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贝壳研究院城市移民指数出炉,深圳近8成房源被外地人买走

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自2017年以来,城市之间的人才争夺战进行的如火如荼,今年各个城市的人才政策“井喷”落户、补贴等利好政策频出,吸引人只是第一步,留下人才是城市建设发展的重要动力,近日,贝壳研究院通过对重点城市进行分析,基于平台真实购房数据,推出城市移民指数研究。研究发现,深圳、东莞、厦门三城移民指数最高,其中深圳近8成房源被外地人买走,湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省。全国人口流动特征呈现出城市圈中心、省会城市吸引力更高等特征。

移民指数哪家强?深圳、东莞、厦门位居TOP3

购房成交数据是反映人口长期迁徙定居趋势的重要支撑。贝壳研究院根据2020年上半年32城二手房交易中非本地客源比例,经标准化处理后,得到移民指数(指数越高,说明外来购房客户占比越高),用以比较不同城市新定居居民的特点。

分城市看,深圳、东莞、厦门的移民指数分别居一线、新一线、二线城市首位。深圳凭借大湾区规划利好、经济发展活力强、相对宽松的落户条件等优势,对人口表现出强大吸引力,2019年常住人口与户籍人口比值达到2.72,成为外来人口购房占比最多的城市;东莞承接深圳产业外溢,制造业较为发达,外来流入人口大,2019年常住人口户籍比达到3.37,在样本城市中居于首位。厦门作为旅游型城市,吸引大量省内客户前来购房。

值得注意的是,一线城市中北京和上海常住户籍比并不低,但是移民指数排名相对靠后。与新一线城市相比,北京、上海居住负担与落户门槛高,外来客户购房较为困难。

粤港澳大湾区成移民城市群典型,湘、鄂、赣、豫输送主要新居民

从城市群看,移民指数top3均属于粤港澳大湾区,作为典型的移民城市群,粤港澳大湾区重点城市并非“一极独大”,而是呈现多极化趋势发展,贝壳研究院通过对深圳、广州、东莞、佛山、珠海等大湾区购房人群进行画像,发现城市吸引的区域人群存在较大差异。

贝壳研究院数据显示,广州、佛山对省内人口的吸引力更强,购房客群中省内客户均超5成;珠海次之,省内客户占比超4成。而深莞省内购房尚未超过3成。与同为一线城市的深圳相比,广州平均不超3万的房价对购房客户更为友好;佛山不超过1.5万的房价,在湾区重点城市中属于房价洼地。

值得注意的是,广州人喜欢去佛山买房,佛山购房客群中除本地户籍居民外,广州人占比最高,这主要是因为随着广佛一体化的推进,地铁轨道交通拉近了广佛的空间距离,且佛山的平均房价仅为广州的一半左右。

凭借较强的经济发展活力和宽松的落户政策,粤港澳大湾区正吸引着全国各地人民前来置业定居。贝壳研究院数据显示,湖南、湖北、江西、河南正成为粤港澳大湾区重点城市新定居居民的输送大省,其中深圳购房客群中来自这四个省份的客户占比为41.6%,东莞购房客户中占比45.1%。不可忽视的是,空间上的距离始终无法阻挡人们到湾区买房置业的决心,其余省份居民同样占据一席之地,其中黑龙江人跨越3000多公里前往湾区购房,且所占比例并不低。

人口迁移特征分化,城市圈中心、省会城市吸引力更高

从移民指数来看,受制于区域位置、户籍政策、产业发展等多种因素影响,各城市在吸引人口规模、户籍来源方面存在一定差异。如果将各城市购房人群来源地划分为本市、省内非本市及省外,各城市吸引外来人口呈现出不同的特征。

都市圈核心城市虹吸效应显著,深圳近8成房源被外地人买走。对外地人口具有高能吸纳能力。深圳、北京、上海作为粤港澳、京津冀、长三角三大城市群的核心城市,对省(市)外的人口虹吸效应大,购房人群中外地客户占比较高,尤其是深圳,本地购房人群占比仅超2成。

城市圈周边城市强势崛起,杭州购房人群中近一半来自省外。由于城市圈核心城市发展动能的外溢,杭州、天津、苏州、佛山等沿海城市凭借独特优势承接外溢的产业与人口,对人口的吸引力逐渐向省外周边城市扩张。其中,杭州这座城市购房人群中,省外购房客户已经撑起了半边天,占比达到53%,主要吸引安徽、江西、河南、江苏等周边省份的客户前来置业。

省会光环效应显著,郑州购房人群本地人占比超九成。得益于省会中心城市战略地位、人才优惠政策等优势,中西部省份可谓是举全省之力重点发展省会城市,郑州、合肥、长沙、武汉、成都等城市对省内人口表现出强大的虹吸效应,省内购房客群占比达到8成以上,省内非本地购房人群占比也超过5成。以郑州为例,作为人口大省河南的省会,其对各地级市人口的吸纳能力突出,贝壳研究院数据显示,省内购房客户占比达到93.4%,也即是每10个购房客户中,至少有9个都是河南老乡。

人口迁徙购房定居趋势折射出城市群的发展格局,京津冀、长三角、粤港澳三大城市群核心城市对周边城市的外溢力显现,中西部城市群仍以单核省会城市为主导。未来经济发展不再是单个城市之间的比拼,而是承载区域发展的“圈群”之间的PK,都市圈应加强内部融合,由点到面,打造出区域协同、高质量发展的空间格局。

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