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盛松成:"房住不炒"保持一致连贯是市场稳定基础

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国家统计局近日发布的数据显示,上半年,我国房地产投资累计同比增长1.9%,1至5月为下降0.3%。6月,我国房地产投资同比增长8.5%,较5月提高0.4个百分点;商品住宅销售面积和金额同比分别增长4.04%和12.61%,连续两个月正增长。针对房地产市场如何平稳发展等问题,记者采访了上海市人民政府参事、中欧国际工商学院教授盛松成。

盛松成表示,目前房地产市场基本平稳,主要表现为投资增长平稳,韧性较强,新开工、土地购置、销售、房价等指标能够从疫情影响中快速恢复。究其原因,“房住不炒”政策保持一致和连贯是市场稳定的基础。其中,供给端调控主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给,需求端调控重在坚持和精准。展望未来,从居民住房需求空间和意愿来看,房地产市场仍将持续保持平稳。

“政策的一致性和连贯性代表了决策层贯彻‘房住不炒’政策的决心,还能给予公众坚定的预期和信心,奠定了房地产市场稳定的基础。”盛松成表示,近几年来“房住不炒”是我国房地产市场调控的主基调,尽管疫情对经济增长和房地产市场造成巨大冲击,这一基调也未曾改变。疫情发生以来,各地陆续出台土地市场相关税费等一系列调整政策,旨在减缓冲击,而非放松调控,显示出政策前所未有的一致性和连贯性。

一方面,由于我国房地产市场矛盾的主要方面在于供给端,因此坚持房地产市场供给端的调控是稳定市场的重要保障。盛松成指出,今年以来,供给端调控的政策特征明显,主要表现为房地产市场投资稳定、保障房企合理融资需求、增加土地供给。

房地产投资稳定并且韧性较强。从月度数据看,房地产投资仅在1至2月同比出现-16.33%的下跌,自3月以后增幅逐渐扩大,6月达到8.5%。“只有合理的投资增长,才能有利于未来供需的平衡。”盛松成说。他分析,以商品住宅销售指标作为参照,投资指标的增长幅度大、韧性强,且稳定性远大于销售指标。尽管疫情期间,我国房地产市场需求下降明显,但刚性需求仍会在未来释放。

房企融资环境有所改善。盛松成表示,从融资金额来看,40个重点房企今年上半年融资总额为4690.49亿元,同比增长11.94%;6月,房企开发投资资金来源同比增长13.2%,较5月提高3.2个百分点,已连续两个月正增长。同时,房企发债门槛下降、融资成本降低也是重要原因。目前,上海绿城、深圳华侨城等众多房企发债计划已被受理,融资成本也在不断下降。

盛松成进一步表示,随着货币政策总量适度及疫情影响逐渐减小,房地产销售市场回暖,房企融资环境有所改善,这将缓和房企现金流紧张的状况。因此,房企会加快拿地、开工等节奏,增加房地产市场的供给。

土地市场恢复较快。5月我国土地购置面积为1601.09万平方米,同比增长0.86%,购置费为4460.39亿元,同比增长8.69%。此外,100个大中城市住宅土地楼面均价、成交住宅土地溢价率均创高点。“土地市场相比于销售市场受疫情影响要小,从三四月开始已逐渐恢复。”盛松成说。

他认为,土地市场升温主要受到四个方面因素的影响:第一,疫情后,各地调整了土地相关政策,比如土地款缓缴、延期缴、分期缴等;第二,房企融资环境有所改善,现金流相对比较充裕;第三,经过2019年的销售去化,房企需要购置土地来储备项目;第四,地方政府推出了大量地块且价格相对合理,刺激了房企拿地积极性。“土地市场回暖会直接加快供给量的增加,对于稳定市场起到积极作用。”盛松成表示。

另一方面,在加强供给端调控的同时,仍需要坚持需求端调控不放松,才能保障市场稳定发展。

“纵观过去,历次房价大幅上涨均伴随需求端政策的松动,供需相结合的调控才能保证房价稳定。增加供给的同时还要坚持‘限购、限贷’等需求端政策不松动,这也是当前房地产市场基本平稳的重要原因。”盛松成表示,部分城市借疫情出台的降低首付、取消限购等相关政策发布后迅速撤回,表明中央对于房地产供需调控相结合的坚持和决心。

“历史经验告诉我们,遏制信贷资金违规进入楼市是调控成功的重要举措。”盛松成说,今年上半年,我国居民新增房贷额约为2.8万亿元(以居民中长期贷款估算),新增房贷占新增贷款总额的比例为23.17%,基本回到2014年的水平。他表示,2020年后我国货币政策灵活适度,尽管6月末M2余额达到213.49万亿元的高位,但是居民新增房贷占比为近五年来新低。

“调控政策仍然贯彻‘房住不炒’主基调,表现为‘因城施策’背景下少数城市针对楼市稳定而进行灵活调整。目前看,基本实现‘稳地价、稳房价、稳预期’的政策目标。”盛松成说,他相信房地产供需两端平衡调控会进一步保持“房住不炒”政策的一致性、连贯性,未来房地产市场将持续保持平稳。

展望未来,盛松成表示,较大的住房需求是房地产市场稳定的重要支撑。“从长期来看,我国住宅需求主要包括城镇化过程中新增城镇人口的居住需求、城镇存量住房的折旧拆迁需求以及改善需求。未来十年城镇住宅总需求约为97.8亿平方米,仍然存在较大的需求空间。”他说。

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