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下半年房地产进一步复苏 结构性问题更引关注

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在当前经济复苏中,房地产行业扮演了重要角色,发挥了积极作用。当前市场的风险是否可控?房地产市场的主要问题是什么?下半年市场会怎么走?《经济参考报》记者就此专访了植信投资首席经济学家兼研究院院长连平。

当前房地产市场运行风险总体可控

连平说,在“房住不炒”的政策基调下,近年来房地产市场总体运行比较平稳。尽管尚存在一些结构性问题,比如某些局部地区存在价格上涨较快的状况,例如连云港(3.730, -0.01, -0.27%)、深圳、东莞和鄂尔多斯(8.140, 0.09, 1.12%)等地上半年房价涨幅都超过10%,但从全局看市场价格波动还是比较平缓的。考虑到去年贸易战、今年疫情连续冲击下,行业运行总体能够保持平稳,显示出市场具有良好的抵御风险的能力。

连平表示,2020年以来货币政策总体上是稳健偏松的,上半年社融累计同比增长12.8%,人民币贷款余额同比增长13.2%,分别较去年末增长2.1和0.9个百分点;1年期贷款基准利率LPR利率下调30bp,对于整个房地产市场平稳运行提供了一个相对较好的金融环境。上半年全国首套和二套平均房贷利率较去年末下降24bp;房企内地信用债累计发行3581亿元,同比增长13%,融资环境继续得到改善。

他判断,鉴于外部环境复杂多变、一季度经济负增长幅度较大、二季度经济正处于复苏的初期阶段,下半年积极财政政策会重磅落地,货币政策不会轻易收紧。宏观政策环境相对宽松对房地产市场保持健康平稳运行是较为有利的。未来以市场化方式管理房地产市场是更为合适的选择,既不需要政策刺激也不应该大范围收紧。

连平表示,从长期来看,房地产行业需要进行结构性调整,但下一个十年市场风险可能较为可控。针对房价快速上涨所带来的风险,要充分吸取过去一些国家的经验教训。比如日本、韩国在遭遇亚洲金融危机时期,房地产行业出现大幅衰退。但我国有自身特殊的状况,未来新型城镇化发展将对房地产行业提供了巨大的需求基础,减缓人口老龄化带来的压力。人均GDP水平持续提升和重要城市人口进一步流入,将为未来的房地产市场平稳运行以及有效控制风险提供良好的基础。

连平认为,当下房地产市场主体分化态势有所加快,这对整个房地产行业来说,更多的是带来积极的因素。一是市场主体结构将更为合理。近两年房地产行业面临的挑战不断,去年的贸易战和今年的疫情冲击,导致一些规模相对较小、资金管理能力较弱的房地产企业退出了市场。相应地,剩下规模较大的房地产公司的抵抗风险的能力相对较强,有助于整个市场应对风险能力的提升。二是有助于降低房企成本。大型房企通常获取土地相对成本较低,同时在银行融资的利率水平也明显低于小型房企。大型房企市场占比提高有助于控制房价的上行压力。三是有助于调控政策落地和市场保持健康发展。随着行业集中度的提升,宏观调控政策落地的效果也将得到提升,这对房地产行业应对未来可能风险和不确定性更为有利。

房地产市场结构性问题更应引起关注

连平认为,从总量上来看,房地产市场保持相对平衡,但结构上却存在不平衡的问题,尤其是区域性供求关系的不匹配,导致部分城市房价存在较大上涨的压力。一旦经济进入货币宽松的周期,便会加剧这种不平衡的问题。随着时间的推移,就会出现一些地区房价涨幅过快、甚至泡沫化的问题。考虑到房地产行业规模较大,若房地产行业出现较大波动,即使是区域性问题也会对整体经济运行产生不利的影响。

“高房价持续推升经济体成本问题应当引起足够重视。”他说,从风险角度来看,短中期泡沫大范围刺破的概率不大,但还是要关注高房价所带来的负面影响,尤其是对大城市中企业经营的影响。高房价持续推升了租金、劳动力成本和消费成本,对诸如北上广深这些大城市的科创中心建设不利,这是经济发展的长期风险。

