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前7月房企海外发债降26%,“借新还旧”难解偿债压力

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前两年连续井喷的房地产美元债,在今年前7个月明显放缓,房企的融资重心转向了境内。

前两年连续井喷的房地产美元债,在今年前7个月明显放缓,房企的融资重心转向了境内。究其原因是今年境内流动性宽松,房企选择了更低成本的融资途径,资本成本都有所下降。

融资宽松对今年偿债压力大的房企来说是一个好消息,除此之外,目前部分房企的销售额也在加快回升。受此影响,房企偿债压力有所减轻。

但在“借新还旧”的债务循环模式下,房企的资金压力减轻是相对的,他们仍然需要寻找更多元的融资通道,不断降低资金成本。

转向境内融资

海通国际数据显示,截至7月末中国房企今年共发行128笔美元债,发行总额405亿美元,较去年同期发行的552亿美元下降了26.6%。

其中7月单月发行23笔,与去年同期相若,发行规模71亿美元,同比减少14亿美元。

此前的4月,受到全球新冠肺炎疫情的影响,投资人恐慌性大量抛售,房企海外债甚至出现“零发行”,虽然随后连续三个月出现增长,但7月份房企海外发债仍处于负增长区间。

与海外情况不同,今年3月起随着国内疫情趋于稳定,行业复工复产,在金融流动性的加强下,房企境内的融资环境逐渐得到改善,境内发债一度成为房企融资的主要形式,房企整体融资利率水平走低。

数据显示,上半年,TOP50房企境内发债平均利率为4.86%,较去年同期下降14.59%。境外发债平均利率为7.47%,较去年同期下降3.36%。

以阳光城为例,今年4月发行规模12亿元债券,票面利率为6.95%,之后又发行规模8亿元债券,票面利率为7.30%。保利地产也发行总额6亿元、利率为3.49%的中期票据。

整体来看,今年上半年境内债券融资成本最低的一笔为万科发行的10亿元人民币债券,利率低至2.56%。其他债权融资和中期票据的境内融资成本基本也都在5%以下。

上半年,房企境内融资规模占比较2019年同期提升12个百分点,达62%,境外融资规模仅占比38%。

而在进行新融资的同时,房企也试图降低之前的高成本融资。其中,万科在6月3日就决定下调2017年公司债券(第一期)的票面利率,存续期后2年的票面利率由4.5%降低至1.9%。

4月28日,华夏幸福也调整2018年发行公司债“18华夏01”利率,由6.8%降至5%。此外,金地集团亦有类似动作,只是由于争议太大,最终该计划未成行。

不只这些房企,近期,受债券市场融资环境宽松的影响,多只债券在回售时选择下调票面利率,截至目前,发行人在债券进入回售期时选择下调票面利率共有480次。

贝壳研究院认为,2020年上半年境内融资利率从2月起一直保持低位,境内金融环境适度宽松,利率低位将促使部分房企借此机遇进行债务置换,从而降低企业财务成本。

而对于房企美元债的供需情况,海通国际证券董事总经理环球资本市场部主管陈艺认为,发改委对于房企发行一年期债券监管不严格,长年期只要借新还旧都会正常批,供应不会有特别大的影响。并且,由于全球流动性宽松,全世界资产能有比较好收益的就是中资房地产,违约率较低,回报率也不错,所以越来越多的钱会流向中资房地产。

此外,陈艺指出,国内利率环境上半年在上涨,下半年不排除国内降息的可能性,如果降息就会极大的缓解开发商现金流压力,对于下半年的发行是一件好事。

“借新还旧”式偿债

融资环境宽松,让大部分房企稍微松了口气。克而瑞数据显示,7月份百强房企实现权益销售额9386.4亿元,同比增速高达25.7%,创今年4月份回正以来新高。超七成百强房企业绩同比上涨,且多在20%以上。

宽松的融资环境加之销售情况转好,房企的偿债能力相对提升,压力有所减小。但不可忽视的是大力发债、高额融资背后的“借新还旧”模式下,房企的资金链今年仍面临大考。

彭博数据显示,2020年全年房企海外债务到期规模达到294.65亿美元,折合人民币2039.83亿元。

除海外债务外,Wind数据显示,2020年房企信用债到期规模为2095.7亿元,ABS全年偿还总规模达到了2287亿元,超过信用债和海外债规模。

全年海外债务、信用债和ABS合计到期规模6422亿元,多家房企到期债务破百亿,如万达、碧桂园、绿城、绿地中国、龙湖、新城、雅居乐等。

泰禾是需要还债的众多房企中的一家,但7月至今,泰禾已有两笔债券违约。上半年泰禾和亿达两家房企遭惠誉下调至RD评级。

下半年房企偿还债务的压力尤为大。贝壳研究院的报告称,下半年房企债券融资偿还将迎高峰期,境内外融资债券到期规模约为5588亿元,同比增长58%。

国金证券报告显示,2020年8-12月,房地产信用债到期总量为1765.77亿元,另外有1724.07亿元债券进入回售期,到期规模与进入回售期的债券规模基本相当。与前期相比,地产债到期回售规模有所增加,下半年偿债压力较大。

从月度分布看,下半年地产债到期高峰期主要集中在8月及9月,进入回售期的地产债规模月度分布相对较平均,9月和12月规模略高,需要关注阶段性偿还压力上升带来的信用风险。

据贝壳研究院预计,未来2-3年债务置换和融资需求将不断增大。2021年下半年与2022年下半年的债券到期压力已经分别突破5000亿元与3000亿元。

Wind数据统计也显示,未来五年,房企海内外合计债务到期规模将达3万亿元左右,从2020年开始到期规模将持续保持高位。

惠誉评级大中华区房地产评级联席主管及高级董事陈以文认为,未来6个月仍有违约增加的风险,特别是一些周转慢、大股东财务状况差信托贷款融资依赖比较高的企业。

郑俊英认为,短期债到期、杠杆比例上升、销售大幅下降是最重要的三个信用风险。其中,资本市场债券与信托贷款的风险高于银行贷款,而开发商的投资、拿地态度对杠杆比例有着直接影响,存在一定违约风险,但一般公司在这个环境下都会放慢买地的速度,降低成本。

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