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7月北京二手房价环比继续下跌 西城降幅最大

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业内预计,在严格的政策调控下,今年北京二手房市场已经没有较大的上升空间,三四季度市场量价将逐步企稳,小幅波动。

“最近我在看西城区德胜片区的房子,发现很多房源的挂牌价都降了,听经纪人说,7月成交量也比前两个月降了不少,主要是因为西城多校划片政策的窗口期到了。”北京购房人李女士告诉新京报记者。

据各大中介机构数据显示,在经历了6月份的明显降温后,7月份北京二手房成交量环比企稳,但是成交价格持续下跌,这背后主要是西城区二手房价波动较大。对于接下来市场走势,业内预计,在严格的政策调控下,今年北京二手房市场已经没有较大的上升空间,全年市场将大概率复刻2018年、2019年的趋势,三四季度市场量价将逐步企稳,小幅波动。

疫情后需求释放,北京二手房成交量逐渐企稳

虽然6月中旬北京疫情反弹,但因防控措施得当,7月二手房市场网签量虽有所回落,但仍维持较高水平。据我爱我家研究院统计,截至7月30日,北京二手住宅网签15365套,环比下降5.69%,但同比增长27.89%,全月预计能够再次突破1.6万套。

从近月走势来看,5月北京二手房网签突破1.6万套,超过2019年最高点,6月又突破1.7万套,创下2018年5月以来的两年新高。在此基础上,虽然7月全月网签量在近半年内首次下行,但仍维持1.6万套左右的规模。

实际上,连续三月网签1.6万套的规模,在近三年里尚属首次。在业内看来,这意味着,虽有疫情影响,但北京二手房市场5月-7月的运行势头依然良好。

为何会出现这波行情?我爱我家研究院分析认为,传统淡季、疫情等因素造成需求积压叠加,于疫情后集中释放;西城“多校划片”政策引发市场局部快速升温,进而调动整个市场购房情绪;全国房地产市场恢复势头良好,客户入市积极性提高。

不过,从经纪机构的签单情况来看,我爱我家签单数据显示,5月份签单量环比大涨近四成,达到高点,6月份则下降超三成,在此基础上,7月份(截至30日)二手住宅签单量环比下降7.25%,降幅收窄。不过,贝壳研究院数据显示,新发地疫情后刚需率先释放,7月份北京链家二手房实时成交量环比增长6.6%。

从各区域成交情况来看,来自北京中原统计显示,朝阳区继续领跑区域二手房市场,占全市总成交的24%,而西城区降幅最大,环比下降达36%。

北京二手住宅网签量月度走势(套)

西城区成交均价跌破10万元/平方米,降幅最明显

成交均价方面,贝壳研究院数据显示,7月北京二手房成交均价环比继续下跌,跌幅扩大。我爱我家研究院数据也显示,7月北京二手住宅的成交均价为55240元/平方米,环比下跌4.12%,同比下跌5.13%。实际上,在5月均价有所回升后,6、7月北京二手住宅成交均价连续下跌,两月已累计下跌近4000元/平方米。

分区域来看,7月成交量较多的11个行政区中,东城区、海淀区、朝阳区、房山区成交均价环比上涨,其他7区成交均价环比下跌。

值得一提的是,近三月西城区二手房价波动大,也带动了北京全市二手房价的起落。具体而言,因多校划片的政策调整,5月西城区出现了较大幅度的量价齐升,成交量环比上涨12.24%,均价一度超过11.7万元/平方米。不过,随着“7·31”大限来临,6月、7月连续领跌。

我爱我家研究院统计显示,7月西城区成交均价为99068元/平方米,虽然仍高居各区首位,但已跌破10万元/平方米,为近两年新低。不仅如此,7月西城区成交均价5.78%的环比跌幅,也为各区最大。

北京购房人李女士告诉新京报记者,她所看过的西城区一个小区裕中东里,据经纪人介绍,7月成交量相比前两月下跌了60%-70%,此前总价830万-840万元的房子,现在已降至720万-730万元,降价幅度在10%以上。”

贝壳研究院首席市场分析师许小乐表示,西城多校划片政策的“7·31”大限已至,片区内物业的价值有所弱化,导致均价下跌。此外,多校划片激发的高单价优质房源需求在5-6月释放基本完成,7月低单价物业成交占比上升,结构性拉低了均价。

业内:预计市场横盘企稳,量价小幅波动

从市场节奏和参与者预期来看,我爱我家研究院的统计显示,7月成交的房源中,房源从新增登记到签单成交的平均周期为153天,已比4月缩短30天,首波疫情后的交易节奏在逐步加快。而在市场先行指标上,截至7月30日,7月北京二手房市场新增房源量环比下跌1.51%,同比下跌0.48%;新增客源量环比增长2.23%,同比增长7.47%;带看量环比增长20.60%,同比增长3.84%。

对此,我爱我家研究院分析认为,7月北京二手房市场的新增房源量环比基本持平,新增客源量环比小幅上升,带看量环比明显增长,房客比下滑,整体上市场供给端保持稳定,需求端的积极性提高,预计接下来市场活跃度将有所提升。

展望接下来的市场走势,我爱我家研究院表示,今年北京二手房市场预计将延续2018年、2019年走势,如今,在疫情威胁尚未完全解除、政策调控没有松动的背景下,7月后,北京二手房市场将大概率进入横盘企稳,量价小幅波动状态。

贝壳研究院预计,8月北京二手房成交量小幅下降。1月-8月二手房累计成交量同比降幅继续收窄,整体市场有望在三季度末实现年度累计成交同比回正。价格方面,市场预期不强的情形下,均价上涨动力不足,预计8月全市均价大概率将呈下跌趋势。

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