731大限将至 西城二手房成交降温部分房源降价

在今年4月30日北京西城区发布“多校划片”的新政后，一些家长赶在“7·31大限”之前，抢搭“末班车”，由此导致西城二手房成交量大幅上涨。北京楼市也迎来“小阳春”。

不过，“7·31大限”将至，新京报记者连日走访北京西城多个片区后发现，西城一些地区的二手房开始“退烧”，挂牌房源增多，扎堆看房减少，价格也进入下行空间。

德胜、金融街二手房量价在5月均达峰值

近年来，入学政策开始变得灵活，向着多校划片转变。今年4月30日，北京市西城区教委发布2020年义务教育阶段入学工作的实施意见，其中规定自今年7月31日后，西城区取得房本、从本市其他区迁入户口，将全部以“多校划片”方式入学，且六年内只提供一个学位。业界称之为“7·31大限”。

今年5月、6月份，西城区挂牌出售的房源很多，不少卖房人赶在新政实施之前，锁定高价位把房子出售。同时，一些购房人为了确保孩子能进入心仪学校而“紧急”买房，由此带动今年5月、6月份北京二手房成交量攀升。

“西城区德胜、金融街片区，量价在5月均达到峰值。丰汇园小区甚至出现了5月1日一天的挂牌量几乎超过去年全年成交量的情况。”21世纪不动产华北区域市场总监陈太怡称。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，不同于全市上半年成交同比回落，金融街及德胜片区上半年二手房实际成交同比表现为增加，增幅分别为13%及7%。尤其是政策刚发布后的5月，这两个片区二手房成交环比及同比增幅均在2倍以上。

裕中东里7月二手房量价齐跌，价格下跌10%

不过，随着“7·31大限”即将来临，按照签约到网签的半个月时间来计算，目前成交已赶不上“末班车”。那么，现在北京西城区二手房市场，情况如何呢？

近日，新京报记者发现，目前德胜门片区黄寺大街周边二手房价格并没有出现较大波动，二手房均价在11万元-13.5万元/平方米之间，小户型房源均价稍高些，阳光丽景的成交价在14万元/平方米以上。“目前一居室这种小户型价格相比5月份降了些，此外是特别着急出售的卖房人会调整房价。除此之外，二手房价格并没有太大变化。”链家一门店经纪人表示。

此外，该经纪人进一步介绍，这一区域大多是公房和央产房，基本是原单位的福利分房，商品房较少，仅包括阳光丽景、中骏天宸等少数项目，以自住人群居多，部分业主有改善需求，“但如果出售的房子太便宜，业主没有那么多现金补上，就无法换房，也就导致业主选择观望。”

虽然二手房价格较为平稳，但是上述经纪人亦坦言，相较之前，目前客户量、房源量少了一些，“5月份和6月初基本上该买的人都买了。现在要买，其实也赶不上最后的时间节点了。”

不过，同在德胜门片区的裕中东里周边，二手房价格有了明显松动，“政策一出台，裕中东里的房价就下降了，买的人也减少了很多。”当地一家中介门店的经纪人称。

7月，裕中东里二手房价格降幅达10%以上。

新京报记者了解到，目前裕中东里两居室均价在12万元/平方米以上，一居室均价在15万元-17万元/平方米之间。21世纪不动产德胜店店东李焕凯告诉记者，“整个德胜片区，今年5月成交达到了峰值。就裕中东里而言，7月成交量环比6月和5月，下跌60%-70%。在成交量下跌的同时，裕中东里价格也呈现出剧烈震荡，此前总价830万-840万元左右的房子，现在已降至720万-730万元，降价幅度在10%以上。”

究其原因，李焕凯表示，“由于新政实施已进入倒计时阶段，要赶政策‘末班车’的人，在6月基本已完成了签约，此外，今年三帆附小入学出现了2016年落户、在第一顺位但被调剂的情况。多种因素叠加导致7月份购房人观望情绪浓厚，一些客户在观望中等待多校划片的实施细则，同时也等待房价的进一步调整。”

