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世茂福晟"世纪收购"真相:流动性仍是最大困难

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因为介入深陷债务泥沼的福建房企福晟集团,世茂集团也被推至风口浪尖,“吃肉,不救火”、“违反还债承诺”……种种质疑纷至沓来。

交易的另一方福晟实际控制人潘伟明几乎从公众视野消失,接近潘的消息人士透露,潘伟明并未如外界所说失踪了,处理事务的人经常见到他。但有些事,潘伟明也无能为力,只能将更多的精力放在处理员工借贷、民间借款等棘手问题上。

福晟集团董事长潘伟明

眼下,无论是世茂还是福晟,双方均有许多的问题去处理。有私募基金投资者称,世茂集团在偿债问题上立场摇摆不定。

世茂集团则认为,其是在政府和金融机构的支持下,会同各方对福晟纾困,参与方代管福晟项目,帮助理清资产、盘活资产。作为代管者,参与方不该承担债务的责任,且债务重组是复杂的过程,需要一定的时间周期。

世茂未实际持股福晟

世茂入局,未实际持股。2019年的最后几天,由政府和金融机构出面,世茂集团同意介入并帮助处理福晟集团的棘手问题。几天之后,一场声势浩大的战略发布会在福建召开,尽管没有来得及尽调,世茂集团还是做了很多表态,为了让和福晟合作的债主们放心,发布会邀请了金融机构。

但公开信息显示,世茂集团与福晟集团的合作策略发生了变化。近日,有知情人士向澎湃新闻透露,世茂集团并没有对福晟进行整体收购,持股不代表实际股东权益,持股平台是纾困的资金平台,各纾困方通过该平台,帮助福晟解决债务问题。

该人士所提到的平台指“广州市德耀鸿鼎投资合伙企业(有限合伙)(以下简称“德耀鸿鼎”)”。

工商资料显示,德耀鸿鼎有六位合伙人,认缴出资21.6亿元的中国东方资产管理股份有限公司持有合伙份额40%、认缴出资14.4亿元的中国信达资产管理股份有限公司持有合伙份额26.67%、认缴出资9亿元的平潭臻颜企业管理有限公司持有合伙份额16.67%、认缴出资8亿元的广州钱隆投资有限公司持有合伙份额14.81%、认缴出资1亿元的福晟集团建设有限公司份额为1.85%及认缴出资1万元的深圳市世纪景顺投资合伙企业(有限合伙)。

德耀鸿鼎股权结构图

德耀鸿鼎持有福建福晟集团有限公司49%的股份及福建六建集团有限公司19%的股权。依次推算,世茂集团控制的平潭臻颜企业管理有限公司持股对应的福晟集团股权为8.17%、持有福建六建集团股权为3.17%。

今年1月13日举行的世茂福晟品牌发布会上,世茂集团董事局副主席、总裁许世坛透露“我们没觉得这是收购,双方还持有股份,只是世茂的持股占比大,我们是操盘入账,而且世茂还会带自己的产业链进去。”

许世坛表示,“我们和福晟签了战略合作,会对项目债权债务做重组和清理,而且东方和信达两家金融机构对此也很支持。这次双方合作的范围是全范围,股权主要是世茂和福晟。”许世坛希望世茂福晟覆盖全部项目,包括新增的项目,之后福晟手中三四千亿的项目也会用“世茂福晟”这个平台来做,世茂集团执行董事、海峡发展公司董事长兼总裁吕翼将出任世茂福晟的总裁。

资金无法流动是目前最大困难

福晟的现实困难更大。上述知情人士透露,福晟是极度困难的,需要有人拿钱盘活资产,世茂方面提供了一定的借款,帮助纾困。但资产盘活和债务重组是个复杂的过程,并非是今日处理,明天就有钱的,可能需要三至五年的时间。

世茂对福晟有过初步的规划。按照许世坛的说法,两家输出的是“世茂福晟”这一全新的平台,会有新的团队,由世茂海峡地区公司操盘。两个企业的战略合作也是全方位的合作,除了地产还有建筑行业、物业管理、旧改项目。

世茂集团总裁许世坛

许世坛称,“福晟之前遇到的是短期资金流动性问题,现在需要做的是短债用长债来置换,把贵的融资的钱换成便宜的钱。我们会配合金融机构一起做这个事。我们不会做亏本生意,比如把刚需盘做改善盘,提供业主更好享受,做到利润有序提升。”

世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸也表示财务管理是过渡阶段,希望通过输出管理品牌,代管代建这种形式,把这个福晟目前的难处度过去。汤沸称,目前世茂正在帮助福晟做债务重组,依靠世茂的一些资源,结合项目的实际情况来进行处理,也希望福晟后期能通过自己的经营,有一个清偿的能力。

对福晟“现在的调整还不够”

