价年均上涨在6%左右，保持与GDP同步计算，代建行业未来五年销售额累计保守估计将达3.6万亿元，乐观估计将达到8.8万亿元。

不同于重资产模式下房企的大包大揽，代建业务以轻资产为主要特征，代建方基于委托关系，向委托方输出品牌价值及管理经验，由于无需大量投入成本，代建业务具有投资规模小、财务杠杆低、抗周期性和利润率较高的优势。

亿翰智库指出，随着房地产市场逐步见顶，未来下行周期将远多于上行周期，代建业务平滑周期的作用会越来越大。也正是如此，涉足代建业务的房企队伍越来越壮大。

除绿城管理之外，朗诗、万科、雅居乐、金地、建业等企业已经是代建赛道上的主力选手，甚至于有些已经形成了自己的特色打法。以朗诗为例，其差异化的经营策略与完全的轻资产不同，是介于传统重资产和轻资产之间的商业模式，即小股操盘为主的开发管理模式，此外也包含合作开发及委托代建。

开发管理是建立于专业化基础之上的一种能力，朗诗能够进行产品和管理输出某种程度上是其在产品差异化上锻造出来的核心竞争力。从诞生之初，朗诗就确立了“绿色地产”的方向，这也让其成为该领域的佼佼者。

在绿色地产的实践中，朗诗的产品已经进行了多次迭代，并建立起了一定的行业壁垒。在科技研发板块上,朗诗集结了包括朗诗太湖绿建研发基地、朗诗欧洲技术公司等在内的先进绿建研发资源,以及绿建专业研发人才，得以输出强大的产品和服务能力。

朗诗的小股操盘模式一般持股在25%－30%之间，属于资产轻型化，这种持股式的开发管理模式既可以收取代建服务费，还享受股权收益以及溢价分成。目前，朗诗已经成为国内前五大开发管理地产商。

轻资产“模范生”的样本

绿城管理在资本市场上的受认可也释放出一个信号，轻资产模式正在逐步被资本读懂，而同类型的企业也将迎来价值的重新发现。

朗诗是一家典型的奉行“长期主义”的企业，在董事长田明看来，朗诗可以发展得慢一点，但一定要安全，独特的发展模式、较强的盈利及抗风险能力是田明在经营企业的过程中所看重的。

而强烈的风险意识也让朗诗早早地就在思考面向未来的发展模式。2014年，房地产进入“白银时代”的声浪越来越高，中国经济也进入新常态，田明也觉察到，中国房地产行业将来巨大的、长期的结构性变革。如果仍然沿用过去的发展模式，即便规模可以做大，但也是末路狂奔。

在2014年底，朗诗便明确提出“资产轻型化、盈利多样化、市场国际化”的战略转型。在资产轻型化上，朗诗推崇的是美国铁狮门模式，铁狮门模式的要点是以不到5%的资本投入，通过提取地产开发链条上各个环节的相关管理费和参与旗下地产基金超额收益分配，来分享地产项目40%以上的收益。

这是一条全面轻资产化的道路，凭借着在绿色差异化产品方面积累的能力、经验和品牌，朗诗开始大力开展技术服务、定制、代建、委托开发、小股操盘、合作开发等轻资产业务，将房地产传统的重资产模式变轻，以更加轻盈灵巧的姿态应对行业的变化。

朗诗轻资产业务的模式灵活多样，既有与开发商、金融机构合作的合作开发模式，又有参小股但负责项目操盘的小股操盘模式；既有负责项目开发全过程的开发管理模式，又有仅负责项目建设的委托开发模式；既有满足客户个性化需求的定制模式，又有仅提供单项技术的技术服务模式。

从2015年开始，朗诗在全面变轻。2014年，朗诗在所有操盘项目中拥有100%的股权，但这一持股比例逐年下调，到2015年，这一数字已经降至70%，2016年为40%。目前，朗诗要求操盘项目股权权益保持在30%以内。

种种迹象表明，朗诗的资产轻型化转型已经棋至中局，随着业务模式逐步被资本市场读懂，这家“非典型”地产商将迎来发展的新篇。