南通地市大热 万科等企业鏖战188轮抢地

中房报记者 田傲云 北京报道

“竞价前夕就有9轮报价，开场不过17分钟，楼面价已经从6532元/平方米破万。”回忆起这场土拍时业内人士感慨表示。

这是7月15日江苏南通海门1宗宅地出让的情况：起拍楼面价6532元/平方米，最终，南通万科投资有限公司经历188轮激战，以8.36亿元总金额竞得该地块，成交楼面价13093元/平方米，溢价率100.44%。

实际上，南通的土拍大战早已开始。进入二季度，受疫情影响的土地市场逐渐恢复正常，并开启推地潮。

据不完全统计，2020年上半年南通市共成交154宗地块，多宗土地竞拍轮次超百轮，“地王”频出，总成交金额557.25亿元。其中南通市区共成交15宗经营性建设用地，成交总面积为122.24万平方米，成交总金额为224.99亿元，创近5年新高，且同比2019年呈直线上升趋势。

业内人士表示，近几年南通房地产市场发展良好，楼市整体表现“供不应求”，吸引开发商进行土地储备，这必然也会导致土地市场火热。“即使受疫情影响较严重的一季度，南通市商品房销售面降幅也远低于江苏省平均水平6.3个百分点。”

火热之余，南通土拍规则也发生变化。3月25日，南通市挂牌出让两宗地块，公告中的地块首次采用“限地价、限房价”双限方式出让，打破了原先“价高者得”旧规。

然而，南通土地市场持续火热似乎并没有受到“双限”政策过多影响。克而瑞研究中心分析称，“与周边其他环沪三四线城市相比，南通具有较强价格优势，2020年商品住宅价格较无锡、昆山、常州、张家港有2000-5000元/平方米不等差距，还处于‘价格洼地’，且调控力度稍微也松一点，这为南通房地产高涨奠定了基础，从房企抢占布局也可以看出南通未来的发展机会。”

“双限”新政下的土地市场

进入二季度，南通土地市场延续了2019年市场热火朝天的状态。

据不完全统计，2020年上半年南通市共成交154宗地块，多宗土地竞拍轮次超百轮，“地王”频出，总成交金额557.25亿元。其中南通市区共成交15宗经营性建设用地，成交总面积为122.24万平方米，成交总金额为224.99亿元，创近五年新高，且同比2019年呈直线上升趋势。

为了防止土地市场过热，在进一步加大土地交易供应总量的基础上，南通市首次在土地出让环节“限地价+限房价”，并摇号的竞买规则，并出台鼓励刚需政策，首次购房的居民和人才优先购房。

即对住宅、商住等涉及住宅用地地块实行房价与地价双控机制，采取最高限价摇号方式确定竞得人，即挂牌前先由价格备案联席会议研究设定出让地块的房屋限定备案均价，按照房屋备案核价办法倒推土地挂牌中止价（最高限价），再根据挂牌中止价下浮15%左右确定起挂价，挂牌时同步公布房屋限定备案均价，达到中止价（最高限价）后停止网上报价，有2家或2家以上接受中止价并要求继续竞买的，改为现场摇号抽签确定竞得人。

“‘双限’是有效的调控手段，近年来，南通土地市场土拍价格连创新高，由于成交楼面价的过高，也就意味着将产出高房价，这对于房地产市场来说并非好事。”一位南通市房企高管表示，“双限”新政的实施，将形成一个“皆大欢喜”的三赢局面。

“我们这样做可以概括为三句话：围绕一个目标，就是促进房地产市场平稳健康发展；实施‘双限’政策，就是限定地价、房价；兼顾三方利益，就是百姓的购房刚需、企业的合理利润和城市的长远发展。”南通市住建局负责人介绍，土地出让实行“双限”，是南通市稳步推进房地产市场“一城一策”工作方案，实现“稳地价、稳房价、稳预期”目标的重要举措。

然而，南通土地市场的持续火热似乎并没有受到“双限”政策过多影响。据土拍网数据统计，为助力房地产市场平稳发展推出土拍新模式，2020年上半年南通市区推出6宗地块设置最高限价，并实行地价房价“双控”并摇号竞买规则。最终，6宗地块均达到最高限价，以摇号形式产生最终竞得房企。

对此，克而瑞研究中心认为，“与周边其他环沪三四线城市相比，南通具有较强价格优势，2020年商品住宅价格较无锡、昆山、常州、张家港有2000-5000元/平方米不等差距，还处于‘价格洼地’，且调控力度稍微也松一点，这为南通房地产高涨奠定了基础，从房企抢占布局也可以看出南通未来发展机会。”

“但如果未来市场仍然保持较高涨幅，导致土地市场过热，不排除会出台更严厉调控政策。”克而瑞研究中心补充道。

万科鏖战188轮抢地

在此次土拍中，出让地块位于海门北城板块，经过188轮竞价后最终被南通万科投资有限公司以8.36亿元总金额竞得，成交楼面价13093元/平方米，溢价率100.44%。

有业内人士回忆起这场土拍时称该地块是“未拍先火”，竞拍开始不过17分钟，楼面价就已破万，也再次刷新了海门区域楼面价最高纪录。

近几年，得益于沪通高铁等规划利好因素，南通作为上海“北大门”属性被进一步强化，承接上海的溢出效应成为长三角区域热门城市之一，人口回流逐渐显现。在购买力和需求均有保障的局面下，吸引了不少房企加大在该区域的布局。

随着南通新机场位置逐步清晰，商业、教育、医疗资源等配套资源齐全，且周边早已聚集中南、招商、新城等知名房企，优质的地块也使得房企拿地热情高涨。

实际上，万科对北部新城看好并非秘密。就在几天前，万科还曾参与过该板块另一宗商住地块的竞拍，该商住地块经过465轮竞价，被蓝光以91912.42万元竞得，成交楼面价13038元/平方米，溢价率99.59%，直接将海门北城板块房价送入“2万时代”。公开资料显示，这两宗地块仅一路之隔，

此外，南通通州区的价值和区位优势也同样被房企看好。

7月14日，通州区出让1宗宅地，起拍楼面价8000元/平方米，最终，上海骁晟置业有限公司（绿城）经历267轮激战，以10.59亿竞得该地块，成交楼面价12515元/平方米，溢价率56.44%，成为通州城东新区第二宗楼面价破万地块，同时也刷新了该区域楼面价最高纪录。

更早之前的5月27日，碧桂园就经过228轮竞价，以6.59亿元成功竞得通州区内一宗宅地，楼面价10285元/平方米，溢价率51.93%，成为通州城东新区首宗楼面价破万地块。

实际上，今年上半年以来通州区土地市场已有明显上涨，多宗土地竞拍轮次超百轮。4月份开始，有3宗地竞拍轮次均在300轮左右，分别被中南、大唐地产、裕景置业竞得，其中裕景置业竞得的先锋镇地块楼板价最高，达14000元/平方米，溢价率高达97.65%，成为通州区首幅楼面价破万地块。

有业内人士评价，随着疫情对房企影响逐渐减小，市场热度开始回暖，“双限”新政的实施，一方面可以推动市场平稳发展，但另一方面也为更多房企提供了进驻南通的机会。