高备案价与打折甩卖并存，福州市场依然不温不火

记者| 陶婷

7月初，福州两个代表性楼盘禹洲融信玺湾、三江花语领取销售许可证，备案价都突破了周边楼盘价格。

7月末，仓山滨海首璟轩、世茂福晟中央美墅、台江万科澜悦花园、马尾远洋山水项目相继获取预售许可证，福州又迎来4个楼盘208套房源。

同样扎眼的还是其备案价，万科澜悦花园最高备案价冲到了7.6万元/平方米。

远洋山水项目有相当数量的房源备案价超2万元/平方米，而其所处板块楼盘均价一般在1.6-1.9万元/平方米。

之前备案的滨江正荣府项目也有多套房源备案价超3万元/平方米，对于三江口板块而言，这个价格超过预期。

进入七月，福州楼市出现一个怪像——在备案价不断刷新纪录的同时，福州多个楼盘又试图通过打折甩卖来换去化。

过去几个月，除了少数市场关注度高及片区周边竞品较少的新盘外，其余新盘开盘都有不同程度的打折。

阳光城翡丽云邸项目近期推出6套特价房，推荐成交的套数越多，奖品越丰厚；融侨悦江南最高优惠68万/套；保利天玺推出老客户再购立减5000-8000元，新客户立减1万，团购立减2万，成交最高抽1万装修款等优惠活动。

一位业内人士表示，随着地价和楼面价的增长，整体备案价抬升。对于开发商而言，高溢价去化慢，宁愿牺牲利润换取流速。

除此之外，上半年福州也发布了放宽落户、加码人才政策等条例，展开了“抢人大战”。人口是判断房地产中长期发展机会的一大指标，对于今年将冲刺万亿GDP的福州而言，今年是转折的一年，楼市须保持适度的活跃。

然而，高备案价和利好政策背后，福州楼市依然不温不火。

上半年整体市场成交同比降幅明显，成交金额同比下滑23.3%。其中，福州五区普通住宅共成交8183套，同比去年同期下跌25.53%。

中指院数据显示，7月第三周，在二线代表城市成交环比都下降的情况下，福州降幅较高，接近四成。

新房市场上，福州从4月份迎来了新房供应爆发，供货“报复性上涨”。

上半年五区拿证180次，同比增长125.8%；入市总房源67556套，同比增长140.6%。6月底，福州五区住宅库存已经接近7万套，市场趋于饱和。

但显然成交跟不上供应。数据显示，福州(不含平潭)新房市场共成交23192套住宅。其中，五区共成交新房住宅8743套，同比去年下跌31.5%。

从开盘情况来看，上半年整体去化率维持在40%左右。其中有万科又一城等“日光”项目，也不乏去化率低于20%的项目，市场趋于两极分化。

值得注意的是，在整体下行的情况下，闽侯区和长乐区在疫情消退后始终保持亢奋。

上半年，闽侯普通住宅共成交5003套，同比去年同期上涨23.65%，成为福州楼市成交主力，占比超过3成。长乐以3119套的成绩紧随其后，占比近2成。

在房企积极推货冲刺半年节点的6月，闽侯成交量更是攀升到2105套，创下近一年新高。

从房价来看，上半年长乐区涨幅最明显，高达24%，该区房价上涨主要是因为高价盘项目集中备案。其中三盛璞悦府成为单盘金额和面积冠军，是目前长乐售价最高的楼盘代表，拉高了长乐整体均价。

克而瑞数据显示，闽侯上半年普通住宅成交均价为1.5万元/平方米，同比去年同期上涨5.09%，主要也是由于融侨誉江、万科又一城等多个热盘贡献。

二手房市场上，上半年五区二手房成交套数为14368套，同比去年同期下跌15.8%，成交面积为108.93万平方米，同比去年同期下跌16.51%。

从6月开始，福州二手房交易量持续上涨。根据福州市不动产存量房交易服务平台的数据，6月福州五区二手房签约套数高达3386套，环比上涨6.34%。

随着市场回暖，福州二手房销售价格也逐步回升。6月，福州二手房均价为2.6万元/平方米，跟去年年底相比上涨1.03%，目前房价位居全国第9位。

但福州楼市回暖之路并不好走。“受外部经济影响及疫情后购房者对居住的重新定义，二手房市场出现一波小爆发，但由于经济下行态势持续，下半年二手房市场可能会疲软。”

而下半年刚开场，房地产市场调控风向更加明朗。

继深圳、杭州、东莞、宁波、南京等地出台政策收紧楼市调控后，7月23日，福州市城乡建设局、福州市住房保障和房产管理局、福州市金融工作办公室、福州市不动产登记和交易中心联合发布关于福州商品房预售资金监管的条例。预售资金的监管改革，促进整体市场走向规范化，但对开发商而言短期压力较大。

与楼市调控收紧、福州楼市不温不火形成鲜明对比的，是福州土地市场的火热。

今年上半年，福州共拍出75幅宅地，共吸金749.4亿，总体量高达6460.03亩。金额与去年同期比增长42.1%，体量同比大涨6成。多场土拍也吸引了保利、龙湖、正荣、世茂、融信、大东海、雅居乐等多家房企竞争。

可以说，今年上半年福州土拍相当火热，推地数量、体量、金额，乃至土拍次数都创下新纪录。

尽管如此，但福州各区域土拍冷热不均。

核心区的宅地依然是最值钱的，23幅宅地揽金524亿元，占总体近7成。仓山区是唯一一个宅地成交额突破300亿的区域，长乐区紧随其后，跨入百亿门槛。

而高新区、永泰、平潭、闽清、连江五大区域，上半年宅地收入均未达10亿门槛；马尾、罗源因上半年未推出宅地，因而成交额挂零。

土地出让的高增长率，给未来一段时间内的新房补足了仓。但存量多、去化慢也给福州市场带来挑战。“下半年福州市场集中供应量大，降价跑量、快速回笼资金将是小趋势”，上述业内人士表示。