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731大限将至 西城二手房成交降温部分房源降价

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在今年4月30日北京西城区发布“多校划片”的新政后,一些家长赶在“7·31大限”之前,抢搭“末班车”,由此导致西城二手房成交量大幅上涨。北京楼市也迎来“小阳春”。

不过,“7·31大限”将至,新京报记者连日走访北京西城多个片区后发现,西城一些地区的二手房开始“退烧”,挂牌房源增多,扎堆看房减少,价格也进入下行空间。

德胜、金融街二手房量价在5月均达峰值

近年来,入学政策开始变得灵活,向着多校划片转变。今年4月30日,北京市西城区教委发布2020年义务教育阶段入学工作的实施意见,其中规定自今年7月31日后,西城区取得房本、从本市其他区迁入户口,将全部以“多校划片”方式入学,且六年内只提供一个学位。业界称之为“7·31大限”。

今年5月、6月份,西城区挂牌出售的房源很多,不少卖房人赶在新政实施之前,锁定高价位把房子出售。同时,一些购房人为了确保孩子能进入心仪学校而“紧急”买房,由此带动今年5月、6月份北京二手房成交量攀升。

“西城区德胜、金融街片区,量价在5月均达到峰值。丰汇园小区甚至出现了5月1日一天的挂牌量几乎超过去年全年成交量的情况。”21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡称。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,不同于全市上半年成交同比回落,金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比表现为增加,增幅分别为13%及7%。尤其是政策刚发布后的5月,这两个片区二手房成交环比及同比增幅均在2倍以上。

裕中东里7月二手房量价齐跌,价格下跌10%

不过,随着“7·31大限”即将来临,按照签约到网签的半个月时间来计算,目前成交已赶不上“末班车”。那么,现在北京西城区二手房市场,情况如何呢?

近日,新京报记者发现,目前德胜门片区黄寺大街周边二手房价格并没有出现较大波动,二手房均价在11万元-13.5万元/平方米之间,小户型房源均价稍高些,阳光丽景的成交价在14万元/平方米以上。“目前一居室这种小户型价格相比5月份降了些,此外是特别着急出售的卖房人会调整房价。除此之外,二手房价格并没有太大变化。”链家一门店经纪人表示。

此外,该经纪人进一步介绍,这一区域大多是公房和央产房,基本是原单位的福利分房,商品房较少,仅包括阳光丽景、中骏天宸等少数项目,以自住人群居多,部分业主有改善需求,“但如果出售的房子太便宜,业主没有那么多现金补上,就无法换房,也就导致业主选择观望。”

虽然二手房价格较为平稳,但是上述经纪人亦坦言,相较之前,目前客户量、房源量少了一些,“5月份和6月初基本上该买的人都买了。现在要买,其实也赶不上最后的时间节点了。”

不过,同在德胜门片区的裕中东里周边,二手房价格有了明显松动,“政策一出台,裕中东里的房价就下降了,买的人也减少了很多。”当地一家中介门店的经纪人称。

7月,裕中东里二手房价格降幅达10%以上。

新京报记者了解到,目前裕中东里两居室均价在12万元/平方米以上,一居室均价在15万元-17万元/平方米之间。21世纪不动产德胜店店东李焕凯告诉记者,“整个德胜片区,今年5月成交达到了峰值。就裕中东里而言,7月成交量环比6月和5月,下跌60%-70%。在成交量下跌的同时,裕中东里价格也呈现出剧烈震荡,此前总价830万-840万元左右的房子,现在已降至720万-730万元,降价幅度在10%以上。”

究其原因,李焕凯表示,“由于新政实施已进入倒计时阶段,要赶政策‘末班车’的人,在6月基本已完成了签约,此外,今年三帆附小入学出现了2016年落户、在第一顺位但被调剂的情况。多种因素叠加导致7月份购房人观望情绪浓厚,一些客户在观望中等待多校划片的实施细则,同时也等待房价的进一步调整。”