连平表示,区域性的结构性不平衡和货币多发往往纠结在一起,造成了部分城市房价持续偏高的状况。房产本身作为资产,其价格主要取决于供求关系。如果供求长期处于均衡水平,房价就不具备持续上涨的基础,市场预期也会相对平稳。如果供给长期不足,而需求又十分旺盛,房价上涨就难以避免。房价上涨的决定性因素是供给不足,而不是货币多发,后者主要是推波助澜。

他说,要处理好结构性问题,首先还是要从房地产市场本身入手。所谓供求关系,最重要也是最基础的供求关系便是土地。过去20年的数据表明,土地的供给应当与需求状况变化相匹配。长期以来,在人口流入持续放缓的地区,土地的供给增速较高;但在人口流入快速增长的地区,土地供给增速明显慢于人口流入较少甚至流出的地区,从而造成了区域性的结构不平衡。国土资源部数据显示,截至2017年,一线城市建设用地面积是2005年的1.15倍,二线城市比例为2.09倍,三线城市比例更为大。而在过去的十年内,一线城市人口增长超过30%,是其他城市级别所无法比拟的。如果能够妥善处理好人口与土地之间的关系,将有助于从根本上缓解地区间不平衡的问题,会对控制房价起到重要作用。

此外,金融层面也需要避免粗放式的调控方式,搞笼统和全面的房地产调控,而是应当更多地关注结构问题。他表示,从供给端来看,鉴于区域性不平衡问题突出,金融政策在区域上也应做差异化处理,例如人口、产业流入较多的地区应该支持房产投资,增加对规范较好的房企的金融支持,以增加住房供给;在房价上涨压力较大的地区,应当增加需求端的金融调控举措,抑制需求过快增长。未来如果房地产市场调控能够在供需两端很好地加以平衡,对中国经济健康成长是有益的。

下半年房地产市场将进一步复苏

连平表示,国内疫情管控能力较强,市场处于全面恢复阶段,尤其是消费也在快速恢复。房地产作为重要的耐用消费品,积压了部分因贸易战和疫情影响的需求,在接下来经济复苏的阶段将逐步释放。最近两年国家大力推进区域经济一体化,包括粤港澳大湾区和长三角经济一体化等区域发展政策相继落地,城市群和都市圈建设正快速发展,都将进一步推动相关地区的房地产需求。近期值得关注的是,中央有关部门发布了要素流动以及新型城镇化的两个政策文件,对于房地产市场的影响是持续深入的,这将有助于房地产市场人气进一步回升。户籍制度改革将提升要素流动中十分重要的劳动力要素流动的效率,人才将流到那些产业发展更快、经济效率更高,成本相对更低的核心城市和重点城市群,带动这些地区房地产需求的进一步增长。

他判断,下半年金融环境仍会较为友好。上半年,有关货币信贷的增速都在持续提高,尤其是五至六月;房地产方面的金融支持总体稳定。总的来看,最近三年和前些年相比,金融体系尤其是银行体系对房地产市场的支持力度相对有所减弱。具体而言,银行体系对房地产的支持主要是两方面:按揭贷款和开发商贷款。按揭贷款在前些年一度增速非常高,导致居民部门杠杆水平大幅上升;而开发商贷款则相对平稳,占比不算高。如果将统计口径扩展到社融,其实其中有相当比例的资金也都是间接或直接地流入了房地产市场。最近两年来,社融增速明显下降,增速较低,叠加监管方面要求增加,因此流入房地产的社融总量相对比较小。近期,货币政策稳健偏松之后,市场部分资金再度青睐房地产,但按揭贷款和开发商信贷较为平稳。这对于整个市场在下半年进一步复苏,提供了良好的金融条件。尤其是下半年,土地市场将延续上半年较为活跃的表现,保持一个不低的增速。

连平说,总体来看,市场需求是在进一步恢复,房地产今年到明年正是处于一个短周期上升的阶段,加上经济复苏推进和货币政策稳健偏松,下半年房地产市场进一步复苏可期。当然确实有必要在下一个阶段,对房地产市场的不规范行为,尤其是违规的金融行为给予严格的管控,保持市场健康平稳发展。

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