北京楼市新房库存高企 促销力度料加大

中国证券报记者日前走访北京地区多个楼盘发现，房企降价促销力度未见明显减弱，不少新楼盘优惠力度较大，部分热门楼盘的二期、三期项目主动降价。专家表示，目前，北京地区新房市场库存较高，且受疫情反复的影响而回暖较慢，预计市场热度在八、九月份有望回升，但房价不会出现大涨。

新项目开盘优惠增多

“三期开盘优惠力度很大，算下来比年中时销售的二期项目更便宜，均价基本上在4.8万元至4.9万元/平方米，不同户型价格略有不同，但每平方米5.1万元也打住了。”北京市东部某热门楼盘的销售经理告诉中国证券报记者，“我们的开盘折扣是96折外加三万元优惠，现在虽然已经过了开盘，但还可以申请同等折扣力度外加其他优惠。”

除房企主动打折外，不少楼盘与中介机构合作，联合推出优惠活动。同一区位另一新楼盘开盘优惠为91折，“因为开盘已过，目前最高可拿到94折，但是可以叠加我们平台线上优惠活动，领取购房津贴，网签后津贴会返给客户。”带看的某中介机构销售经理说，“除了这些，还可额外减免3年的物业费。”中国证券报记者还发现，不同楼盘联合中介推出优惠活动也不尽相同，如北京南部某楼盘，该中介可在原本楼盘打折优惠的基础上，从其所获佣金中按照总价的1%返还客户，总价立减近十万元。

对此，诸葛找房数据研究中心分析师陈霄表示，虽然房企冲刺半年业绩的高峰促销期已过，但由于北京受到疫情反复的影响，看房受限，随着当前疫情逐步受控，房企加大促销力度，通过以价换量的方式来提升销量。

此外，库存高企也是房企持续大力促销的主要原因之一。据克而瑞研究中心(下称：克而瑞)统计，截至2020年6月，北京新房库存创下新高，库存量超过10万套，房企去化压力大。

中国指数研究院(简称“中指院”)指数事业部研究总监曹晶晶指出，上半年北京市场销售明显回落，房企销售重心后移至下半年，市场销售竞争进一步加剧，部分位置相对偏远或同质化严重的项目，希望通过提高优惠力度来吸引客群，提升项目竞争优势，加快项目去化。此外，置业者数量有限，在高库存、企业业绩目标及资金回笼压力下，部分项目希望通过提高项目优惠力度方式，及时抢收阶段性置业需求，加快资金回笼，缓解资金压力。

下半年房价料保持平稳

“整体来看，虽然部分项目优惠力度较大，房价存调整压力，但下半年部分改善型产品将逐渐入市，一定程度上将对新房价格形成支撑。另外，在一二手房价倒挂影响下，新房价格亦存在一定上涨空间，但整体价格以稳为主。”曹晶晶说。

7月29日，北京市再挂牌出让两宗不限价地块。据克而瑞统计，2020年至今，北京市合计成交不限价住宅用地28宗。克而瑞表示，随着北京不限价地块供应增多，以及限竞房用地逐渐退潮，新建商品住宅市场供应结构发生变化，不限价项目将重回主流。高企的限竞房存量，仍将继续影响市场，房价上涨动力不足。但下半年，北京豪宅市场供应预计有所增加，或将引起价格的结构性波动。

陈霄也认为，下半年北京房价基本上将维持稳定，但区域分化将愈加显著。

在成交方面，中指院监测数据显示，7月北京新房市场成交规模同环比均增长。截至7月26日，北京新房(不含保障房)成交规模48.34万平方米，环比增长14.0%，同比增长6.3%，市场仍在稳步恢复。1-7月，北京新房成交规模同比下降仍超三成。

曹晶晶预计，下半年新房供应将进一步加大，成交规模或呈上升态势，但不及去年下半年同期水平。