7月金融街成交量仅为5月的两成,广安门价格稳定

裕中东里降温现象在西城区并非个例,金融街片区也不例外。“成交量方面,整个金融街片区5月二手房成交量达到峰值,6月环比下降50%左右。截至目前,7月二手房成交量环比再次下降50%左右,经过两个月的持续下跌,7月成交量仅为5月的20%左右。”21世纪不动产月坛南街店经理常素梅告诉记者,以丰汇园为例,7月份,该小区的价格相比5月份下降了10%左右。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出,金融街片区6月成交环比“腰斩”,预计7月金融街片区成交低位走平。均价方面,在5月受供需矛盾趋紧影响明显上涨,在6月回落基本消化前期涨幅,7月保持平稳微跌态势。

广安门片区方面,新京报记者了解到,今年因疫情影响,二手房整体成交量偏低。在4月30日西城“多校划片”后,购房人在5月份呈现加速入市的特征。麦田房产统计数据显示,广安门区域5月份二手房网签量较4月份上升了77%,麦田实际交易量和4月份相比几乎翻番。

而接下来的6月、7月份,麦田房产统计数据显示,广安门区域二手房网签量出现明显走低。“一方面与6月份北京疫情升级有关,另一方面市场在逐步恢复正常状态。”麦田房产相关人士称。

不过,广安门片区掐点入市需求相对较少,表现为5月需求环比增幅不及西城整体。据贝壳研究院统计数据显示,此次新政出台后,广安门片区5月二手房成交量环比增长76%,环比增幅低于西城区整体的122%。

价格方面,广安门片区内二手房成交体量较小,均价波动较大,但总体平稳。贝壳研究院统计数据显示,5月广安门片区二手房价格环比上涨4%,6月下跌7%,7月上涨3%,与4月基本持平。

就麦田挂牌价格来看,近4个月区域价格走势保持平稳。以荣丰2008为例,其楼盘市场走势和区域走势基本保持一致,挂牌均价在12.6万元/平方米上下小幅波动。

“单价方面没有太大变化,因为小户型基本看总价,5月份25平方米小户型总价约360万元,现在是350万元左右,带税的房子价格则为300万元左右。”荣丰2008周边的一位经纪人告诉记者。

业内:预计西城二手房成交量继续回落

值得一提的是,随着疫情防控出现积极变化,被压制的需求逐渐释放出来。来自贝壳研究院数据显示,7月前19天,北京二手房市场实际成交与6月同期基本持平,均价同比仍下跌3.7%。

聚焦于西城区,二手房成交走势更多受“多校划片”政策影响而走出与北京全市不一样的曲线。受到新政的影响,西城购房需求在5月中上旬持续释放,下旬市场开启深度回落,并延续至今,成交逐渐低位企稳。

从成交占比看,7月前19天,西城区实际二手房成交量占全市比重由5月份11%的高点持续降至6%,为2019年以来月度最低值;同期,成交均价较5月高点下跌8%,基本回到政策前平均水平。“长期来看,西城区总体而言,多校划片政策出台,只带来价格的短期波动。”许小乐表示。

合硕机构首席分析师郭毅指出,西城二手房降温不是临近“7·31大限”才开始,因为从认购到最终成交完成网签,起码有1个月-1.5个月的时间周期,因此,西城二手房转冷,实则从6月中旬就开始显现。

郭毅指出,西城实施“多校划片”后,部分教育资源不均衡的的区域,二手房价值会受到较大影响。不过,整体教育资源均好性较强的区域,房产价值会相对坚挺。

“西城区自5月以来的成交,呈现出受政策影响激增、随政策实施临近而降温的现象。随着‘7·31大限’临近,客户在交易周期和入学现实情况的裹挟下,陷入观望,由此导致7月的降温。”陈太怡称。

由于购买西城区房源的业主多为换房,成交周期较长,展望接下来的走势,许小乐认为,入市需求基本在5-6月释放完毕,预计7月全月,西城区二手房成交量环比将继续回落。

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