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宅地70年产权续期如何收费?民法典专家:建议少收或不收

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近年来,住宅用地使用权到期续期问题开始浮现,能否续期、是否收费、收费多寡,这些话题时常引来各方争辩,但难有定论。

明年元旦将正式施行的《民法典》第359条规定:住宅建设用地使用权期限届满的,自动续期,续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理。与现行《物权法》相比,《民法典》增加了对续期费用的相关规定,如此立法有何背景,未来对民众居住,以及房地产市场影响如何?

国新办7月31日举行吹风会,介绍《民法典》及其实施有关情况。在住宅建设用地使用权续期的这一问题上,曾全程参与《物权法》立法和《民法典》编纂工作的法学专家们也给出了一些回应和解释。

“《民法典》这么多的条文,有些问题要进一步落实。下一步怎么来做,可能需要国务院还有各地政府,根据自己当时土地使用权最初创设时的具体情形,来作出更进一步的细致安排。”中国法学会学术委员会委员孙宪忠说。

《民法典》延续“自动续期”原则

宅地产权续期问题,源于我国规定土地出让使用权有年限限制,而房屋所有权没有期限限制。

在上述吹风会上,孙宪忠表示,我国城市居民的住房都是采取复合公寓,不像国外采用单一住宅的方式。这种情况下出现了一个普遍现象,就是民众对房屋有所有权但对土地只有使用权,因为《宪法》明确规定,城市土地只能归国家所有。这种情况下出现了一个特殊的问题,就是所有权和使用权之间期限的磨合差别。

按照1990年国务院颁布的《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》,我国土地使用权出让按照类别设置了不同的最高年限:居住用地70年,工业用地50年,商业、旅游、娱乐用地40年等。

孙宪忠透露,2007年制定的《物权法》在讨论过程中,就此问题就曾经引发过很大的讨论,一种观点曾经提出来,即土地是国家的,老百姓使用国家的土地就给国家交钱,使用期满了还应该再继续交费。

对此观点孙宪忠并不认可。他认为,不能把民众占有使用土地的情形理解为私有土地占有使用的情形,政府运营土地,不能把它理解为政府的私有土地的运营,应该从大的政治伦理的角度来思考这个问题。同时,民众在购买房屋的时候,实际上土地使用权的地价也已经出过了。

最终《物权法》采取了自动续期这样一个法律上的制度安排,其第149条规定:住宅建设用地使用权期间届满的,自动续期。

在此次《民法典》编纂的过程中,“自动续期”的原则也得到了延续。

在上述吹风会上,中国法学会副会长、学术委员会委员王利明也表示,《民法典》359条是个非常重要的条款,首先它确立了住宅建设用地到期之后自动续期的规则,这是2007年《物权法》确定的一个重要规则,也可以说是给老百姓财产权或者说老百姓最重要的财产——房屋所有权进行保护的特殊规定,真正给老百姓吃了一个定心丸。

“自动续期的含义是什么?就是到期之后,不用再到政府办特别手续就可以自动延长了,这样是真正强化了对老百姓的房屋所有权的保护。”王利明说。

王利明表示,他做过一个调研,为什么这些年来房地产业能够这么蓬勃兴旺的发展,其实背后有个非常重要的原因,就是《物权法》确立了这个自动续期规则,真正使老百姓的财产形成了一个恒产恒心的机制,从而使老百姓敢大胆置业,促进房地产业的发展。所以,这次《民法典》359条继续确定这个规则。

未来会如何收费?

虽然延续了“自动续期”的原则,但对照现行《物权法》第149条后可发现,《民法典》第359条增加了“续期费用的缴纳或者减免,依照法律、行政法规的规定办理”这句话。

为什么要加上这一句话?有什么具体意义?以后是不是住宅用地到期后都需要缴纳费用?

孙宪忠表示,实践中有个问题,改革开放初期,一些地方规定的(住宅用地)使用期限比较短,比如说有个地方当时土地使用期限只有二十年,他当时交钱的费用也是按二十年交的。这个期限的费用问题,可能还不太完全一致。所以在现在《民法典》359条后面加上一句话,具体以后交费怎么样安排,还需要国务院通过行政法规作一个具体规定。

2016年4月,浙江温州部分住宅20年的土地使用权到期但房屋所有权未到期,市民在办理交易时被告知土地续期需几十万元的手续费,此事引起外界关注。此后,相关部委组成联合调研组赴温州调研。

针对温州当地20年住房土地使用权到期问题,在2016年12月,国土部和住建部会商后回复,可以采用“两不一正常”的过渡性办法处理,即不需要提出续期申请,不收取费用,正常办理交易和登记手续,涉及“土地使用期限”,仍填写该住宅建设用地使用权的原起始日期和到期日期。

孙宪忠认为,(《民法典》)作这个规定就是考虑到这个具体的情形。但是有个法律的原则,就是自动续期,如果他原来的费用交纳得比较充分,也是不用交费续期的。但是如果期限比较短,对国家利益不当的情况下,适当补充一些费用,也不算为过。

“如果老百姓早先交的费用已经是很长期限的了,而且费用交得比较充分,建议还是不要再收费了。如果期限确实显著比较短,可以考虑收一点费用。住房制度的安排涉及到大多数老百姓的重大利益,希望有关机构能够妥善处理这个问题。”孙宪忠说。

对于宅地续期要不要收费的问题,王利明也表示,其个人理解,首先不是说全免。有的用地期限只是二十年,有的是七十年,七十年跟二十年交的费用是不一样的,如果全免了,对七十年的也不公平,显然现在还不能做到全免。

他认为,也不能像缴纳土地出让金那样重新交一遍,这给老百姓增加的负担太重。所以究竟什么样的方式更合理?如果当时已经交了七十年(费用),现在是不是可以少交或者不交?这些问题都值得讨论,非常复杂。

自然资源部政策法规司司长魏莉华近期也曾透露,《民法典》对住宅建设用地使用权续期问题作出原则规定,这为保障群众“户有所居”吃下“定心丸”。至于续期费用具体如何缴纳和减免,在《城市房地产管理法》修改中将会作出进一步明确的规定。

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