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李勇坚:《新经纪守则》是房产经纪行业信任本位的落地

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7月13日,房地产新经纪品牌联盟与贝壳找房联合发布《新经纪守则》2020年版征求意见稿,正式面向社会公开征求建议。《新经纪守则》由中国房地产估价师与房地产经纪人学会指导,新经纪品牌联盟发起,贝壳找房品质管理中心参考国外房地产经纪行业百年历史经验,并以贝壳平台合作的200多个新经纪品牌近20年的房地产交易服务实践为参照起草制定。

面向房地产经纪服务中2000多各类服务场景,《守则》提炼出经纪人日常行为、对客户的服务交付、经纪人间的协同合作、平台共建共治以及同业间共进共赢等五大核心方向,并面向贝壳平台合作的新经纪品牌、店东和经纪人代表进行了广泛意见征集与研讨,凝练出二十一条准则、近百项细则,成为房地产经纪服务行业首个充分发挥民主集中精神、共建共治理念的从业准则。

中国社科院财经战略研究院互联网经济研究室主任李勇坚认为,贝壳找房结合平台上200多个新经纪品牌的作业实践,总结出ACN合作规则,并以此为基础形成了一套更具有普世价值的《新经纪守则》。无论是贝壳的模式还是《新经纪守则》的出现,都是基于信任本位的行业重构。

近年来,互联网平台模式正席卷中国商业服务市场。而在衣食住行一应日常消费领域中,“住”是唯一没有诞生综合性生态服务巨头的领域,线上信息集散分发、线下经纪中介服务玩家各自为战,有限合作,直到贝壳找房平台在2018年诞生,新的模式诞生。

贝壳找房是一种线下线上联动的平台模式,通过网络平台聚合众多传统经纪公司和经纪人,并打造房源等核心资源的共享、共建。这样,不同的经纪公司经纪人能打破恶性竞争,以合作方式通过优质服务获得相应的利益,整体交易效率和用户体验能够大幅度提升。

李勇坚指出,这种模式构建的核心,其实是基于信任本位。

一方面,在二手房交易过程中,客户对经纪公司及经纪人之间的信任是一个非常重要的点。贝壳找房作为一个平台,必须以其自身的信誉对平台上的经纪公司及经纪人的行为进行信任背书,并实现信息的公开透明。在这个意义上,贝壳找房平台充当了网守(gatekeeper )的作用,有效地充当了数字市场的基础设施(infrastructure),推动了二手房交易的互联网化。这在互联网平台中非常常见。例如,网约车与黑车的一个重要区别是网约车通过对司机等进行背景调查,并将价格、线路等信息公开透明,解决了乘客对司机及网约车的信任问题,从而推动了网约车行业的发展。

另一方面,二手房交易市场是一个典型的双边市场。双边市场的一个重要特征是在平台上,从彼此获得价值或收入的客户之间的效应具有相互依赖性,即卖家越多,买家的选择空间越大,卖家之间的竞争越激烈,对买家越有利。而对于卖家而言,平台上的买家越多,成交速度也会加快,也越具有价值(Hovenkamp Erik,2019)。所以平台在构建消费者信赖的同时,也需要营造服务提供者(卖家)的数量与活力。因此,不同经纪公司、经纪人之间的信任,以及他们在合作网络中的利益保障、权利伸张,堪称平台能否长期健康发展的基石。

几年前,房产经纪互联网曾诞生过爱屋及屋、房天下等纯正互联网基因的品牌,并从线上延伸到线下,主要策略为自营或连接线下门店,同时以超低中介费率吸引消费者,但因为无法兼顾消费者信任与平台上经纪服务者的双重信任,而在快速发展中逐渐走向没落甚至消亡。

相比之下,李勇坚认为贝壳找房在这两方面的信任构建上,都更加努力:

消费者端,贝壳找房引领了真房源、交易服务承诺、VR看房体验等举措,形成了品质服务的心智占领;而在供给侧信任构建上,贝壳找房基于链家时代的积累,结合平台上众多经纪公司的作业实践,总结出ACN经纪人合作网络下的无数经验、规则、制度,并以此为基础,增加经纪人职业道德规范、同业共进倡议等内容,形成了一套更具有普世价值的《新经纪守则》。

同时,贝壳平台的规则运转遵循该《守则》,同时还做到了两个重要动作:

第1, 《守则》遵循共建共治理念,不仅在编制期间收集吸纳平台上众多经纪公司建议,还设置机制,在实际落地到平台规则中,也随时准允经纪公司提出问题,保证了平台规则之上私权伸张的基本原则;

第2, 与亚马逊、淘宝等商品服务平台一样,在贝壳这个合作平台上,诞生了新经纪品牌联盟、店东委员会、新经纪陪审团等组织,这些组织拥有建言、议“政”乃至争议决议权利,公平公正原则得到保障。

李勇坚表示,通过《新经纪守则》的编制、推出与落地,可以看到贝壳找房在居住平台生态构建上,正实现DNA(Data analytics, network externalities and interwoven activities,数据分析、网络外部性和交互活动)反馈循环,这三个要素相互协同,推动平台进一步发展,推动行业向标准化、透明化、规范化方向发展。

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