7月金融街成交量仅为5月的两成，广安门价格稳定

裕中东里降温现象在西城区并非个例，金融街片区也不例外。“成交量方面，整个金融街片区5月二手房成交量达到峰值，6月环比下降50%左右。截至目前，7月二手房成交量环比再次下降50%左右，经过两个月的持续下跌，7月成交量仅为5月的20%左右。”21世纪不动产月坛南街店经理常素梅告诉记者，以丰汇园为例，7月份，该小区的价格相比5月份下降了10%左右。

贝壳研究院首席市场分析师许小乐指出，金融街片区6月成交环比“腰斩”，预计7月金融街片区成交低位走平。均价方面，在5月受供需矛盾趋紧影响明显上涨，在6月回落基本消化前期涨幅，7月保持平稳微跌态势。

广安门片区方面，新京报记者了解到，今年因疫情影响，二手房整体成交量偏低。在4月30日西城“多校划片”后，购房人在5月份呈现加速入市的特征。麦田房产统计数据显示，广安门区域5月份二手房网签量较4月份上升了77%，麦田实际交易量和4月份相比几乎翻番。

而接下来的6月、7月份，麦田房产统计数据显示，广安门区域二手房网签量出现明显走低。“一方面与6月份北京疫情升级有关，另一方面市场在逐步恢复正常状态。”麦田房产相关人士称。

不过，广安门片区掐点入市需求相对较少，表现为5月需求环比增幅不及西城整体。据贝壳研究院统计数据显示，此次新政出台后，广安门片区5月二手房成交量环比增长76%，环比增幅低于西城区整体的122%。

价格方面，广安门片区内二手房成交体量较小，均价波动较大，但总体平稳。贝壳研究院统计数据显示，5月广安门片区二手房价格环比上涨4%，6月下跌7%，7月上涨3%，与4月基本持平。

就麦田挂牌价格来看，近4个月区域价格走势保持平稳。以荣丰2008为例，其楼盘市场走势和区域走势基本保持一致，挂牌均价在12.6万元/平方米上下小幅波动。

“单价方面没有太大变化，因为小户型基本看总价，5月份25平方米小户型总价约360万元，现在是350万元左右，带税的房子价格则为300万元左右。”荣丰2008周边的一位经纪人告诉记者。

业内：预计西城二手房成交量继续回落

值得一提的是，随着疫情防控出现积极变化，被压制的需求逐渐释放出来。来自贝壳研究院数据显示，7月前19天，北京二手房市场实际成交与6月同期基本持平，均价同比仍下跌3.7%。

聚焦于西城区，二手房成交走势更多受“多校划片”政策影响而走出与北京全市不一样的曲线。受到新政的影响，西城购房需求在5月中上旬持续释放，下旬市场开启深度回落，并延续至今，成交逐渐低位企稳。

从成交占比看，7月前19天，西城区实际二手房成交量占全市比重由5月份11%的高点持续降至6%，为2019年以来月度最低值；同期，成交均价较5月高点下跌8%，基本回到政策前平均水平。“长期来看，西城区总体而言，多校划片政策出台，只带来价格的短期波动。”许小乐表示。

合硕机构首席分析师郭毅指出，西城二手房降温不是临近“7·31大限”才开始，因为从认购到最终成交完成网签，起码有1个月-1.5个月的时间周期，因此，西城二手房转冷，实则从6月中旬就开始显现。

郭毅指出，西城实施“多校划片”后，部分教育资源不均衡的的区域，二手房价值会受到较大影响。不过，整体教育资源均好性较强的区域，房产价值会相对坚挺。

“西城区自5月以来的成交，呈现出受政策影响激增、随政策实施临近而降温的现象。随着‘7·31大限’临近，客户在交易周期和入学现实情况的裹挟下，陷入观望，由此导致7月的降温。”陈太怡称。

由于购买西城区房源的业主多为换房，成交周期较长，展望接下来的走势，许小乐认为，入市需求基本在5-6月释放完毕，预计7月全月，西城区二手房成交量环比将继续回落。