富力回A止步 H股全流通能否化解高负债之忧？

2019年底开启的H股全流通政策，让富力的资本之路意外迎来转机。

7月15日，华南五虎之首——富力的H股全流通计划获批，境内的63.15%股份将转至港交所上市，实现全流通，这是又一家受益于全流通政策的企业。

但与此同时，富力也放弃了A股的IPO排队之路，终止了申请。这意味着，富力筹划多年的A+H策略宣告搁置。

H股的全流通有助于富力的融资通畅，但这对富力连年高企的净负债率而言，究竟能起到多大作用，尚不得而知。

在今年房企融资仍收紧，又面临偿债高峰的背景下，所有房企都将“销售至上，现金为王”，然而今年上半年，富力权益销售510亿，仅完成年度目标的34%，下半年仍需加大销售力度，以获得足够的偿债、营运资金，缓解现金流的压力。

H股全流通的机会

在上交所门口兜兜转转13年后，富力还是放弃了。

7月15日，富力地产公告称，H股全流通计划申请获证监会批准。富力可以将约22.07亿股、占总股本63.15%的境内未上市股份转换为境外上市股份，在港交所上市流通，这项批准自7月9日起12个月内有效。

此前，7月10日，富力的名字出现证监会发布的《2020年度首次公开发行股票申请终止审查企业名单》中，7月9日已终止审查，“终止审查”前，富力在IPO排队表中位列第四位。

富力的资本之路命途多舛。13年前，已在香港上市的富力属意“回A”、登陆上交所，形成“A+H”的架构。

最早于2007年披露的招股书中，富力向上交所申请在A股发行4.5亿股，将所得资金用于发展内地物业，同时拓展新的融资渠道，缓解资金流动性压力。

但2008－2009年，房地产市场过热，不少房企在资本市场融资后高价拿地，因此证监会开始放缓房企IPO审批进度，此后数年，房地产公司资本市场再融资一直受限。

2015年初，证监会明确，房企在资本市场再融资不再需要国土资源部门意见，似乎稍微放松。同年6月，富力宣布重新启动A股上市申请，拟发行10.8亿新股，募集350亿资金。

此后几年富力一直在IPO排队中。但5年后，富力还是终止了这一事项。

从2007年开始布局，其间多次延期、中止，到如今的“终止审查”，富力13年回A征途止步。

市场消息认为，这是富力主动申请终止。证监会文件显示，在2020年2月，富力便提交了H股全流通的申请材料，3月份正式受理，这从侧面说明，富力很早就在做两手准备了。

这是一场新政春风引来的约会。作为2019年11月开启的改革，H股全流通政策落地后，采用H股架构上市的内地公司，原不能在港交所流通的内资股得以全部上市流通。

显然，此举将打破H股内资股股东与港股流通股股东“同股同权却不同利”不公现象，同时，企业的融资成本、估值、流动性等也将大大提升。

安信证券天津分公司投资顾问负责人祁泽金认为，H股全流通计划获得批准对富力来说是重大利好，可以降低融资成本、缓解偿债压力，变现能力也会有所提升。

中原失鹿，群雄共逐之。今年以来，已经有多家地产、物业公司闻风而动，尝鲜“H股全流通”。近两个月，富力之外，还有蓝光发展子公司蓝光嘉宝服务、雅居乐雅生活的H股全流通计划获批，首创置业申请H股全流通计划也正在受理。

富力往何处去？

能够再度奔赴港交所，实现股份全流通，对富力来说，可谓“雪中送炭”。

近年，由于接连踏错风口、又吞下万达酒店，曾为华南五虎之首的富力2019年已经跌出TOP20，且净负债率始终偏高。2015年以来，富力净负债率持续在100%以上，2019年末更接近200%。

亿翰智库数据显示，富力2019年末的净负债率上升14.8个百分点增至198.9%（行业均值的近两倍），存在长期偿债压力。现金短债比降至0.6倍，货币资金无法完全覆盖短期有息负债。

截至2020年一季度末，富力地产的负债规模达到3518亿，流动负债2245亿，短期负债828亿，而富力地产账面的货币资金只有337亿，资金无法覆盖短期债务，且现金流连续七年告负。

富力也意识到降负债的紧迫性，2019年下半年便暂停拿地。富力联席董事长李思廉表示，希望通过加快销售速度，以及平稳买地的方式，将负债率慢慢下降。

2020年以来，富力已有多次融资，总额超过200亿。5月19日，富力地产100亿小公募公司债券在深交所提交注册，用于偿还或回售2020年到期的7只债券。

H股全流通后，将有助于富力获得新的融资。祈泽金表示，在A股上市融资渠道更多，依然会有不少优质的企业坚持等待回A，但因为内地监管要求等因素，等待时间较长，对于富力这样急需资金的企业来说，在H股全流通股份能更快地融到资金。

富力早已通过资本市场找钱。2019年12月，富力配售2.73亿股新H股，共募集资金37.35亿港元，用以偿还海外债务。

作为行业唯一的“双老板”制公司，富力由李思廉和张力共同持有相近比例的股份，但两人在近年来运营这家公司时似乎精力有所分散。

富力之外，两人也皆有自己的其他平台和事业。克而瑞数据显示，2019年销售额仅为119.6亿的实地地产拟赴港上市，实地是张力的儿子张量所有。

实地招股说明书显示，98家关联公司中，有不少跟富力有关，其中，广州天力建筑工程有限公司近三年分别贡献了1.084亿元、0.2548亿元、0.1664亿元营收。

两位老板还把目光放到了物业公司上。去年底至今，正是物业股股价热火朝天之时，富力进行了一系列关联交易，将旗下多个物业公司出售给李思廉、张力。

2019年12月底至今，富力先后将大同恒富物业、天津华信物业、广州天力物业全部股份出售给了李思廉及张力分别持股50%的富星投资，前两家物业公司均作价500万元。而主要负责承接富力物业管理业务的天力物业仅作价3亿元，估值不到6倍市盈率。

银河联昌证券表示，3亿元的作价，如果按富力物业管理2019年业绩来算大概约6倍的市盈率，与目前市场的平均市盈率约23倍相差颇大，其认为该交易损害小股东的利益，且引起市场对富力公司管治的忧虑。

眼下对富力而言最要的仍然是流动性问题。亿翰智库认为，随着行业形势的严峻，富力未来需调整负债结构，保持稳健，降低流动性风险尤为重要。