带你看北京四环进化史|西红门|南四环|二环

带你看北京四环进化史

2020-08-05 16:42:28　来源: 网易房产举报

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从北京过去十年的发展看，最典型的区域肯定是四环周围区域，如今的四环已经成为占位主城生活的最后领地，因稀缺而日趋珍贵，因价值而备受瞩目，能住在四环可能是大部分北京奋斗者的居住梦想。那么对于购房者而言，在四环普遍10万+的市场情况下，如何选择四环的“高价值”区域？

北京四环时代。

过去的十年。

是狂飙突进的十年。

提到北京，一条条环路是一个始终绕不开的话题。我家在某某环边儿上，我公司在某某环内……环线成为生活在北京的人，标的位置的最好方式。环线的作用不仅是指示方位，更是城市发展的主动脉。北京市房地产业协会秘书长陈志在一次演讲中表示，北京的城市发展，就是逐渐的从二环三环向四环到五环这样的一个层层向外拓展的过程，而观察北京四环的历史，对理解北京城市发展之道非常有意义。

四环是北京市城区的一条环城快速路，全长65.3公里，147座桥，平均距离北京市中心点约8公里。2008年，29个烟花脚印，从永定门出发，前门、天安门、故宫、鼓楼……沿着中轴线一路走向“鸟巢”，宣告着北京奥运的开始，同时也宣告着北京四环时代的全面开始。过去的十几年间，四环见证着北京成长为世界城市的每一步，而北京也见证着四环一步步羽翼丰满、翱翔天际。

如今的四环，已经由一个区域性的环线变成了一个城市核心主轴。北部连接奥运中心区，东部连接了机场高速和望京，西部连接了中关村，南部连接了丰台科技园区、亦庄经济开发区以及西红门等商圈，可以说四环四个方向就代表了目前北京文化中心、经济中心、科技中心以及新机场门户的定位。对于当下的北京，四环就是市中心，四环周边的生活配套不仅齐全，交通也方便，相比二环的老城区甚至更有时代感。

四环即主城。

市场供应日趋稀有。

且买且珍惜。

当北京城市边界慢慢拓展到五环、六环，北京市政府都搬到了通州，四环周围及四环内也就成了真正的主城。而随着多年来的快速发展，如今的四环也已成为占位主城生活的最后领地，因稀缺而日趋珍贵，因价值而备受瞩目。

数字最能说明问题。从北京人口统计数据来看，五环到六环常住人口最多，达到580.2万人；六环外常住人口次之，达517.7万。以此看来，五环外常住人口达1097.9万，占全市常住人口的51%，而四环周围及四环内占据了全市常住人口的49%。而在土地供应数据上看，北京从2010年到2018年出让的459宗住宅土地里，合计五环内只有50宗，在459宗合计7534万平米的住宅土地里，五环内的商品房住宅土地合计只有331万平米，也就是占比只有4.3%。也就是说占49%的人口，只有4.3%的土地供应，供需矛盾尖锐程度可想而知。

而到了2018年，北京市规划国土委颁布《建设项目规划使用性质正面和负面清单》，限制四环路以内各类用地调整性质改建住宅商品房。换句话说，将来在四环路以内，除非是原先规划性质为住宅的用地，否则很难再新增商品住房用地，城市核心板块的住宅项目呈现绝对的卖一套少一套的趋势。

敏锐的市场顿时捕捉到了这条信息的含金量，四环周边及四环内的房价如同受到了强大的托底效应，站在10万+的高度不再低头。2020年的土拍市场，不限价竞争成为主流，四环全面迎来10万+时代。置业北京四环的机会越来越渺茫，上车的机会真的不多了。

未来十年，

四环向南，

谱写时代新篇。

对绝大多数北京改善需求而言，南四环，也许是入主北京四环的最后机会。

相比于北四环和东四环，过去南四环发展相对滞后，在朝阳、西城、东城、海淀发展均现饱和的情况下，在北京的新规中，南四环成为首都的发展重心。过去几年，随着国家“千年大计”大力推动京津冀一体化，以及大兴国际机场的完工和启用，近万亿城南计划第三阶段等国家战略，在政府倾力的聚焦下，南四环即成为首都发展全新高地。区域发展更是在现有的成熟的配套体系下，集合更优质、更体系化的资源，升级城市功能，丰富和优化城市配套。

位于南四环的最成熟的西红门商圈，更是带动区域发展的活力引擎，未来价值不可限量。目前，西红门商圈已经汇聚了荟聚购物中心（宜家家居）、鸿坤广场、乐家购物为代表的三大购物中心，以及未来北京最大沃尔玛山姆会员店，大型的商业中心逐渐壮大了西红门区域，而几大商业中心的凝聚，让西红门商圈的能量足以比肩城市中心商圈。除商业外，西红门还将引入众多文化产业——新媒体产业基地、兴创国际中心、星光影视城，成为城南文化新地标，并推助区域走向国际化。《北京市商业服务业设施空间布局规划（2018-2035年）》中指出，北京市重点打造西红门区域，西红门与CBD、石景山、回龙观、城市副中心5个区域并列为北京区域级商业中心。