“福晟本身出了很严重的问题,不仅仅是投资判断的失误,还包括资金安全的统筹,以及内部的管理问题,”上述知情人士透露。

对于福晟集团的调整,该人士称,“这样的背景下,世茂如果想高效的做事情,必然会进行人员的调整,特别是一些高层级的人。现在看还不够,有些是没有想到的问题。”

就架构而言,世茂集团掌握了世茂福晟平台的话语权。世茂福晟平台取代福晟集团总部,吕翼成为新平台的总裁,该平台首席财务官为汤沸。

公开信息显示,福晟集团原有的福州区域、惠州区域等均由世茂福晟接管,福晟集团的商业业务则由世茂商娱接管。

地产业务复工率95%

澎湃新闻获悉 ,双方合作之后,首要的是复工复产世茂福晟平台成立至今,地产业务复工复产率约95%。平台旗下3大公司6个片区53个在建项目,除了2个项目仍有问题待解决,其他均复工复产。

对于项目的交付,接近世茂的人士介绍,绝大多数项目如期交付,截止目前,共计交付9个项目11个批次。

此外,其介入之后福晟集团原有项目的销售也取得进展。世茂福晟平台在公开宣传中表示,新取得30张预售证,可售面积超50万平方米,货值近80亿。世茂福晟平台今年上半年销售额约为88.4亿,这距离双方300亿元的目标仍有一段距离。

销售可喜,但对福晟的资金帮助并不乐观。知情人士透露,项目销售资金主要由政府及金融机构监管,仅有极低比例的资金能用于流动。

有业内人士介绍,各地对预收款都有监管的要求,只是有些在执行中以各种形式和手段进行规避了,但监管的目的是为了防止销售款被挪用,无法支付工程等款项,造成项目烂尾。

保留福晟旧改团队

介入半年,公开资料显示,世茂集团借着福晟集团获取的项目并不多。据澎湃新闻了解,世茂集团以1.45亿元的代价获取了福晟集团物业平台51%的股权,另获取位于河南省郑州市的个别住宅项目的部分股权。

6月29日,淮安福晟房地产开发有限公司(以下简称“淮安福晟”)投资人出现变更,股东福晟集团、福建福晟房地产开发有限公司退出,世茂集团持股超过50%的福州晋安乾朝企业管理有限公司成为新的股东。淮安福晟开发的项目包括福晟钱隆御景和福晟钱隆城。

7月5日,河南晟和祥实业有限公司(以下简称“晟和祥”)股东发生变更,新增淮安福晟、福建祥隆瑞投资有限公司,公司实际控制人由“潘伟明”变更为世茂方面的“雄将有限公司(中国香港)”。晟和祥在郑州开发的项目包括福晟谦祥钱隆城,总建筑面积约400万平方米。澎湃新闻获悉,福晟集团在郑州布局两家公司,包括晟和祥和福晟集团郑州区域公司,后者负责福晟集团自主的项目开发。

具体而言,世茂集团间接全资拥有的世茂服务于香港交易所发布的招股书显示,2020年3月,世茂服务间接全资拥有的世茂天成物业服务集团有限公司以0现金及承债1.45亿元的代价收购福晟集团的物业服务平台福晟生活服务集团有限公司51%股权。收购完成后,福晟生活服务成为世茂服务的间接附属公司,并因此新增加85个合约物业及合约建筑面积1500万平方米。福晟生活服务的在管总建筑面积为1070万平方米。

招股书显示,截至2019年,世茂服务合约物业数量为354个,其中在管物业数量为184个;合约建筑面积为1亿平方米,其中,在管物业建筑面积为6816.7万平方米。

项目方面,据全国公共资源交易平台消息,今年3月30日,郑州世福房地产开发有限公司获取河南省郑州市的下辖县级市荥阳市的三宗居住用地,编号分别为荥政储(2019)52-2号、荥政储(2019)52-1号和荥政储(2019)52-3号,总代价为4.3亿元。

旧改或成为双方合作的方向和重点,想象空间巨大,在对福晟集团的调整中,世茂方面把福晟有旧改经验的管理团队留了下来。

在双方合作的发布会上,潘伟明表态,福晟集团会把在粤港澳大湾区1000万平方米的旧改项目全部拿出来合作,和世茂的合作可以将资源进行有效整合,提高效率。现有可售的1000多亿元货值要增加附加值,福晟现有的存量还有三四千亿元的货值。

许世坛也表示,“福晟手中有几千亿的旧改资产,旧改也是世茂最弱的,虽然我们有1万多亿的土地储备,但是如果说到旧改,我们在开发商的排名中可能要排到20名以后,大概只有1000亿以内的资源,但加上福晟的旧改资产,世茂的排名就会到前五前六了,这填补了我们很大的一个短板。”

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